TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04519 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YQX

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 07 octobre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04519 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YQX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2021, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 18.318,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [B] le 17 décembre 2024.

Par assignation du 2 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  17.497,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 juillet 2025, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juillet 2025, s’élève désormais à 29.671,62 euros. L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18.318,30 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juillet 2025, M. [T] [B] lui devait la somme de 29.671,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 17.497,05 euros, suivant décompte arrêté au 2 mars 2024.

M. [T] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juillet 2021 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et M. [T] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 4] est résilié depuis le 14 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [B] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 17.497,05 euros (dix-sept mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024,

RAPPELLE que M. [T] [B] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (15.233,46 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en réaliser la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [B] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 et celui de l’assignation du 2 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge