TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [T] [H]

Madame [V] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37IC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 13 janvier 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37IC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2022, [Localité 5] HABITAT -OPH a consenti à Monsieur [T] [H] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 711,09 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, PARIS HABITAT- OPH a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— l’expulsion de Monsieur [T] [H] et tous occupants de son chef, en particulier et Madame [V] [D], et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et séquestration du mobilier,

— la condamnation in solidum de Monsieur [T] [H] et Madame [V] [D] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation de Monsieur [T] [H] à lui verser une somme de 7800 euros au titre des fruits civils,

— la condamnation in solidum de Monsieur [T] [H] et Madame [V] [D] à lui verser une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l’audience du 14 novembre 2024, [Localité 5] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, a renvoyé aux demandes de son assignation, soutenues oralement. Il a exposé que pendant une période de trois semaines à l’automne 2023, la mère de sa compagne a occupé l’appartement. Il a ajouté y vivre depuis, sans interruption, avec sa compagne Madame [V] [D]. Monsieur [T] [H] n’a pas comparu à l’audience du 14 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT -OPH produit aux débats un constat de commissaire de justice du 29 mars 2023 qui reproduit les pages du site Internet Leboncoin et notamment l’annonce postée par une personne dénommée « amine.berramdane » portant sur une location meublée « du 15/02 au 30/03 » 2023 d’un logement répondant aux caractéristiques du bien pris à bail par Monsieur [T] [H] (pièces, superficie, emplacement, etc). Le texte de l’annonce ajoute que cette mise en location s’explique par « un déplacement à l’étranger » et prévoit la « possibilité de prolongement en fonction de ma mission ». Monsieur [T] [H] reconnaît cette sous-location illicite au commissaire de justice ayant procédé à un deuxième constat le 7 juin 2023 dont il indique qu’elle a duré pendant une « période de deux mois » pour un sous-loyer mensuel de « 1300 euros ». Or, s’il tente de se justifier en invoquant l’ignorance de l’interdiction de la sous-location, il sera relevé que le contrat de bail pose que le locataire ne peut, « sous peine de résiliation du contrat, sous-louer » (article 3).

Cette violation est à elle seule suffisamment grave et durable pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté moins d’un an après la conclusion du bail alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Monsieur [T] [H] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Madame [V] [D], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [T] [H] sera dès lors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y sera condamné seul, dans la mesure où l’indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation. Or, si Monsieur [T] [H] a exposé être en couple avec Madame [V] [D] à l’audience du 14 mars 2024 et que des pièces qu’il a versées tendent à l’étayer à compter de la fin de l’année 2023, rien n’indique que cette dernière continue d’occuper l’appartement depuis lors.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie, outre de sa qualité de bailleur du bien, de sa qualité de propriétaire du bien en produisant l’acte de vente notarié du bien. Elle a donc qualité à agir en restitution des fruits civils.

En outre, si l’annonce du site Internet Leboncoin fait référence à une sous-location pour 45 jours, Monsieur [T] [H] a admis avoir en réalité sous-louer l’appartement pendant 2 mois pour un montant mensuel de 1300 euros. Aucune autre pièce communiquée aux débats ne permet d’établir la réalité d’une sous-location pour une durée plus longue, ou à une période ultérieure. Sur ce dernier aspect, Monsieur [T] [H] démontre en effet que Madame [V] [D] était sa compagne au jour du dernier constat de commissaire de justice le 10 octobre 2023 et que l’occupante de l’appartement, Madame [R] [F], est effectivement la mère de Madame [V] [D].

Au final, les fruits civils peuvent être évalués à 2600 euros (1300x2), somme au paiement de laquelle Monsieur [T] [H] sera condamné.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [H] et Madame [V] [D], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 septembre 2022 entre [Localité 5] HABITAT- OPH et Monsieur [T] [H] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [H] de restituer les clés du logement à [Localité 5] HABITAT- OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT- OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Madame [V] [D], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser à [Localité 5] HABITAT -OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (885,57 euros au mois de novembre 2023), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser à [Localité 5] HABITAT- OPH la somme de 2600 euros au titre à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [V] [D] à verser à [Localité 5] HABITAT- OPH la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [V] [D] aux dépens en ce compris le coût des constats de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 13 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37IC