TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 7] (P0254)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e CARIOU (B0107)

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18° chambre

3ème section

N° RG 23/04827

N° Portalis 352J-W-B7H-CZPZD

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] (RCS de [Localité 8] 843 129 123)

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Marie JOB de la S.E.L.A.R.L. JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0254

DÉFENDERESSE

S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI (RCS de Paris 524 545 134)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la S.E.L.A.R.L. Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0107

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04827 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPZD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 18 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2018, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI a donné à bail commercial à la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Marseille un local n°SU10 d’une surface commerciale utile de 420 m² situé au rez-de-chaussée d’un centre commercial dénommé « LE PRADO » sis [Adresse 4] à Marseille 8ème pour une durée de dix années à effet à la date de livraison devant intervenir le 30 novembre 2018 au plus tard afin qu’y soit exercée une activité de pharmacie et de parapharmacie sous l’enseigne « PRADO MERMOZ », moyennant le versement d’un loyer annuel variable équivalant à 3,5% du chiffre d’affaires hors taxes d’un montant minimal garanti de 350.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Reprochant à la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] une absence de communication de ses chiffres d’affaires mensuels depuis le 1er janvier 2022, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI a émis une facture n°2023500103 en date du 20 janvier 2023 d’un montant de 92.023,05 euros en application, selon elle, de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Contestant l’existence d’une obligation lui incombant de transmettre ses chiffres d’affaires mensuels, la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] a, par lettre recommandée en date du 6 février 2023 réceptionnée le 10 février 2023, sollicité l’émission d’un avoir correspondant au montant de la facture susvisée.

Par lettre recommandée en date du 22 mars 2023 réceptionnée le 28 mars 2023, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI a mis en demeure la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] de lui verser sous huitaine la somme de 73.061,32 euros après déduction d’un avoir émis le 20 juillet 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2023, la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] a fait assigner la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI devant le tribunal judiciaire de Paris en injonction sous astreinte d’émettre un avoir correspondant au montant de la facture n°2023500103 ainsi qu’en indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 janvier 2024, la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1188, 1190, 1231 et 1231-5 du code civil, de :

– à titre principal, dire que la majoration de loyer prévue à l’article 23.8 du contrat de bail commercial en date du 20 juillet 2018 n’est pas applicable en cas de défaut de remise des déclarations de chiffres d’affaires mensuels ;

– en conséquence, enjoindre à la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI d’émettre et de lui adresser un avoir d’un montant de 92.023,05 euros hors taxes annulant la facture de pénalités n°2023500103 du 20 janvier 2023, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– à titre subsidiaire, dire que la majoration de loyer prévue à l’article 23.8 du contrat de bail commercial en date du 20 juillet 2018 n’est pas exigible en l’absence de mise en demeure préalable ;

– en conséquence, enjoindre à la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI d’émettre et de lui adresser un avoir d’un montant de 92.023,05 euros hors taxes annulant la facture de pénalités n°2023500103 du 20 janvier 2023, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– à titre plus subsidiaire, dire que la majoration de loyer prévue à l’article 23.8 du contrat de bail commercial en date du 20 juillet 2018 a été mise en œuvre de mauvaise foi par la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI ;

– en conséquence, enjoindre à la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI d’émettre et de lui adresser un avoir d’un montant de 92.023,05 euros hors taxes annulant la facture de pénalités n°2023500103 du 20 janvier 2023, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– à titre infiniment subsidiaire, constater que l’absence de remise de ses chiffres d’affaires mensuels n’a causé aucun préjudice à la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI ;

– réduire à la somme d’un euro le montant de la majoration de loyer prévue à l’article 23.8 du contrat de bail commercial en date du 20 juillet 2018 éventuellement due en raison de l’absence de remise de ses chiffres d’affaires mensuels durant l’année 2022 ;

– en conséquence, enjoindre à la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI d’émettre et de lui adresser un avoir d’un montant de 92.022,05 euros hors taxes annulant la facture de pénalités n°2023500103 du 20 janvier 2023, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

– en tout état de cause, condamner la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamner la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI aux dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels (sic), avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. JTBB AVOCATS.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] fait valoir, à titre principal, que la pénalité stipulée au contrat de bail commercial en cas de retard ou d’absence de communication de ses données financières ne concerne que les chiffres d’affaires annuels, et non mensuels, toute ambiguïté du bail sur ce point devant être interprétée en sa faveur. Elle ajoute, à titre subsidiaire, que la bailleresse ne lui a jamais adressé une quelconque mise en demeure préalablement à la transmission de la facture querellée. Elle indique, à titre plus subsidiaire, que la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI a fait preuve de mauvaise foi en attendant plus d’un an pour lui réclamer les pénalités, dont le montant n’a dès lors cessé de croître artificiellement, alors que s’agissant d’une prétendue obligation de déclaration mensuelle, elle aurait dû l’inviter à fournir son chiffre d’affaires du mois de janvier 2022 dès le mois suivant, ce qui lui aurait permis de s’exécuter et d’encourir une pénalité calculée sur un mois de retard, et non sur douze. Elle en conclut que la facture contestée ne revêt aucun caractère exigible, ce qui justifie sa demande d’injonction sous astreinte d’émission d’un avoir d’un montant correspondant à celui de la facture litigieuse.

À titre infiniment subsidiaire, elle souligne que la clause mise en œuvre constitue une clause pénale dont le montant manifestement excessif doit être réduit à la somme d’un euro.

En tout état de cause, elle affirme que le comportement empreint de mauvaise foi adopté par la défenderesse confine au harcèlement, ce qui lui cause un préjudice moral justifiant l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 mars 2024, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1190, 1225 et 1231 du code civil, de :

– débouter la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes ;

– la déclarer recevable en sa demande reconventionnelle ;

– en conséquence, condamner la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] à lui payer la somme de 92.023,05 euros en règlement de la facture n°2023500103 du 20 janvier 2023 ;

– condamner la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI expose que la pénalité contractuelle prévue au bail, sanctionnant le retard ou l’absence de communication des données financières de la locataire dans les délais prévus, s’applique indistinctement au chiffre d’affaires annuel et aux chiffres d’affaires mensuels, et peut être mise en œuvre automatiquement sans nécessité d’envoi d’une lettre de mise en demeure préalable, si bien que c’est en toute bonne foi qu’elle a émis la facture litigieuse, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses, ainsi que sa demande reconventionnelle en paiement du montant de ladite facture.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 18 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04827 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPZD

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] aux fins de voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action en contestation de la facture de pénalités

Sur le sort de la facture de pénalités

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions de l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1189 dudit code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 22 – LOYER » insérée au titre IV de la partie II du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI et la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2018 stipule : « 22.1.2 Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable (le « Loyer » ou « Loyer Variable »), déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le Preneur pendant l’année civile considérée (peu important, le cas échéant, que la durée de l’exploitation des Locaux au titre d’une année considérée soit inférieure à 12 mois), établi dans les conditions stipulées à l’Article 23 et dont le principe et les modalités, établis conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, correspondent à des conditions constitutives et déterminantes des baux afférents aux centres commerciaux. Le pourcentage convenu est fixé en Partie I du Bail. 22.1.3 Ce Loyer Variable ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti annuel (le « Loyer Minimum Garanti ») égal à la valeur locative des Locaux donnés à bail. 22.1.4 Le Loyer Minimum Garanti est égal au montant fixé en Partie I » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 16).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 22 – LOYER » insérée au titre IV de la partie I du même contrat prévoit : « 22.1.2 Montant du Loyer Variable et pourcentage du chiffre d’affaires de l’Article 22 de la Partie II du bail calculé au taux de 3,5% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes. 22.1.3 Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un Loyer Minimum Garanti égal à la somme annuelle de 350.000 € hors taxes et hors charges en principal, telle que de plein droit et sans autre formalité, indexée conformément aux dispositions de l’article 22.2 de la Partie II du Bail » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 12).

Enfin, la clause intitulée « ARTICLE 23 – DÉFINITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES » insérée au titre IV de la partie II du contrat de bail énonce pour sa part : « 23.6 Le Preneur devra remettre au Bailleur, cinq jours après la fin de chaque mois, son chiffre d’affaires mensuel hors taxes et toutes taxes comprises. 23.7 À la fin de chaque année civile, le Preneur devra communiquer au Bailleur, dans un délai maximum de trois mois, le montant du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année civile écoulée hors taxes et toutes taxes comprises. La déclaration de ce chiffre d’affaires devra être certifiée par un expert-comptable non salarié du Preneur ou du Groupe d’appartenance du Preneur, et désigné par ce dernier, à ses seuls frais. 23.8 En cas de non communication dans les délais prescrits ci-dessus, le loyer facturé sera automatiquement majoré, à effet rétroactif du 1er janvier précédent, dans des conditions telles que le loyer annuel applicable soit supérieur de 25% à celui de l’année civile précédente, et ce jusqu’à communication du chiffre d’affaires certifié » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, pages 18 et 19).

Étant donné que la majoration venant sanctionner le défaut de transmission de son chiffre d’affaires par la preneuse prend fin à la date de communication dudit chiffre d’affaires certifié par un expert-comptable (clause 23.8), et dans la mesure où seul doit être certifié par un tel professionnel le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année civile précédente (clause 23.7), et non le chiffre d’affaires mensuel (clause 23.6), il s’évince de la combinaison de ces stipulations contractuelles, comme le relève à juste titre la locataire, que la pénalité susvisée n’est applicable qu’en cas d’absence ou de retard de communication du chiffre d’affaires annuel, et non des chiffres d’affaires mensuels.

Or, force est de constater que la facture n°2023500103 en date du 20 janvier 2023 d’un montant de 92.023,05 euros émise par la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI est relative aux « pénalités concernant les CA mensuels non déclarés depuis le 01/01/2022 » (pièce n°3 en demande), de sorte qu’elle est dépourvue de fondement conventionnel.

Dès lors, la demande reconventionnelle en paiement de ladite facture ne peut qu’être rejetée, sans qu’il y ait lieu d’enjoindre à la bailleresse d’émettre un avoir d’un montant correspondant, la présente décision étant suffisante à établir le défaut d’exigibilité invoqué par la preneuse.

En conséquence, il convient de constater le caractère indu de la facture n°2023500103 en date du 20 janvier 2023 d’un montant de 92.023,05 euros, et de débouter la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI de sa demande reconventionnelle en paiement formée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 2274 du même code dispose quant à lui que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

D’après les dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1231-4 de ce code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que le fait, pour la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI, d’avoir adressé à sa locataire la facture querellée ainsi que deux lettres recommandées de mise en demeure en date du 20 février et du 22 mars 2023 (pièces n°3, n°5 et n°7 en demande) est insuffisant à établir sa mauvaise foi ou un quelconque harcèlement de sa part, alors même qu’elle n’est pas à l’initiative de l’introduction de la présente instance, étant au surplus observé que la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] ne caractérise ni l’existence, ni l’étendue du préjudice moral qu’elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI au titre du préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le caractère indu de la facture n°2023500103 en date du 20 janvier 2023 d’un montant de 92.023,05 euros émise par la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI à l’attention de la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9],

DÉBOUTE la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI de sa demande reconventionnelle en paiement de la facture n°2023500103 en date du 20 janvier 2023 d’un montant de 92.023,05 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI à payer à la S.A.S. PARAPHARMACIE PRADO [Adresse 9] la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. MASSALIA SHOPPING MALL SCI aux dépens,

AUTORISE la S.E.L.A.R.L. JTBB AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 26 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA