TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 23/59645 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QRE

N° : 10

Assignation du :

21 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société ABENEX VALUE

société d’investissement à capital variable

CHEZ ABENEX CAPITAL

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS – #A0924

DEFENDERESSE

La société CROQ NIVERT S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie BOYER, avocat au barreau de PARIS – #D1538

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2017, M. [T] [C], M. [O] [F] et Mme [E] [F], membres de l’indivision [D], représentés par leur mandataire le cabinet Pierre Bérard, ont accepté le renouvellement du bail commercial de la société Croq’Nivert pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2016 pour se terminer le 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel de 15.600€ payable par trimestre et à terme échu, relatif aux locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5], au rez-de-chaussée à droite de la porte d’entrée de l’immeuble et composés ainsi:

— Boutique à la suite dégagement, cuisine, deux pièces, salle de bains avec WC avec sortie également sur la cour de l’immeuble, l’ensemble formant le lot n°2 de l’état descriptif de division avec 773/10000 e des parties communes générales

— Au sous-sol deux caves portant le n°15 et formant le lot n°34 de l’état descriptif de division pour 9/10.000 des parties communes générales et le n°23 formant le lot n°42 de l’état descriptif de division pour 4/10.000 e des parties communes générales.

La société Croq’Nivert exploite un restaurant de restauration rapide dans les locaux loués.

La société Abenex Value vient aux droits des membres composant l’indivision [F] [C] pour avoir acquis de celle-ci le 26 avril 2022 l’immeuble sis [Adresse 5] dont dépendent les lieux loués.

Suivant exploit en date du 1er février 2023, la société Abenex Value a fait sommation à la société Croq’Nivert d’avoir à communiquer son assurance locative.

Suivant exploit en date du 22 mai 2023, la société Abenex Value a fait sommation à la société Croq’Nivert d’avoir à lui montrer les caves qu’elle occupait et indiquer si elle avait effectué des branchements électriques et de plomberie.

Le gérant de la société Croq’Nivert a répondu à cette sommation du 22 mai 2023 en indiquant occuper la cave 24 avec une installation électrique pour alimenter des frigos et qu’il souhaitait récupérer la cave 15, occupée par un tiers.

Suivant exploit en date du 12 juin 2023, la société Abenex Value a fait sommation visant la clause résolutoire du bail à la société Croq’Nivert d’avoir, dans le délai d’un mois, à respecter les clauses du bail et notamment de :

— libérer la cave occupée sans autorisation et en violation de la désignation prévue à l’article 1er du contrat de bail commercial.

— remettre en état les lieux ayant fait l’objet de transformations et de travaux non autorisés d’électricité (raccordement cave à l’électricité parties communes) et de plomberie (raccordement « sauvage » pour évacuation d’installations sanitaires du fonds de commerce en surface sur colonnes communes en caves), en procédant à la dépose des installations non autorisées et à la remise en état des parties communes.

— justifier de la remise en état des lieux au bailleur par une entreprise qualifiée et assurée pour ce type de travaux.

— justifier de l’entretien du conduit d’extraction par la production du registre de contrôle de l’installation de ventilation et des fiches de suivi (entretien des hottes, des extracteurs et des réseaux d’air) réalisé par un professionnel habilité et correspondant aux périodes de vérifications 2021, 2022, et 2023 concernant les lieux loués situés [Adresse 3].

Par exploit délivré le 21 décembre 2023, la société Abenex Value a fait citer la société Croq’Nivert, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

«  Vu les articles 1224, 1728 et 1729 du code civil,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu le bail commercial et notamment la clause résolutoire de ce bail,

Vu la sommation du 12 juin 2023 visant la clause résolutoire,

Vu le procès-verbal de constat du 17 novembre 2023,

Juger l’action de la société Abenex Value recevable et bien fondée.

Constater la résiliation du bail aux torts de la société Croq’Nivert, preneur, faute d’avoir, dans le délai d’un mois à compter de la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 12 juin 2023 :

o Remis en état les lieux ayant fait l’objet de transformations et de travaux non autorisés d’électricité (raccordement cave à l’électricité parties communes) et de plomberie (raccordement « sauvage » pour évacuation d’installations sanitaires du fonds de commerce en surface sur colonnes communes en caves), en procédant à la dépose des installations non autorisées et à la remise en état des parties communes conformément à l’article 5, 5°) et 7°) du bail ;

o Justifié de la remise en état des lieux au bailleur par une entreprise qualifiée et assurée pour ce type de travaux conformément à l’article 5, 5°) et 7°) du bail.

o De libérer la cave occupée par la société Croq’Nivert sans autorisation et en violation de la désignation prévue à l’article 1er du contrat de bail commercial conformément à l’article 5, 5°) du bail.

o De justifier de l’entretien du conduit d’extraction par la production du registre de contrôle de l’installation de ventilation et des fiches de suivi (entretien des hottes, des extracteurs et des réseaux d’air) réalises par un professionnel habilité et correspondant aux périodes de vérifications 2021, 2022, et 2023 concernant les lieux loués situés [Adresse 3] conformément à l’article 5, 5°) du bail.

Ordonner l’expulsion de la société Croq’Nivert et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe situé [Adresse 5] et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier.

Condamner la société Croq’Nivert au paiement de la somme de 4.101,60 euros au titre de l’indemnité trimestrielle d’occupation, augmentée des charges mensuelles (1.000 euros) et des taxes, et aux clauses et conditions actuelles de révision prévue par le contrat de bail jusqu’au délaissement effectif des lieux.

Condamner la société Croq’Nivert à verser à la société Abenex Value la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Croq’Nivert aux entiers dépens. ".

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Abenex Value, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes du dispositif de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, la société Croq’Nivert, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

«  Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1226 du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil

Vu les pièces versées au débat

DEBOUTER la société Abenex Value de sa demande de voir acquise la clause résolutoire sur le fondement de l’occupation de locaux non visés au bail ;

ACCORDER à la société Croq’Nivert des délais rétroactifs jusqu’au 3 octobre 2024 pour satisfaire à la sommation du 12 juin 2023 en ce qui concerne la remise en état de la cave n°24,

ACCORDER à la société Croq’Nivert des délais rétroactifs jusqu’au 3 octobre 2024 pour satisfaire à la sommation du 12 juin 2023 en ce qui concerne « l’occupation » illicite « d’une troisième cave en plus des caves n°15 et n°23 inscrites dans son contrat de bail »,

ACCORDER à la société Croq’Nivert des délais rétroactifs jusqu’à la date du jugement à intervenir pour satisfaire à la sommation du 12 juin 2023 en ce qui concerne la production de la facture d’entretien du conduit d’extraction, celle-ci ayant été produite au cours de la présente procédure,

ACCORDER à la société Croq’Nivert des délais rétroactifs jusqu’à ce que la société Abenex Value lui permette l’accès à la cave pour satisfaire à la sommation du 12 juin 2023 en ce qui concerne la suppression du raccordement électrique,

DEBOUTER la société Abenex Value de sa demande de remise en état des lieux à défaut de produire l’état des lieux visé au bail signé le 22 février 2017 et d’établir la réalité des désordres ;

DIRE non fondé en conséquence les deux premiers visas de la sommation du 13 juin 2023 visant la clause résolutoire ;

CONSTATER en toute hypothèse que la société Croq’Nivert a satisfait aux injonctions du bailleur dans les délais en ce qui concerne les demandes abusives de libération des lieux et de remise en état des lieux ;

D’ACCORDER des délais suffisants à la société Croq’Nivert pour produire les documents relatifs à l’entretien du conduit d’extraction ;

CONSTATER la production en cours de procédure des justificatifs de l’entretien du conduit d’extraction pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

DEBOUTER en conséquence le bailleur de sa demande de constater la résiliation du bail ;

A titre reconventionnel

CONDAMNER le Bailleur à, dans les quinze jours de la décision à intervenir :

o Transmettre la copie certifiée conforme de l’état descriptif de division dudit immeuble et des plans y attachés, l’existence de cet état de division étant mentionné à l’article 1 du renouvellement de bail du 22 février 2017 ;

o Produire de l’état des lieux mentionné à l’article 4 dudit renouvellement ;

o Fournir sans retard les clefs de la cave 23, s’il ne s’agit pas de la cave sur la porte de laquelle est fixé le papier portant l’inscription [W] et de lui en assurer la jouissance paisible ;

o Fournir les clefs de la cave 15 et de lui en assurer la jouissance paisible ;

o Remettre en état des installations détériorées dans les locaux du rez de chaussée et les caves loués ;

o S’abstenir de toute démarche tenant à priver illégitimement la société Croq’Nivert de tout ou partie des droits qu’elle tient du bail des locaux qu’elle occupe [Adresse 4] à [Localité 9] et de lui assurer une jouissance paisible des locaux qui lui sont loués conformément à l’article 1719 du code civil, sous astreinte de 750 euros par jour ;

o Fournir un calendrier des travaux à intervenir dans l’immeuble afin de diminuer les troubles sur l’exploitation ;

o Rembourser à la société Croq’Nivert les frais de constat ;

o Fournir les quittances de loyer à jour,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société Abenex Value au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNER la société Abenex Value aux entiers dépens ".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, la société Abenex Value fait valoir que :

— s’agissant des travaux de remise en état, les lieux loués n’ont pas été remis en état avant le 12 juillet 2023, comme le démontre le constat du 17 novembre 2023,

— le procès-verbal de constat du 3 octobre 2024 produit par la société Croq’Nivert constatant qu’elle « avait fait déposer le raccordement existant à son lavabo de son local » permet uniquement de démontrer qu’elle s’est exécutée entre le 17 novembre 2023 et le 3 octobre 2024, soit bien après le délai requis,

— s’agissant de l’occupation illicite d’une troisième cave, en plus des caves n°15 et n°23 inscrites dans son contrat de bail, la société Croq’Nivert a fait réaliser le procès-verbal du 3 octobre 2024 qui constate qu’à cette date, la cave était finalement libérée sans toutefois prouver s’être exécutée dans les délais requis,

— elle ne justifie pas de la remise des clés de la cave n°24, pourtant sollicitée par le bailleur,

— s’agissant de l’entretien du conduit d’extraction, la société Croq’Nivert justifie, tardivement d’une facture d’entretien,

— s’agissant des travaux d’électricité (raccordement cave à l’électricité parties communes) non autorisés, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 17 novembre 2023 que la société Croq’Nivert ne justifie pas s’être exécutée dans le délai imparti et elle n’en justifie toujours pas devant le juge des référés.

La société Croq’Nivert oppose que :

— s’agissant des travaux de remise en état, elle n’a effectué aucun travaux ou transformation affectant sa cave, postérieurs à 2017,

— en aucun cas il n’y a eu de raccordement aux parties communes,

— en revanche, depuis 2001 l’alimentation électrique de sa cave fait l’objet d’un branchement et d’un comptage commun avec ceux de la boutique, commandés par un tableau identique et objet d’un abonnement spécifique EDF, ce qu’elle a bien entendu reconnu à la demande de l’huissier,

— la bailleresse n’établit nullement l’existence de raccordements dits sauvages aux installations des parties communes qu’elles auraient effectués à son initiative,

— aucun document ne fait état de tels travaux de plomberie ou même d’électricité se raccordant aux installations communes, si ce ne sont les déclarations du bailleur non étayées par un quelconque constat,

— son gérant a reconnu l’existence d’une installation électrique mais n’a jamais déclaré que cette installation était branchée sur les parties communes,

— de même, rien n’établit que ces installations n’étaient pas préexistantes et entretenues par le preneur,

— par prudence et pour préserver son droit au bail, mais sous réserve de tous ses droits et actions, elle a fait procéder à la suppression des raccordements électriques et de plomberie entre la cave et les installations de son fonds de commerce en surface comme demandé par la sommation du 13 juin 2023, ce dans le délai d’un mois qui lui était imparti,

— le constat d’huissier du 6 juillet 2023 établit sans aucune contestation possible l’absence d’électricité ou d’installations dans cette cave,

— elle a donc satisfait aux sommations de son bailleur mais entend élever les plus expresses protestations sur les travaux qui lui ont été imposés et qui sont sans aucun fondement, puisqu’aucun branchement sauvage sur les installations communes n’a été établi en demande,

— s’agissant des travaux d’électricité (raccordement de la cave à l’électricité parties communes), il n’est pas établi que le raccordement litigieux est fait sur le compteur des parties communes, alors que son compteur se trouve juste à côté de la porte de la cave,

— pour pouvoir satisfaire à la demande de la bailleresse, encore faut-il qu’elle ait accès à la cave litigieuse or la bailleresse en a condamné l’accès,

— elle sollicite des délais rétroactifs jusqu’à ce que la bailleresse lui permette l’accès à la cave pour supprimer le raccordement électrique litigieux, dont elle conteste être à l’origine,

— s’agissant de l’occupation de la cave, elle fait valoir que :

— l’occupation illicite d’une partie de l’immeuble ne permet pas l’application de la clause résolutoire alors que le contrat de bail stipule en son article 1er que seules les caves 15 et 23 sont comprises dans le bail, les consorts [W], les prédécesseurs dans le fonds de commerce, ont toujours occupé la même cave, laquelle ne portait pas de numéro sur sa porte, en particulier pas de numéro sérigraphié du format qui apparait sur les portes des autres caves,

— nonobstant deux renouvellements successifs depuis le 11 mai 2001 et des échanges avec le bailleur lors des travaux d’extraction, c’est-à-dire pendant 22 ans, les bailleurs et leurs gestionnaires n’ont jamais remis en cause les conditions d’occupation de la cave qu’elle occupe,

— alors qu’il n’existe aucune autre porte de cave avec le n°23, le numéro 24 a été inscrit sur la porte au stylo très récemment et sur cette même porte de cave qu’elle occupe depuis le 11 mai 2001 un papier d’apparence ancienne est fixé par quatre punaises sur lequel est inscrit " [W] " nom de l’ancien propriétaire du fonds de commerce,

— une autre cave porte le numéro 24,

— par prudence et pour préserver son droit au bail mais sous réserves de tous ses droits et actions, elle a libéré la cave 24 de tous biens lui appartenant et tient à la disposition du bailleur la clé dudit local sous réserve que soient levées toutes autres ambiguïtés sur la véritable numérotation et droits d’occupation de la cave en cause,

— s’agissant de l’entretien du conduit d’extraction, elle produit aux présentes les factures justifiant de l’entretien du conduit d’extraction réalisé par la société Dyneclear, professionnel habilité, et correspondant aux périodes de vérifications 2021, 2022, et 2023,

— ces éléments ne lui ont jamais été demandés, son propriétaire ayant préféré procéder directement par voie de sommation visant la clause résolutoire, ce en l’absence de toute bonne foi comme l’ensemble de cette procédure,

— le défaut d’exécution de production dans le délai d’un mois est lié au décès de son avocat.

*

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société Abenex Value a fait sommation à la société Croq’Nivert, suivant exploit en date du 12 juin 2023, d’avoir, dans le délai d’un mois, à respecter les clauses du bail.

Le commandement visant la clause résolutoire qui se réfère au bail conclu le 22 février 2017, en reproduit l’article 15, qui stipule une clause résolutoire prévoyant en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenue, à savoir :

— libérer la cave occupée sans autorisation et en violation de la désignation prévue à l’article 1er du contrat de bail commercial,

— remettre en état les lieux ayant fait l’objet de transformations et de travaux non autorisés d’électricité (raccordement cave à l’électricité parties communes) et de plomberie (raccordement « sauvage » pour évacuation d’installations sanitaires du fonds de commerce en surface sur colonnes communes en caves), en procédant à la dépose des installations non autorisées et à la remise en état des parties communes,

— justifier de la remise en état des lieux par une entreprise qualifiée et assurée pour ce type de travaux,

— justifier de l’entretien du conduit d’extraction par la production du registre de contrôle de l’installation de ventilation et des fiches de suivi (entretien des hottes, des extracteurs et des réseaux d’air) réalisé par un professionnel habilité et correspondant aux périodes de vérifications 2021, 2022, et 2023 concernant les lieux loués situés [Adresse 3].

Il reprend par ailleurs les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Sur l’occupation des caves

Le contrat de bail du 22 février 2017 désigne expressément en son article 1er les lieux loués :

«  – Boutique à la suite dégagement, cuisine, deux pièces, salle de bains avec WC avec sortie également sur la cour de l’immeuble, l’ensemble formant le lot n°2 de l’état descriptif de division avec 773/10000 e des parties communes générales

— Au sous-sol deux caves portant les n°15 et formant le lot n°34 de l’état descriptif de division pour 9/10.000 e des parties communes générales et le n°23 formant le lot n°42 de l’état descriptif de division pour 4/10.000 e des parties communes générales ".

L’article 1er précise également que : " l’ensemble loué dépendant d’un immeuble en mono-propriété et qu’il n’existe pas de règlement de copropriété mais uniquement un état descriptif de division.

Ainsi que lesdits lieux s’étendent, se poursuivent et se comportent, le preneur déclarant en avoir une parfaite connaissance les exploiter déjà ".

Ainsi, il résulte des termes clairs du bail que les locaux loués comportent les caves n°15 et 23.

Le juge des référés observe cependant que si la société Abenex Value fait grief à la société Croq’Nivert d’avoir occupé illicitement la cave n°24 et d’avoir laissé l’occupation de la cave n°15 à un tiers, la société Croq’Nivert conteste avoir effectué le moindre changement dans l’occupation des caves.

En outre, si l’article 1er du bail précise également qu’il n’existe pas de règlement de copropriété mais uniquement un état descriptif de division, il ne ressort pas du contrat de bail versé aux débats que cet état descriptif de division ait été annexé au contrat de bail, lequel comporte une seule annexe correspondant à l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail (pièce n° 1 de la société Abenex Value).

Il ressort également des éléments versés aux débats, ainsi que le soutient la société Croq’Nivert, que le numéro 24 a été inscrit au stylo sur l’une des portes de caves occupée par la société Croq’Nivert, qu’un papier d’apparence ancienne est fixé par quatre punaises sur lequel est inscrit " [W] ", du nom de l’ancien propriétaire du fonds de commerce (pièces n°14 et 15 de la société Croq’Nivert).

Il ressort encore des éléments versés aux débats qu’aucune porte de cave ne porte le numéro 23 et qu’en revanche deux portes de cave portent le numéro 24, éléments sur lesquels aucune des parties ne fournit d’explication.

En l’état des pièces versées aux débats, il existe une contestation sérieuse sur les caves mises à disposition par le bailleur au preneur depuis la signature du contrat de bail et il n’apparait pas, avec l’évidence requise en référé, que la société Croq’Nivert aurait opéré un quelconque changement dans l’occupation des caves louées en occupant illicitement de sa propre initiative la cave n°24 et en laissant l’occupation de la cave n°15 à un tiers.

Sur la remise en état les lieux ayant fait l’objet de transformations et de travaux non autorisés d’électricité et de plomberie

Le contrat de bail décrit les lieux loués comme suit : « Boutique à la suite dégagement, cuisine, deux pièces, salle de bains avec WC avec sortie également sur la cour de l’immeuble, l’ensemble formant le lot n°2 de l’état descriptif de division avec 773/10000 e des parties communes générales ».

Les lieux loués comportent donc une cuisine et une salle de bains avec WC.

Si la société Abenex Value soutient qu’il existe une installation sauvage de plomberie et le percement d’une trappe entre la cave n°24 et le commerce en surface de la société Croq’Nivert sans autorisation, force est de constater que la seule pièce qu’elle verse aux débats à cet égard un extrait de procès-verbal de constat de dépôt du 17 novembre 2023. Ce procès-verbal certifie la réception d’une seule photographie prise par la société Abenex Value, géolocalisée dont le commissaire de justice prend le soin de préciser que " ces photographies ont été décrites sous la seule responsabilité de mon requérant comme il est dit ci-dessous (pièce n°6 de la société Abenex Value).

La photographie sur laquelle figure des tuyaux d’apparence pvc ne permet nullement d’identifier la cave concernée ni de se convaincre de l’existence d’une installation sauvage de plomberie et du percement d’une trappe entre la cave n°24 et le commerce en surface de la société Croq’ Nivert comme le prétend la société Abenex Value.

La société Croq’Nivert soutient que les lieux loués ont toujours comporté une installation sanitaire et conteste avoir procédé à des branchements électriques et de plomberie ou à de quelconque travaux ou transformations affectant sa cave, postérieurs à 2017 en contravention avec les clauses du bail.

Aucun état des lieux des caves n’est versé aux débats.

En l’état des pièces versées aux débats, il existe une contestation sérieuse sur les branchements électriques et de plomberie existants dès l’origine du bail.

Il n’apparait pas, avec l’évidence requise en référé, que la société Croq’Nivert aurait opéré des branchements électriques et de plomberie, ou de quelconque travaux ou transformations postérieurement à 2017 et ce, en contravention avec les clauses du bail.

Sur l’entretien du conduit d’extraction

Il sera relevé que la société Croq’Nivert produit les factures justifiant de l’entretien du conduit d’extraction réalisé par la société Dyneclear, professionnel habilité, et correspondant aux périodes de vérifications 2021, 2022, et 2023 (pièces n°11 à 13de la société Croq’Nivert).

La société Croq’Nivert fait valoir que ces éléments ne lui ont jamais été demandés préalablement à la sommation visant la clause résolutoire et que le défaut d’exécution de production de ces documents dans le délai d’un mois de la sommation est lié au décès de son avocat.

La société Abenex Value oppose qu’elle aurait pu déférer à la sommation directement et sans que ces éléments soient transmis par son avocat.

Toutefois, en l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas démontré que le manquement allégué au commandement tenant au défaut de production des justificatifs d’entretien du conduit d’extraction soit manifestement fautif ou induise de manière évidente l’effet de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la société Abenex Value en constatation de la résiliation du bail par l’effet de la sommation délivrés le 12 juin 2023, visant la clause résolutoire inscrite au bail mais aussi sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, et à la condamnation de la société Croq’Nivert à une indemnité trimestrielle d’occupation.

La société Abenex Value sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes.

Il n’y a pas davantage lieu à référé sur la demande de la société Croq’Nivert de lui octroyer des délais rétroactifs suspensifs de l’effet de la clause résolutoire.

Sur les demandes reconventionnelles

La société Croq’Nivert sollicite la condamnation de la société Abenex Value à :

— transmettre la copie certifiée conforme de l’état descriptif de division et des plans y attachés,

— produire de l’état des lieux mentionné à l’article 4 dudit renouvellement ;

— fournir les clefs de la cave 23,

— fournir les clefs de la cave 15,

— remettre en état des installations détériorées dans les locaux du rez-de-chaussée et les caves loués,

— s’abstenir de toute démarche tenant à la priver de tout ou partie de ses droits au titre du bail et de lui assurer une jouissance paisible des locaux, sous astreinte de 750 euros par jour,

— lui fournir un calendrier des travaux à intervenir dans l’immeuble,

— lui rembourser les frais de constat,

— fournir les quittances de loyer à jour.

La société Abenex Value s’oppose aux demandes présentées en référé en faisant valoir que la société Croq’ Nivert ne justifie pas ne plus pouvoir jouir des lieux qu’elle occupe. Elle fait également valoir que le preneur invoque, sans en justifier, divers préjudices de jouissance (absence de jouissance paisible, interdiction d’accéder aux caves, dégradation d’une cloison de cave et d’une partie du mur du dégagement) qu’il lui impute alors que les locaux donnés à bail commercial n’ont jamais cessé d’être mis à sa disposition et sont exploités.

*

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

La société Abenex Value conteste tout manquement.

Il sera relevé qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les demandes reconventionnelles du preneur résultent d’un manquement explicite du bailleur aux obligations résultant du bail.

Il sera relevé également qu’il n’est pas établi de manière évidente la responsabilité du bailleur dans l’absence de transmission d’une copie certifiée conforme de l’état descriptif de division de l’immeuble et des plans y attachés, de l’état des lieux, des clefs de la cave 23 et de celles de la cave 15, du calendrier des travaux à intervenir dans l’immeuble ou des quittances de loyer ou encore de remise en état des installations détériorées dans les locaux du rez-de-chaussée et les caves loués, à défaut de toute mise en demeure délivrée au préalable par la société Croq’Nivert à la société Abenex Value.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demandes reconventionnelles.

La société Croq’Nivert sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La société Abenex Value, échouant dans ses prétentions en référé, conservera la charge des dépens de la présente instance.

Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais exposés avant l’audience.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société Abenex Value ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la société Croq’Nivert ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais exposés avant l’audience;

Laissons la charge des dépens à la société Abenex Value ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON