TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/04636

N° Portalis 352J-W-B7H-CZQXZ

N° MINUTE : 10

Assignation du :

27 Mars 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I CHDF

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Yvan BARTHOMEUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0407

DEFENDERESSE

S.A.S SO.BIO

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé du 28 juin 2010, la S.C.I CHDF a donné à bail à la société BIO PARMENTIER, des locaux à usage exclusif de « commerce de vente et distribution au bétail et en gros de tous produits alimentaires, biologiques et naturels » dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], pour une durée de 10 années à compter du 1er juillet 2010 et moyennant un loyer de 86.000 euros, hors taxes et hors charges.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 juin 2020.

La société BIO C’BON IDF est venue aux droits de la société BIO PARMENTIER en qualité de preneur, par suite de l’apport des éléments incorporels du fonds de commerce de la société BIO PARMENTIER, dont le droit au bail du local sis [Adresse 5] à [Localité 12], a été transféré à la société BIO C’BON IDF.

A la suite du jugement du 2 novembre 2020 du tribunal de commerce de Paris prononçant la conversion du redressement judiciaire de la société BIO C’BON IDF en liquidation judiciaire, par acte sous-seing privé des 23 et 24 avril 2021, la société BIO C’BON IDF a cédé le fonds de commerce ainsi que ledit bail à la S.A.S SO.BIO, filiale de la société [Adresse 9].

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2022, la S.C.I CHDF a fait délivrer à la S.A.S SO.BIO un congé pour le 31 mars 2023 avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2023 et moyennant un loyer annuel en principal de 186.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, la S.A.S SO.BIO a fait délivrer à la S.C.I CHDF une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, à effet au 1er octobre 2022 et moyennant un loyer annuel en principal de 82.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 13 décembre 2022, la S.C.I CHDF a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 186.000 euros en principal, à compter du 1er octobre 2022.

Par acte du 27 mars 2023, la S.C.I CHDF a fait assigner la S.A.S SO.BIO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 10 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I CHDF, d’une part, à la S.A.S SO.BIO, d’autre part, à compter du 1er octobre 2022, dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, ordonné avant dire-droit une expertise judiciaire et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 20 juin 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 18 février 2025 réceptionnée le 21 février 2025 et remis au greffe par RPVA le 18 février 2025, la S.C.I CHDF demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, de :

“1. FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2022, à titre principal à la somme de 140.400 € et subsidiairement à celle de 122.400 € et conditions du bail ;

2. DÉBOUTER la société SO.BIO de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou

contraires ;

3. CONDAMNER la société SO.BIO à payer à la S.C.I CHDF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

4. CONDAMNER la société SO.BIO aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise.”

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 4 décembre 2024 réceptionnée le 6 décembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 4 décembre 2024, la S.A.S SO.BIO sollicite du juge des loyers commerciaux, de :

“ A titre principal :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal hors taxes de 78.000 € (soixante-dix-huit mille euros) ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le prix unitaire de 425 €/m²P estimé par l’expert judiciaire ne serait pas retenu « tel quel », et outre l’abattement de 10 % destiné à exclure de la valeur locative les travaux réalisés par le preneur compte tenu de l’accession différée en fin de jouissance :

— JUGER que la mise de la taxe foncière à la charge de la société SO.BIO justifie un abattement sur la valeur locative, d’un montant égal à celui de la taxe foncière remboursée au titre de l’année 2022, soit 3.413 € ;

— JUGER que l’imputation à la société SO.BIO des travaux de mises aux normes, de la vétusté, des charges de copropriété et de la taxe sur les bureaux justifie un abattement de 7% sur la valeur locative ;

En toute hypothèse :

— JUGER que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

— JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ;

— DEBOUTER la SCI CHDF de toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— CONDAMNER la SCI CHDF à payer la somme de 10.000 €, au profit de la société SO.BIO, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

— JUGER que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.”

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 10 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er octobre 2022.

1.1 Sur les caractéristiques des locaux :

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux, sis [Adresse 5] à [Localité 12], sont situés dans un secteur à vocation principalement résidentielle, autrefois populaire mais en voie de re-qualification dans la section de l'[Adresse 8] comprise entre l'[Adresse 7] au nord et la [Adresse 13] au sud. L’experte précise que le secteur de commercialité est assez faible : offre commerciale discontinue d’activités de proximité et de services exercées par des indépendants. Les locaux sont desservis par les stations de métro [Localité 14] et Saint Ambroise et de la station de la ligne d’autobus 46 en vis-à-vis des locaux litigieux. Le stationnement bilatéral est réglementé sur la voirie

Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble ancien à façade enduite élevé d’un seul niveau de plain-pied sous charpente bois, toiture à deux pentes en zinc et large verrière zénithale. Les locaux étaient antérieurement affectés à l’usage de garage et réhabilités à la prise d’effet du bail pour exploitation d’un supermarché, occupés exclusivement par l’enseigne locataire.

Les locaux sont de nature boutique. Ils développent un linéaire de façade d’environ 16 mètres avec ouverture centrale vitrée de 3 mètres seulement, un accès secondaire latéral à gauche par une porte protégée par un rideau métallique et une baie sur la droite.

Les locaux se situent au rez-de-chausse de l’immeuble et sont composés :

— d’une zone de vente de configuration rectangulaire et en profondeur, de grande hauteur, à l’arrière d’une porte vitrée à ouverture automatique une chambre froide et un espace traiteur/boulangerie sont aménagés dans la zone de vente par cloisonnement léger,

— à l’entrée de la zone de vente à gauche, d’un local poubelles et d’un petit local ménage,

— à l’entrée de la zone de vente à droite, d’un local social équipé d’un coin cuisine et d’un local technique (ventilation et climatisation),

— à l’arrière dans la zone de vente en contre-haut de deux marches, d’une petite réserve et d’un dégagement,

— à la suite en contre-haut de quatre marches, d’un espace de vente,

— d’un bloc sanitaire double et au fond d’un petit bureau aveugle.

La description matérielle et de situation faite par l’experte judiciaire résulte des constatations objectives qu’elle a pu faire lors de sa visite sur place et sera par conséquent retenue par le tribunal.

1.2 Sur la pondération des locaux

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 346,80 m² et la surface pondérée à 203,72 m² arrondie à 204 m².

La S.C.I CHDF s’oppose à la proposition de l’experte en ce qui concerne les coefficients de pondération applicables aux 2ème et 3ème zones de vente. Elle fait valoir que l’ensemble du local est éclairé par une verrière et par des éclairages électriques ce qui est selon elle extrêmement rare pour des locaux commerciaux qui sont toujours éclairés artificiellement ; que l’étroitesse alléguée de la vitrine sur rue, résulte d’un choix de la locataire puisque le local loué selon les propres constatations de l’experte judiciaire dispose d’un linéaire sur rue de 16 mètres permettant par conséquent la mise en place d’une vitrine ; que l’activité de la société locataire est celle de supérette alimentaire ; que les clients et consommateurs viennent pour y procéder à des achats de produits alimentaires indispensables déterminés à l’avance et non pas à des achats compulsifs et par conséquent le fait que les produits ou articles recherchés se trouvent en deuxième ou troisième zone n’a pas d’incidence sur l’acte d’achat, et donc sur la commercialité des surfaces ; que la surface pondérée proposée par l’experte qui est inférieure de plus 40 % à la surface utile constitue un abattement global tout à fait excessif s’agissant d’un local très rationnel et parfaitement adapté à une activité de superette alimentaire ainsi qu’il résulte du plan du cabinet ARCEDGE ; que compte tenu de l’activité spécifique exercée dans les lieux loués, il apparaît justifié de retenir pour les deuxièmes et troisièmes zones les coefficients maximums prévus par la Charte de l’Expertise soit respectivement 1,00 et 0,6 ce qui porte la surface pondérée totale à 233,76 m² arrondie à 234 m².

La S.A.S SO.BIO sollicite que la surface pondérée proposée par l’experte soit entérinée.

L’experte judiciaire, en réponse au dire de la bailleresse, relève que “ La surface pondérée a été déterminée selon les règles appropriée à la valorisation d’un local commercial en y incluant la surface des locaux techniques qu’il n’y a pas lieu d’exclure et en faisant référence aux coefficients de pondération de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.”

S’agissant des coefficients de pondération sollicités par la bailleresse, l’experte précise que “Rien ne justifie cette approche, considérant que la deuxième zone n’est que faiblement éclairée par une étroite zone de vitrine et que la troisième présente des dénivelés.

Les locaux sont valorisés en l’état de leurs caractéristiques physiques : l’argument selon lequel la locataire « n’a jamais cru utile » de modifier la façade ne semble pas efficace dès lors que cela suppose des autorisations (bailleresse, copropriété et administration le cas échéant). ”

Le juge des loyers rappelle qu’il est constant qu’il est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

Il ne doit faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la charte, qui ménagent une part d’appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

La méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l’entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l’on s’en éloigne.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’experte a appliqué un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée pour les 2ème et 3ème zones de vente.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les coefficients retenus pour les différentes zones par l’experte apparaissent pertinents et emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 204 m².

1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties fût-il établi contradictoirement, ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, compte tenu des 19 références analysées mais également des clauses exorbitantes de droit commun au titre de la taxe foncière de tous travaux relevant de l’article 606 du code civil, liés à la vétusté et aux vices cachés ou de mise aux normes requis par l’Administration et de l’intégralité des charges grevant les lieux loués, notamment les charges de copropriété, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 425 euros par mètre carré pondéré.

La S.C.I CHDF s’oppose à la proposition de l’experte. Elle soutient que les références analysées par l’experte sont anciennes ; que les locations récentes atteignent les 600 euros par mètre carré pondéré. Elle sollicite que la valeur locative unitaire soit fixée à 600 euros par mètre carré pondéré. Elle soutient par ailleurs que la clause mettant à la charge de la locataire le paiement de la taxe foncière n’est pas une clause exorbitante. Elle soutient qu’il s’agit d’une clause usuelle désormais ; que lors de la conclusion du bail en 2010 elle n’était nullement la partie forte face au groupe BIO C’BON ; que le loyer et les clauses et conditions du bail ont été librement négociés entre les parties de sorte qu’elle ne s’est nullement « déchargée » sans contrepartie ; que l’article R 145-35 du code de commerce dans sa rédaction issue du décret d’application de la loi dite “ Pinel ” dispose désormais expressément que les conséquences de la vétusté et les travaux de mise en conformité peuvent être imputés au locataire sauf s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil et qu’il en va de même pour la taxe foncière.

La S.A.S SO.BIO sollicite que la valeur locative unitaire de 425 euros par mètre carré pondéré retenue par l’experte et incluant une minoration au titre de la taxe foncière, des mises aux normes et de la vétusté soit retenue par le tribunal.

S’agissant des références analysées

L’experte judiciaire en réponse aux dires du conseil de la S.C.I CHDF s’agissant de l’ancienneté des références retenues dans le rapport, relève “Ces références reprises au présent rapport sont datées de 2016 à 2021 pour un renouvellement de bail au 1er octobre 2022.

La pratique de l’actualisation est critiquable car elle comporte nécessairement une part d’arbitraire.”

En l’espèce, la S.C.I CHDF fait état de valeur locatives plus récentes qu’elle ne produit pas. Par ailleurs, si elle produit aux débats un rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [Y] en date du 19 septembre 2022 fixant la valeur locative unitaire à la somme de 900 euros par mètre carré pondéré, force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément.

Il s’évince de ces éléments que les références retenues et analysées par l’experte apparaissent cohérentes et pertinentes et seront retenues par le tribunal.

S’agissant de l’abattement au titre des clauses exorbitantes de droit commun

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à :

— l’article 2° intitulé “ Entretien ” que la locataire “ supportera à ses frais pendant la durée du bail et ses éventuels renouvellements, tous les travaux, réparations, remplacements, sans distinction, y compris ceux prévus à l’article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires, y compris par vétusté et vices cachés. De même, le preneur supportera toutes mises aux normes ou en conformité et d’une manière générale, tous travaux prescrits par les autorités administratives ”,

— l’article 8.1 que “ le preneur remboursera au bailleur l’intégralité des charges grevant les lieux loués et notamment les charges de copropriété”,

— l’article 8.2 que la locataire devra “ rembourser au bailleur l’intégralité de la taxe foncière, de la taxe de balayage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes aux lieux loués ainsi que tous autres impôts ou taxes qui pourraient leur être ajoutés ou substitués et en tant que besoin, la taxe sur les bureaux”.

Il y a lieu de rappeler que le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ.3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24.268).

Nonobstant les dispositions de la loi dite “ Pinel ”, l’imputation de l’impôt foncier à la locataire, contractuellement possible, reste un transfert de charges, qui constitue une minoration de la valeur locative.

Il est par ailleurs admis que la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité ainsi que du paiement des charges de copropriété constituent des clauses exorbitantes et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.

Dès lors, supportées en principe par le bailleur, les clauses de transfert susvisées constituent indéniablement des clauses exorbitantes du droit commun, ce que l’expertise judiciaire constate à juste titre. Elles justifient de ce fait l’application d’abattement sur la valeur locative.

En conséquence, il ressort des caractéristiques des locaux, des éléments de référence présentés ainsi que des clauses exorbitantes ci-dessus visées, que le prix unitaire de 425 euros par mètre carré pondéré apparaît justifié et sera retenu par le tribunal. Il convient donc de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 425 euros par mètre carré pondéré.

1.4 Sur la demande de majoration au titre des travaux relevant de l’article 606 du code civil

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La S.C.I CHDF fait valoir qu’en application de la loi dite “ Pinel ”, elle va devoir prendre en charge les grosses réparations au titre de l’article 606 du code civil, que dès lors ses obligations sont modifiées et alourdies ce qui constitue un motif de majoration de 10 %.

La S.A.S SO.BIO s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que les travaux de l’article 606 du code civil pèsent légalement sur le propriétaire bailleur ; que l’article R. 145-35 du code de commerce issu du décret d’application de la loi dite “ Pinel ” ne confère aucun avantage particulier au preneur puisqu’en interdisant désormais le transfert au preneur de l’article 606, ce texte a pour seule conséquence un retour au droit commun et ne justifie aucune majoration de la valeur locative.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 2° intitulé “ Entretien ” que la locataire “ supportera à ses frais pendant la durée du bail et ses éventuels renouvellements, tous les travaux, réparations, remplacements, sans distinction, y compris ceux prévus à l’article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires, y compris par vétusté et vices cachés ”.

Depuis le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, le transfert des grosses réparations de l’article 606 au preneur est interdit en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce.

La bailleresse ne démontre pas que le loyer initialement fixé tenait compte de la prise en charge par le preneur les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil sans laquelle le loyer aurait été fixé à un montant supérieur qu’il ne détermine pas alors que ces travaux devaient selon la loi être originellement à la charge du bailleur et qu’il était simplement loisible aux parties d’en stipuler autrement.

Au demeurant, la loi dite “ Pinel ” a pour effet de déclarer non écrite une clause imputant au preneur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Il n’y a donc pas lieu, dans le cadre de la fixation de la valeur locative de renouvellement, d’appliquer une majoration pour ces frais qui incombent du fait de la loi au bailleur.

La S.C.I CHDF sera donc déboutée de sa demande de majoration au titre des travaux relevant de l’article 606 du code civil.

1.5 Sur la demande d’abattement au titre des travaux d’améliorations

La S.A.S SO.BIO sollicite qu’un abattement de 10 %, comme proposé par l’experte, soit appliqué compte tenu des travaux d’améliorations qui ont été réalisés dans le local et de la clause d’accession prévue au contrat de bail. Elle soutient que les locaux, bien que loués à la Poste n’ont jamais été exploité par celle-ci, et étaient en l’état d’un garage au moment de la conclusion du bail ; que les copropriétaires de l’immeuble ont fait l’objet d’une injonction de travaux par la Préfecture de Police de [Localité 11], suivie – faute de réalisation des travaux requis – d’un arrêté de péril en date du 13 juin 2007 ; que l’immeuble présentait d’importantes lézardes et fissures transversales en façade extérieure et intérieure des locaux, présentant un risque de chute d’éléments de maçonnerie sur le domaine public, voire d’effondrement ; que la copropriété n’ayant pas réalisé les travaux requis par l’arrêté de péril, la Préfecture de Police les a réalisés d’office ; qu’à la suite des travaux, l’arrêté de péril a été abrogé suivant arrêté du 21 avril 2010; que le bail détaille tout l’historique ; que les locaux ont été donnés à bail en l’état d’un ancien garage motos, certes stabilisé par des travaux de structure, mais probablement rendus vétustes par plusieurs années d’absence d’exploitation et d’entretien/rénovation, et par ailleurs toujours étayé au jour de la livraison, la charge de l’enlèvement des étais (qualifiée d’ « opération délicate » par la Préfecture elle-même et chiffrée par cette dernière à plus de 18.000 € TTC, étant transférée au preneur ; qu’il est objectivement établi qu’elle a, au cas présent, dû réaliser d’importants travaux lors de son entrée en jouissance ; que la simple comparaison entre l’état initial des locaux tel que décrit ci-dessus, et l’état du local tel que constaté dans le rapport d’expertise, suffit à l’établir.

La S.C.I CHDF s’oppose à cette demande. Elle soutient que la locataire n’a effectué que des travaux d’aménagement ; qu’elle ne produit aucun justificatif de travaux ; qu’elle lui avait consenti au moment de la conclusion du bail une franchise de trois mois de loyers ; que cette franchise était d’un montant supérieur au coût d’enlèvement des étais chiffrés à 18.023,72 euros TTC par la Préfecture et dont le coût réel n’est pas connu ; que le local n’était pas en état de garage lorsqu’il a été loué ; que ce local avait été loué à la Poste de 2000 à 2006 ; qu’à la suite d’un affaissement de la chaussée, des désordres structurels importants sont apparus ; qu’un arrêté de péril de la Préfecture de Police en date du 13 juin 2007 abrogé par un nouvel arrêté en date du 21 avril 2010 après réalisation d’office de travaux importants par la Préfecture de Police pour un montant de 138.846,51 €, montant qui a lui été intégralement refacturés par le Trésor Public à la S.C.I CHDF ; que le local a été loué en toute clarté, le bail comportant les informations précises et justifiées sur la situation de l’immeuble.

Il est admis que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 3° intitulé “ Travaux ” que « tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront, en fin de bail, la propriété du bailleur, sans indemnité de leur part, à moins qu’il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu’il aura toujours le droit de demander, même s’il a autorisé les travaux ».

Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “ en fin de bail ”, elle prévoit également le droit du bailleur de demander “ le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur ”, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

Le contrat de bail prévoit également à l’article 15.1 intitulé “ Information de la société preneuse sur la situation des lieux loués – Prise en charge de la dépose et du démontage des étais ” que :

“ Le preneur est informé de ce que les locaux, objet du présent bail ont fait l’objet d’un arrêté de péril de la Préfecture de Police en date du 13 juin 2007 en raison de désordres affectant la structure de l’immeuble, dont la recherche des causes fait l’objet d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [E] [P], actuellement en cours.

Néanmoins, compte tenu des travaux réalisés d’office par la Préfecture de Police, l’arrêté de péril ci-dessus a été abrogé par un nouvel arrêté de la Préfecture de Police du 21 avril 2010.

Par ailleurs, par lettre en date du 19 mars 2010 annexée aux présentes, la Préfecture de Police a informé la société CHDF de la réalisation de fondations spéciales, assurant désormais la stabilité du bâtiment et que par voie de conséquence, les étais mis en place pour conjurer le péril n’avaient plus de fonction structurelle et pouvaient être déposées.

Se déclarant suffisamment informé de la situation et de l’état de l’immeuble et en pleine connaissance de cause, et après les avoir entièrement visité et examiné, assistée de son maître

d’œuvre, le preneur prend les lieux loués en l’état et sans aucun recours contre la société bailleresse.

En outre, le preneur fait son affaire personnelle sous son entière responsabilité et à ses frais exclusifs, de la dépose et du démontage de l’ensemble des étais antérieurement mis en place pour assurer la stabilité de l’immeuble et la sécurité publique et devenus inutiles du fait des travaux réalisés d’office par la Préfecture de Police.”

L’article 15.2 intitulé “ Travaux ” précise que “ Les locaux étant pris par le preneur en l’état et « brut de béton », celui-ci s’oblige à effectuer à ses frais et sous son entière responsabilité, les travaux d’aménagement et d’agencement et d’une manière générale tous les travaux nécessaires à l’exercice de son activité qui devront préalablement et expressément être autorisés par le bailleur et en tant que de besoin, par le syndicat des copropriétaires, le tout sous réserve d’obtention par le preneur de toutes les autorisations administratives nécessaires.

Le bailleur indique d’autre part qu’à sa connaissance, les locaux ne contiennent pas d’amiante ou de plomb.

Toutefois, le preneur fait en tout état de cause, son affaire à ses frais de tous travaux nécessaires à la suppression de l’amiante ou du plomb qui pourraient se révéler dans les lieux loués et sans recours contre le bailleur.”

L’article 15-3 intitulé “ Franchise exceptionnelle de loyer ” indique enfin que “ Compte tenu des travaux que doit effectuer le preneur dans les lieux loués, le bailleur consent à titre exceptionnel au preneur, une remise complète des trois premiers mois de loyers.”

L’experte judiciaire dans son rapport relève que “ Les locaux ont été livrés à l’état brut de béton, les aménagements ayant été financés par la locataire à ses frais. La bailleresse n’y a modestement contribué qu’à hauteur d’une franchise de loyer de trois mois (clause 15.2 du bail).

La clause d’accession en fin de bail corrélée à la faculté pour la bailleresse de solliciter la remise des locaux en leur état primitif permettrait de considérer, en l’état de la jurisprudence, que les aménagements ne bénéficieront pas à la SCI propriétaire à l’échéance du renouvellement du bail.

Il en serait de même par application a minima du droit commun s’agissant d’un premier renouvellement du bail.

Sous réserve d’appréciation en droit par le Tribunal des effets de cette clause, les locaux sont valorisés à l’état brut par application d’une décote forfaitaire de 10 %.”

Il ressort des stipulations du bail susvisées ainsi que de la comparaison de la photographie de la façade des locaux au moment de la conclusions du bail reproduite dans l’expertise et celle au moment de l’expertise que la locataire a, nonobstant l’absence de factures compte tenu de la succession de locataires, nécessairement effectué de lourds travaux de transformation et d’aménagement des locaux loués lors de son entrée dans les locaux, ce qui est confirmé par le rapport d’expertise.

S’agissant de la franchise de trois mois de loyer que la bailleresse allègue avoir accordée en compensation des travaux à effectuer par le preneur, l’expert relève que “ La bailleresse n’y a modestement contribué qu’à hauteur d’une franchise de loyer de trois mois (clause 15.2 du bail)”.

En l’état de ces éléments, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la locataire à ses frais doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement supplémentaire qui sera fixé à 10 %, conformément à la proposition de l’expert judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 204 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 425 euros par mètre carré pondéré, et à l’abattement de 10 % tenant compte des travaux d’améliorations et de la clause d’accession, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : (425 x 204)- (425 x 204 x 10 %) = 78.030 euros arrondi à 78.000 euros hors charges et hors taxes.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.000 euros hors charges et hors taxes.

2. Sur le différentiel des loyers et les intérêts

L’article 1231-7 du code civil énonce « qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ». L’article 1343-2 du même code dispose quant à lui que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le bail litigieux a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022. La fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative de 78.000 euros à partir du 1er octobre 2022 engendre un trop-perçu.

Ainsi, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 27 mars 2023, date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

3. Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 27 mars 2023, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023.

En revanche, il n’appartient pas au juge d’énoncer dans le dispositif de son jugement que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrir le trop-perçu des loyers versés alors que la présente décision ne prononce aucune condamnation à ce titre.

4. Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50% à la charge de la S.C.I CHDF et de 50% à la charge de la S.A.S SO.BIO.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.C.I CHDF et par la S.A.S SO.BIO au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I CHDF et la S.A.S SO.BIO portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] demeurant inchangées,

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 27 mars 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023,

DÉBOUTE la S.C.I CHDF et la S.A.S SO.BIO de leur demande d’indemnité respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I CHDF et de 50 % à la charge de la S.A.S SO.BIO, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11], le 28 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA