TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [J] [L] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11339 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SPP

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L] veuve [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par [U] [E] [H] épouse [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11339 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SPP

EXPOSE DU LITIGE

La société ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [J] [L] veuve [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [J] [L] veuve [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [L] veuve [H],

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner Mme [J] [L] veuve [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire que la défenderesse restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

— condamner Mme [J] [L] veuve [H] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant les frais de constat et de sommation.

A l’audience du 14 mars 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1103, 1217, 1728 et 1741 du code civil pour non respect par le locataire de ses obligations légales (articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation) à savoir le défaut d’occupation personnelle des lieux et la cession du bail.

Mme [J] [L] veuve [H] comparaît, représentée par sa fille Mme [U] [E] [H] épouse [Y], elle explique qu’elle vit en EHPAD depuis plusieurs années, que son fils vit toujours dans le logement loué car ce dernier, étant atteint de troubles psychiatriques, y a ses repères. Elle précise qu’il va quitter le logement d’ici la fin du mois pour se rapprocher du domicile de sa sœur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas contestée. Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier et des déclarations des parties à l’audience que Mme [J] [L] veuve [H], si elle continue de payer le loyer du logement n’y vit plus.

Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion. La résiliation prendra effet au 12 décembre 2024, date de la demande en justice conformément à l’article 1229 du code civil.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [J] [L] veuve [H] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant de la résiliation du contrat à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Selon les articles 1229 et 1230 du code civil, la résiliation met fin au contrat, mais n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence. En application de ces principes la demande de voir la défenderesse rester soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié est rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [J] [L] veuve [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative, non obligatoire dans le cadre de la présente procédure, n’ayant pas un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’équité, en l’absence de toute mise en demeure de quitter les lieux avant l’engagement d’une procédure judiciaire, justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et Mme [J] [L] veuve [H], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 5], à compter du 12 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [J] [L] veuve [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [J] [L] veuve [H] à verser à la société ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de voir la défenderesse rester soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [L] veuve [H] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection