TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [Localité 13] HAIRON

Copie certifiée conforme à :

— Maître [Localité 13] HAIRON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07131

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZQN

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] dont les références cadastrales sont AC n° [Cadastre 3], représenté par son syndic, la société GID, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELURL RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D567

DÉFENDEURS

Madame [U] [R] [E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 10]

et encore

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [M] [F] [X] [G]

[Adresse 2]

[Localité 10]

et encore

[Adresse 5]

[Localité 4]

non-représentés

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07131 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZQN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 5 et 15 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] 9ème a, par actes de commissaire de justice en date 27 mai 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] aux fins notamment de paiement de la somme de 10.340,63 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025 et signifiées par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 9ème demande au tribunal de :

Vu l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame et Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) la somme principale de 12.608,59 € à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 01/01/2025 inclus, et représentant :

—  11.684,59 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

—  924 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame et Monsieur [G] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure du cabinet GID SAS, syndic, en date du 02/09/2024,

— de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 10.340,63 €,

— sur le surplus à compter de la signification à parties des présentes conclusions aux fins d’actualisation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame et Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame et Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.684,59 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 5 et 15 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020, l’ajustement du budget et appels de fonds pour l’exercice 2022 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 l’ajustement du budget et appels de fonds pour l’exercice 2022 et le budget et appels de fonds pour l’exercice 2023 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel 2024 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023, confirmé le budget de l’année 2024 et voté le budget pour l’année 2025 et ayant voté des travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de syndic pour la période du 12 décembre 2023 au 30 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit également un décompte actualisé au 1er janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 11.684,59 € (déduction faite des frais de recouvrement).

Il verse aussi aux débat une mise en demeure du 2 septembre 2024 portant sur un montant de 11.403,75 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.684,59 € que Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] seront condamnés solidairement à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de la mise en demeure, sur un montant de 11.403,75 €, et à compter de la signification des dernières conclusions, soit le 5 mars 2025, pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 924 € au titre des frais de recouvrement visé à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le frais de transmission à l’avocat (290 €), de suivi de procédure (216 €), d’honoraires contentieux (378 €) et d’assignation (57 €) ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 susmentionnées. Seuls sont justifiés les frais de mise en demeure à hauteur de 40 €.

Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G].

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges des défendeurs. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G], parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 11.684,59 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de la mise en demeure, sur un montant de 11.403,75 €, et à compter de la signification des dernières conclusions, soit le 5 mars 2025, pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 40 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [X] [G] et Madame [U] [R] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente