TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 21]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 21/02065 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NZ76

NAC : 28A

CCCRFE et [18] délivrées le :________

à :

la SELARL MORELLI,

la SCP SAID-LEHOT-WATREMEZ-[J],

CCC à :

Maître [C] [Z], Notaire à [Localité 24]

Jugement Rendu le 14 Avril 2025

ENTRE :

Monsieur [GO] [H] [K] [X],

né le [Date naissance 13] 1947 à [Localité 22],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurence CHASSAING de la SCP SAID-LEHOT-WATREMEZ-CHASSAING, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E], [F] [G], né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 31], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [O], [A], [U] [Y] [X],

né le [Date naissance 11] 1974 à [Localité 29],

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [W], [V], [M], [B] [X],

née le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 30],

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 03 Février 2025 et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 14 Avril 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis le rachat de la part de ses cinq frères et sœurs le 29 mars 2005, Monsieur [GO] [X] est propriétaire indivis à hauteur de 6/7ème en pleine propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27], composé d’une maison d’habitation, d’une maison de gardien, de communs en remise et d’un garage.

Son frère, Monsieur [S] [X] détenait quant à lui 1/7ème en pleine propriété de cet ensemble immobilier.

Par assignation du 13 mai 2005, Monsieur [GO] [X] a attrait en justice Monsieur [S] [X] aux fins d’ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et de partage de l’indivision existant entre ces derniers sur ledit bien et avant de dire droit de désigner un expert avec pour mission notamment de proposer les mises à prix les plus avantageuses en vue d’une licitation.

Par jugement en date du 15 septembre 2006, le tribunal de grande instance d’EVRY a ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation, et partage de l’indivision existant entre Monsieur [GO] [X] et Monsieur [S] [X], sursis à statuer sur les demandes de partage en nature de l’immeuble indivis et de licitation, et a ordonné une mesure d’expertise.

Monsieur [D] [L], désigné en qualité d’expert en vue de déterminer les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble nécessaires et d’en chiffrer le coût, de définir la surface et de donner un avis circonstancié sur la viabilité d’un partage en nature du 7ème de la propriété, et Monsieur [K] [N], missionné pour donner son avis sur la valeur locative de l’ensemble immobilier, sur la valeur de l’indemnité d’occupation ainsi que de la valeur des deux biens à l’issue du partage en nature, ont rendu leur rapport commun d’expertise le 3 avril 2009.

Monsieur [S] [X] est décédé le [Date décès 10] 2011, laissant pour lui succéder Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P].

Par actes délivrés les 28 et 29 décembre 2012, Monsieur [GO] [X] a assigné Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P] aux fins d’ordonner le partage judiciaire avec attribution de la pleine propriété à son profit en contrepartie du versement d’une soulte à hauteur du 1/7ème de 1.130.000 € avec déduction faite des sommes qui seraient dues par Monsieur [S] [X].

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2014, le juge de la mise en état a :

— condamné solidairement Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P], en leur qualité d’indivisaires, à payer à Monsieur [GO] [X] la somme de 3.574,86 € à titre de provision à valoir sur le montant des frais d’entretien de l‘ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 26],

— condamné solidairement Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [GO] [X] la somme de 2.628,57 € à titre de provision à valoir sur la quote-part de la taxe foncière dont ils sont redevables au titre des années 2006 à 2010.

Par ordonnance rendue le 21 janvier 2016, le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle expertise judiciaire, en désignant pour y procéder Madame [OK] [T], aux fins notamment de donner son avis sur la valeur vénale en un seul lot du bien indivis situé [Adresse 5] à [Localité 26], et dire si le bien indivis peut faire commodément et sans perte l’objet d’un partage en nature et dans quelles conditions.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 janvier 2020.

Par ordonnance rendue le 11 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, laquelle n’a pas abouti.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 8 novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [GO] [X] sollicite de voir débouter les défendeurs de toutes leurs demandes et de voir :

— ordonner le partage judiciaire de la propriété du [Adresse 3] à [Localité 26] en lui attribuant la pleine propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 26] en contrepartie du versement d’une soulte à Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X], à hauteur du 1/7ème de la propriété chiffrée à la somme de 503.408 €, après avoir déduit de la valeur vénale dudit bien immobilier arrêtée par l’expert judiciaire à la somme de 1.063,408 €, le montant des travaux urgents à réaliser soit 560.000 €, et ce, en sus de la déduction des sommes restant dues par les défendeurs à l’indivision successorale qui seront chiffrées dans le cadre de la liquidation de la succession,

— À défaut, condamner solidairement Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] à lui céder le 1/7ème des parts indivises qu’ils détiennent sur l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 26] moyennant le paiement par Monsieur [GO] [X] d’une soulte, après avoir déduit de la valeur vénale dudit bien immobilier arrêtée par l’expert judiciaire à la somme de 1.063,408 €, le montant des travaux urgents à réaliser soit 560.000 €, et ce, en sus de la déduction des sommes restant dues par les défendeurs à l’indivision successorale qui seront chiffrées dans le cadre de la liquidation de la succession,

— condamner solidairement Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Mademoiselle [W] [X], à lui régler l’indemnité d’occupation ayant couru depuis le 10 avril 2005 après déduction de la quote-part imputable au demandeur, auxquelles il conviendra d’ajouter 1/7ème des dépenses d’entretien, hors impôts fonciers, soit les sommes de 20.958,84 € et 46.932,04 €,

— À titre subsidiaire,

. ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation partage de l’indivision existant entre Monsieur [GO] [X] et Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P],

. ordonner la vente par licitation du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27], avec mise à prix à 638.000 euros,

. condamner solidairement Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] au versement des sommes de 46.932,04 € et de 20.958,84 € au titre du 1/7ème des dépenses d’entretien, hors impôts fonciers et des indemnités d’occupation qu’ils restent devoir, et ce entre les mains du Notaire désigné dans l’attente de la licitation et de la distribution,

. ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— En tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître [I] [J], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [GO] [X] fait notamment valoir que :

— il souhaite se voir attribuer la pleine propriété du bien tout en rétrocédant une soulte aux défendeurs compte tenu du fait que l’ensemble immobilier constitue à ses yeux un véritable héritage affectif et familial,

— il considère que le montant de la soulte dû doit être évalué à hauteur de 1/7ème de la valeur vénale du bien immobilier déterminée par l’expert judiciaire (1.063.408 €) après déduction d’un montant de 560.000 euros au titre des travaux et de la rénovation des communs,

— Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] sont redevables d’une indemnité d’occupation ainsi que des dépenses d’entretien de l’ensemble immobilier correspondant à leur quote-part dont il a fait l’avance,

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 26 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P] sollicitent de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

— ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation partage de l’indivision existant entre Monsieur [GO] [X] et Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P],

— désigner pour y procéder le président de la [20] avec faculté de délégation,

— ordonner la vente par licitation du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27], avec mise à prix à 1.000.000 euros et faculté de baisse de mise à prix du tiers,

— condamner Monsieur [GO] [X] au versement de la somme de 372.521 euros au titre de l’indemnité d’occupation due de 2005 au 30 juin 2019 puis à hauteur de 5.846 euros par mois jusqu’à la date de partage, entre les mains du notaire désigné,

— débouter Monsieur [GO] [X] du surplus de ses demandes,

— c ondamner Monsieur [GO] [X] à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Lidia MORELLI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur défense, Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P] exposent particulièrement que :

— l’ensemble immobilier n’est pas partageable en nature sans perte pour les coïndivisaires, de telle sorte que seule la licitation de ce bien permettra de mettre fin à l’indivision, en l’absence d’accord des parties sur le prix après plusieurs années de procédure,

— Monsieur [GO] [X] ne justifie ni de l’indemnité d’occupation ni des dépenses d’entretien revendiquées,

— Monsieur [GO] [X] est redevable d’une indemnité d’occupation compte tenu de son occupation du bien immobilier.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par le RPVA pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 février 2025 et mise en délibéré au 14 avril 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 04 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837 du code civil.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’indivision se compose notamment d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27], comprenant une maison d’habitation, une maison de gardien, des communs en remise et un garage, dont Monsieur [GO] [X] d’une part, et Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] d’autre part, sont propriétaires indivis à hauteur respectivement de 6/7ème et 1/7ème en pleine propriété.

Les éléments versés aux débats témoignent d’une relation très conflictuelle entre, Monsieur [GO] [X], et Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] venant aux droits de leur père Monsieur [S] [X], de sorte qu’une issue amiable paraît désormais peu probable.

En outre, il est établi que les parties ne sont pas parvenues à un partage amiable malgré les diverses démarches, expertises et actions entreprises depuis le décès de Monsieur [S] [X] le [Date décès 10] 2011, c’est-à-dire il y a maintenant quatorze ans ; étant observé que la mesure de médiation ordonnée le 11 janvier 2022 n’a également pas abouti.

Au vu de ce désaccord persistant, il y a donc lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [GO] [X] d’une part, et Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] d’autre part.

Sur la désignation d’un notaire et d’un juge

Aux termes de l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

Au vu des éléments susmentionnés, et à défaut d’accord des parties sur le choix du notaire, il convient de désigner Maître [C] [Z], notaire, à [Localité 25], ainsi qu’un juge pour surveiller ces opérations.

Les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

Afin de permettre au notaire commis de remplir sa mission, il convient d’ordonner aux parties de lui verser la somme de 300 euros chacune à titre de provision, soit la somme totale de 1.200 euros. A défaut de versement par certaines d’entre elles, cette somme sera avancée en totalité par les autres.

Il convient de rappeler que le notaire commis doit faire usage des dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile, ainsi que de celles de l’article 841-1 du code civil, et que, notamment, il doit dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits des parties.

Sur la demande d’attribution préférentielle de l’ensemble immobilier indivis

Aux termes de l’article 831-2, 1° du code civil, « le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt lorsque ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ».

Aux termes de l’article 832-4 du code civil, « les biens faisant l’objet de l’attribution sont estimés à leur valeur à la date fixée conformément à l’article 829 » du même code, soit à la date de la jouissance divise, laquelle est la plus proche possible du partage.

L’article 833 du même code prévoit que « les dispositions des articles 831 à 832-4 profitent au conjoint ou à tout héritier appelé à succéder en vertu de la loi, qu’il soit copropriétaire en pleine propriété ou en nue-propriété.

Ces dispositions, à l’exception de celles de l’article 832, profitent aussi à l’héritier ayant une vocation universelle ou à titre universel à la succession en vertu d’un testament ou d’une institution contractuelle ».

En matière d’attribution préférentielle facultative, le juge saisi apprécie les intérêts en présence et peut tenir compte du risque que l’attribution d’un bien indivis à l’un des copartageants ferait courir aux autres après le partage, en raison notamment de l’insolvabilité de l’attributaire.

En l’espèce, Monsieur [GO] [X] sollicite l’attribution préférentielle du bien immobilier dont il est question, mettant en avant son souhait de maintenir intact le patrimoine immobilier de ses parents.

Il convient de rappeler que les défendeurs s’opposent à cette attribution préférentielle aux termes de leurs écritures.

En effet, ainsi que le soulignent les défendeurs, Monsieur [GO] [X] n’allègue aucunement qu’il résidait au sein de cette habitation au jour du décès de Monsieur [A] [X] le [Date décès 14] 2003 ayant ouvert l’indivision entre les sept frères et sœurs, pas plus qu’il ne justifie qu’il y résidait au moment du rachat des cinq parts indivises, de sorte qu’il ne démontre pas satisfaire à cette condition légale de résidence précitée.

Monsieur [GO] [X] n’établit également pas que sa situation financière lui permettrait d’assumer le paiement d’une soulte compte tenu de la quote-part que détiennent Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Mademoiselle [W] [X] dans l’indivision.

Il sera par conséquent débouté de sa demande d’attribution préférentielle, de même que de sa demande subséquente tendant à voir contraindre les défendeurs à lui céder le 1/7ème des parts indivises qu’ils détiennent sur l’ensemble immobilier litigieux Monsieur [GO] [X] ne précisant ni les fondements légaux ni les moyens au soutien de cette demande.

Sur la licitation

En vertu de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Il résulte de l’article 1377 du code de procédure civile que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier litigieux situé [Adresse 5] à [Localité 27], ne peut être aisément partagé, s’agissant d’une maison d’habitation, d’une maison de gardien, de communs en remise et d’un garage.

Il doit d’ailleurs être relevé que l’expert judiciaire mentionne expressément dans son rapport rendu le 21 janvier 2016 qu’il n’est pas possible de procéder à un partage en nature composé de sept lots compte tenu des nouvelles règles du plan d’occupation des sols (page 39 in fine).

Il est également important de rappeler que les parties n’ont nullement réussi à trouver un accord au cours des quatorze dernières années.

En conséquence, les conditions de la licitation sont réunies, il convient donc de l’ordonner à défaut d’une vente de gré à gré du bien litigieux dans les six mois de la décision à intervenir.

Si les parties s’opposent quant à la fixation du montant à retenir au titre de la mise à prix, force est de relever que l’expert judiciaire précise expressément à ce titre que, pour les biens immobiliers parisiens, dont le marché est large, la [19] [Localité 28] préconise une mise à prix égale à 75 % de la valeur d’expertise, et que, compte tenu de l’investissement important que représente l’acquisition de cette propriété, une mise à prix égale à 60 % de la valeur d’expertise peut être retenue afin de rendre la licitation plus attractive.

Aussi, dès lors que l’expert judiciaire évalue la valeur de l’ensemble immobilier à la somme totale de 1.063.408 euros, la mise à prix sera fixée à la somme de 638.000 euros (60 % de 1.063.408 €) avec faculté de baisse comme il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte du second alinéa de l’article 815-9 du code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Cette indemnité est due à l’indivision et non à l’autre indivisaire.

Sur la demande formée par Monsieur [GO] [X]

Monsieur [GO] [X] sollicite de condamner solidairement Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Mademoiselle [W] [X] à payer une indemnité d’occupation de 20.958,84 euros pour la période du 10 avril 2005 au 17 juillet 2019.

Monsieur [GO] [X] explique ainsi avoir déterminé ce montant d’après le calcul suivant 71.626 x 6/7ème – 354.670,12 x 1/7ème, correspondant selon lui à la quote-part de l’indemnité d’occupation des défendeurs de la « maison de gardien » après compensation avec la quote-part due par lui de l’indemnité d’occupation de la « maison de maître ».

Or, la vérification de ce calcul conduit à constater que ce dernier est erroné : 61.393,71 € (71.626 € x 6/7ème) – 50.667,16 € (354.670,12 € x 1/7ème) = 10.726,55 euros, et non pas 20.958,84 euros.

De plus, il est incontestable qu’il appartient à celui qui sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation de rapporter la preuve d’une occupation privative. A ce titre, il ne ressort d’aucun des documents communiqués par le demandeur d’éléments susceptibles de justifier d’une éventuelle jouissance privative de Monsieur [S] [X] et/ou de ses héritiers de la « maison de gardien » sur la période alléguée.

En effet, la jouissance privative justifiant d’une indemnité suppose nécessairement une exclusivité de droit ou de fait de l’un des coïndivisaires, c’est-à-dire d’une situation où l’un des coïndivisaires s’est approprié un bien immobilier composant l’actif de l’indivision, et décide de l’occuper à lui tout seul, son occupation empêchant celle des autres ; étant précisé qu’un « encombrement » n’est pas de nature à démontrer en lui-même une jouissance privative.

Dans le même sens, l’expert judiciaire, invité à donner au tribunal tous les éléments de nature à lui permettre d’évaluer le montant des indemnités d’occupation dues depuis 2009 et jusqu’au départ des lieux ou jusqu’au jour du partage en indiquant l’indexation à prévoir, se contente d’indiquer une date de départ des lieux au 17 juillet 2019, « pour les communs », « selon les informations données par Maître [H] dans ses dires », sans faire état d’un quelconque élément probatoire objectif.

C’est pourquoi, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité d’occupation formée par Monsieur [GO] [X].

Sur les demandes formées par Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X]

Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] sollicitent de condamner « M. [GO] [X] au versement de la somme de 372.521 € au titre de l’indemnité d’occupation due par M. [GO] [X] de 2005 jusqu’au 30 juin 2019 puis à hauteur de 5.846 euros par mois jusqu’à la date du partage, entre les mains du notaire désigné, tout mois commencé restant dû intégralement ».

Or, en premier lieu, il convient de constater que Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] ne peuvent réclamer la condamnation de Monsieur [GO] [X] à verser une indemnité d’occupation sans préciser si la somme est revendiquée à leur profit ou à l’égard de l’indivision (l’indemnité devant être versée non pas aux requérants mais à l’indivision tout entière, et ainsi enrichir la masse commune qui pourra faire l’objet du partage).

En deuxième lieu, il s’évince des conclusions des défendeurs que la somme de 372.521 euros vise le montant retenu par l’expert judiciaire de 2009 jusqu’au 30 juin 2019 alors que le développement au sein des écritures fait également référence à différents montants relatifs aux années 2005 à 2008 de telle sorte que ces derniers demeurent imprécis quant au montant exact retenu en lien avec la période visée, ainsi qu’à la quote-part qui serait imputable à Monsieur [GO] [X] en sa qualité de coïndivisaire.

Aucun élément n’est par ailleurs développé quant au bien immobilier concerné par l’indemnité d’occupation revendiquée (maison principale, dépendance, communs ou autres) ainsi qu’au caractère privatif de la jouissance.

Dans le même sens, force est de constater que leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2019 à hauteur de 5.846 euros par mois ne repose sur aucun élément probant, ces derniers n’indiquant pas au surplus le calcul qui préside à leur demande finale, ni ne consacrent de développement particulier sur ce point.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] seront nécessairement déboutés de leurs demandes émises de ce chef.

Sur les dépenses de conservation

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Sont ainsi notamment considérées comme des dépenses de conservation, le paiement de l’assurance du bien, l’impôt foncier, ou bien encore les charges de copropriété. Dans cette hypothèse, l’indemnité due par les autres indivisaires est calculée sur la base de la dépense faite.

En l’espèce, Monsieur [GO] [X] sollicite de condamner les défendeurs à payer la somme totale de 46.932,04 euros correspondant au 1/7ème de 328.524,32 euros s’agissant des dépenses d’entretien, hors impôts fonciers, et frais détaillés entre 2005 et 2024 se décomposant comme suit :

• année 2005 : 3.890,73 €,

• année 2006 : 9.454,50 €,

• année 2007 : 9.158,74 €,

• année 2008 : 42.008,57 €,

• année 2009 : 20.870,27 €,

• année 2010 : 10.037,84 €,

• année 2011 : 5.194,02 €,

• année 2012 : 40.011,50 €,

• année 2013 : 11.282,07 €,

• année 2014 : 22.284,44 €,

• année 2015 : 11.412,38 €,

• année 2016 : 2.873,72 €,

• année 2017 : 5.788,89 €,

• année 2018 : 2.454,02 €,

• année 2019 : 7.956,68 €,

• année 2020 : 4.973,80 €,

• année 2021 : 22.553,06 €,

• année 2022 : 44.290,40 €,

• année 2023 : 52.048,69 €.

Or, il convient de rappeler que, par ordonnance rendue le 16 octobre 2014, le juge de la mise en état a d’ores et déjà condamné solidairement Madame [W] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [E] [P], en leur qualité d’indivisaires, à payer à Monsieur [GO] [X] la somme de 3.574,86 € à titre de provision à valoir sur le montant des frais d’entretien de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 26] pour les années 2005 à 2013 sur la base notamment du rapport d’expertise déposé par Monsieur [D] [L] et Monsieur [K] [N] le 6 avril 2009.

Par ailleurs, s’il s’évince du rapport rédigé par Monsieur [S] [R] le 18 juillet 2019 (page 11) que les travaux exécutés depuis la dernière expertise concernent en grande partie la maison principale, qu’il n’y a eu que des travaux de première nécessité concernant la sauvegarde du patrimoine et l’entretien courant de la maison, et qu’en ce qui concerne le bâtiment annexe (communs), peu de travaux ont été réalisés, il doit être relevé que ce sapiteur ne précise ni les travaux dont il est fait état ni leur coût qui aurait été justifié par Monsieur [GO] [X].

En outre, ainsi que l’avait déjà indiqué le juge de la mise en état dans la décision susmentionnée, il est patent qu’il n’est pas possible, au vu des factures présentées par le demandeur et des tableaux de dépenses qu’il a réalisés, de déterminer si les dépenses alléguées ont été engagées pour réaliser des travaux de nature conservatoire ou si elles correspondent à des travaux de confort ou d’esthétique.

En tout état de cause, il est important de rappeler qu’il est constant que les charges liées à l’occupation privative du bien par un indivisaire sont en principe définitivement supportées par lui (eau, chauffage, taxe d’habitation notamment).

En conséquence, faute pour Monsieur [GO] [X] de justifier du coût des dépenses de conservations de l’indivision dont il aurait fait l’avance, celui-ci sera nécessairement débouté de sa demande émise à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du sens du présent jugement, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties qui les supporteront à proportion de leur part.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la nature familiale du présent litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de les débouter de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, et au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DÉBOUTE Monsieur [GO] [X] de sa demande d’attribution préférentielle,

DÉBOUTE Monsieur [GO] [X] de sa demande de cession forcée par Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] du 1/7ème des parts indivises qu’ils détiennent sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27],

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [GO] [X] d’une part, et Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] d’autre part,

DÉSIGNE pour y procéder :

Maître [C] [Z]

Notaire

[Adresse 23]

[Adresse 32]

[Localité 17]

Tél : [XXXXXXXX01]

ORDONNE à chacune des parties de verser au notaire commis la somme de 300 euros à titre de provision sur le coût des opérations de partage, et dit à défaut de versement par certaines d’entre elles, la somme totale de 1.200 euros sera avancée en totalité par les autres,

DIT que les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

RAPPELLE que le notaire commis doit faire usage des dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile, ainsi que de celles de l’article 841-1 du code civil, et que, notamment, il doit dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits des parties,

RAPPELLE que les dispositions des articles 1368 et 1370 du code de procédure civile imposent au notaire commis de dresser l’état liquidatif dans le délai d’un an suivant sa désignation, sauf prorogation pour un délai maximal d’une nouvelle année en raison de la complexité des opérations, et sauf les cas de suspension du délai prévus à l’article 1369 du même code,

RAPPELLE que l’état liquidatif comprendra notamment les dettes et les créances de chaque co-indivisaire,

COMMET le président de la troisième chambre civile de ce tribunal pour surveiller les opérations de partage et faire rapport sur l’homologation de la liquidation s’il y a lieu,

DIT qu’en cas d’empêchement du juge ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement sur simple requête,

ORDONNE qu’à défaut d’une vente de gré à gré du bien dans les six mois de la présente décision, il soit procédé à la vente sur licitation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 27], cadastré section BD numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 15],

DIT qu’il sera procédé à cette vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES sur le cahier des charges dressé et déposé au greffe par Maître [I] [J], sur une mise à prix de 638.000 euros et, à défaut d’enchères sur ce prix, avec faculté de baisse du quart, du tiers ou de la moitié,

DIT qu’avant la vente et sur les diligences de Maître [I] [J], il sera procédé aux mesures de publicités légales, à savoir, en application et selon les modalités de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, l’annonce de la vente dans un avis simplifié déposé au greffe du juge de l’exécution en vue de son affichage et publié dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble et, en application et selon les modalités de l’article R. 322-32 du même code, l’apposition sur place d’un avis simplifié et sa publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion départementale au tarif des annonces ordinaires,

AUTORISE tout commissaire de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des charges à pénétrer dans les lieux avec l’accord des occupants et à défaut à une date fixée par le commissaire de justice préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour : dresser un procès-verbal de description du bien, et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,

AUTORISE tout commissaire de justice territorialement compétent au choix de Maître [I] [J], à l’effet de faire visiter l’immeuble sus-désigné, avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et de la force publique, pendant une durée de deux heures comprise entre huit heures le matin et vingt heures le soir, dans la quinzaine précédant la vente à l’exception des dimanches et jours fériés,

DIT que le jugement sera publié au service de la publicité foncière de l’Essonne,

RAPPELLE que, conformément à l’article 815-15 du code civil, s’il y a lieu à l’adjudication de tout ou partie des droits d’un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l’avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution,

DÉBOUTE Monsieur [GO] [X] de sa demande formée au titre des dépenses de conservation,

DÉBOUTE Monsieur [GO] [X], Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] de leurs demandes d’indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Monsieur [GO] [X], Monsieur [E] [G], Monsieur [O] [X] et Madame [W] [X] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’emploi des dépens de la présente instance en frais privilégiés de partage,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,