N° RG 25/00178 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBF7F – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 30 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00178 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBF7F

N° MINUTE : 26/00004

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 30 Janvier 2026

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Nous Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, en matière de référés au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. TERRE DU SUD IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Laura VARAINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET

Madame [F] [G], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Décembre 2025

CE à M^e Laura VARAINE

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 septembre 2021, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER a donné à bail à Madame [F] [G] un logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 690 euros hors charges.

A la suite de plusieurs loyers impayés, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER a fait signifier le 27 juin 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 8121.12 euros, hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que la SCI TERRE DU SUD IMMOBLIER a par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, fait assigner Madame [F] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE, statuant en référé, aux fins de voir :

juger qu’un commandement de payer et de fournir des justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire du bail du 27 septembre 2021 a été délivré le 27 juin 2024 à Madame [G]

juger que ce commandement de payer n’a pas produit d’effet

Par conséquent,

constater que le bail signé le 27 septembre 2021 est résilié de plein droit par application de la clause résolutoire

ordonner l’expulsion de Madame [G] et de tout occupant de son chef, par voie d’huissier, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

juger que Madame [G] n’exécute plus son obligation contractuelle relative au paiement du loyer

juger qu’au 1er février 2025, elle est redevable de 14.238,76 euros

Par conséquent,

condamner Madame [G] à payer la somme de 14.238,76 euros à la SCI TERRE SUD IMMOBILIER, augmentée des intérêts au taux légal et de l’indemnité d’occupation à compter de la résolution du bail et jusqu’à la sortie de Madame [G] du logement et de tout occupant de son chef

juger que Madame [G] a inexécuté son obligation de payer le loyer dû au titre du bail de location du 27 septembre 2021

juger que l’inexécution de son obligation ne provient pas d’une cause étrangère

Par conséquent,

condamner Madame [G] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts

En tout état de cause,

condamner Madame [G] à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

condamner Madame [G] aux entiers dépens distraits au profit du conseil de la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER.

A l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été renvoyer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales telles qu’inscrites dans l’assignation.

Citée à étude, Madame [F] [G] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 25 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24-I alinéa 4 de la même loi prévoit que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

De plus, l’article 24-II de la même loi, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025.

L’action de la SCI TERRE DU SUD est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer à la locataire, le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 8121,12 euros au titre des loyers impayés.

Le décompte versé aux débats ne fait état d’aucun versement depuis le mois d’avril 2024.

Le commandement de payer signifié le 27 juin 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a dès lors lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Madame [F] [G] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 27 août 2024. Il condient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la demanderesse fait état d’un arriéré locatif à hauteur de 14 238,76 euros.

Il est versé aux débats un décompte arrêté au 1er février 2025. Aucun élément de la procédure ne permet de le contester.

Il y a toutefois lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par les demandeurs, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [F] [G] à verser à la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER à la somme provisionnelle de 9550,80 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 8121,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 27 août 2024, Madame [F] [G] a nécessairement causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par le versement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 28 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remis des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur la demande de domma eges et intérêts

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation de Madame [F] [G] au paiement provisionnel de dommages et intérêts pour retard de paiement. Or, elle n’établit pas que la carence dans le paiement relève de la mauvaise foi de la défenderesse et ne justifie pas davantage d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel est compensé par l’allocation d’intérêtés moratoires.

Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Madame [F] [G] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera, en outre, condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera, enfin, rappelé, que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra mais dès à présent vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2021 entre la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER et Madame [F] [G] concernant le logement sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [G] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER la somme provisionnelle de 9550,80 euros au titre de l’arriéré locatif au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 8121,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et au besoin, CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [F] [G] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la SCI TERRE DU SUD IMMOBILIER de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la Préfecture de la Réunion en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE