TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 23/04511 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LKM5

N° JUGEMENT :

SG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

M^e Lucile GARNIER

la SELARL LEXWAY AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 13 Octobre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. MAC 38, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lucile GARNIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.C.I. LES PINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Mars 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juin 2025, prorogé au 13 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 13 mars 2018, la SCI Les pins a donné à bail à la société MAC 38 un local à usage commercial, le droit à jouissance divise d’une terrasse extérieure ainsi qu’une réserve commerciale attenante et servant uniquement de dépendance situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018, moyennant un loyer de 18.000 euros par an.

L’article 13 du contrat de bail commercial met à la charge du preneur le paiement d’un dépôt de garantie de 3.200 euros, dont le montant doit être réajusté à chaque révision du prix du loyer.

Au cours de l’année 2022, le preneur a signalé au bailleur l’existence de désordres affectant le local commercial donné à bail. Les désordres ont été constatés par un procès-verbal de constat d’huissier du 7 avril 2022.

Par courrier recommandé du 17 novembre 2022, la société Mac 38 a mis en demeure la société Les Pins de procéder aux travaux de remise en état du local.

Par courriel du 28 février 2023, la société Les Pins a sollicité du preneur qu’il procède au versement du dépôt de garantie de 3.200 euros stipulé dans le contrat de bail commercial.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 8 août 2023, la société Mac 38 a fait assigner la S.C.I. Les Pins devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de réparation par le bailleur, outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 28 septembre 2023, le preneur a fait délivrer un congé, de sorte que le bail a pris fin le 31 mars 2024.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en paiement du dépôt de garantie formée à titre reconventionnel par la S.C.I. Les Pins,

— Dit que les frais et dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2025, la société MAC 38 demande au tribunal de :

— Condamner la SCI Les pins à lui payer la somme de 76.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Débouter la SCI Les pins de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Les pins à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 27 mars 2024, la SCI Les pins demande au tribunal de :

— Débouter la société MAC 38 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la société MAC 38 à lui payer :

— d’une part, la somme de 3.200 euros correspondant au dépôt de garantie,

— d’autre part, la somme de 1.584, 44 euros, correspondant à l’augmentation du loyer de l’année 2022,

— Condamner la société MAC 38 à lui payer une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société MAC 38 aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces écritures pour l’exposé des moyens des parties, ainsi qu’aux motifs du jugement qui s’y rapportent.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 11 mars 2025, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur les sommes réclamées par la société MAC 38

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-4 du même code précise que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

1.1- Sur la réparation de la charge des travaux

Selon l’article 1719, 1 et 2, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l’article précité lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle.

L’obligation de délivrance étant de l’essence même du bail, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise et la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Il est ainsi inopérant pour le bailleur de se prévaloir de la clause selon laquelle le preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, aucune réparation de quelque sorte que ce soit, ni à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de ce texte, l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge travaux d’entretien ou de réparation, y compris lorsqu’ils sont imposés par l’administration ou lorsqu’il s’agit de travaux de mise en conformité à la destination. (cf Civ.3ème 13 novembre 2012 n°11-22.716)

Cependant, il existe plusieurs limites à ces dispositions contractuelles :

a)- Les clauses contractuelles ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, dès lors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du contrat. (cf Civ. 3e, 5 juin 2002, Bull. civ. I, no 123 ; Civ. 1re, 11 octobre 1989, Bull. civ. I, no 317). Ainsi, en ce qui concerne les vices affectant la structure de l’immeuble, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. (cf Civ 3ème 9 juillet 2008, B n° 121 ; 2 juillet 2013, n° 11-28.496 ))

b)- L’article 1190 du code civil dispose que, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. En conséquence, ces clauses doivent s’interpréter restrictivement et ne peuvent produire effet que pour autant qu’elles ne soient pas ambiguës, auquel cas elles seraient interprétées en faveur du locataire, et qu’elles soient précises quant à la nature des travaux à la charge du locataire (cf Civ. 3ème 20 janvier 2009 n° 07-20.854 ; 29 septembre 2010, n° 09-69.337)

c)- L’article R.145-35 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, prévoit notamment que ne peuvent être imputées au locataire :

— Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

— Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Les clauses des baux commerciaux contrevenant aux dispositions précitées de l’article L. 145-40-2 du code de commerce complétées par l’article R.145-35 du code de commerce sont donc désormais réputées non écrites.

En l’espèce, le bail commercial litigieux stipule dans son article 5-2

« travaux, entretiens, repartions » que :

« La charge de l’entretien, des remplacements, des réparations et des travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs éléments d’équipement dans leur intégralité incombent au preneur, à l’exception des travaux liés à la vétusté du local.

(…) L’entretien, les remplacements, les réparations et les travaux s’entendent de ceux nécessaires dans les parties occupées par le preneur. (…)

Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessaires par l’exercice de son activité.

(…)

En résumé, le preneur supportera la charge financière des dépenses d’entretien, de remplacement, de réparation et les travaux suivants :

— Les prestations et frais d’entretien, de remplacement, de réparation et travaux préventifs, curatifs, d’éradication, de ravalement des locaux et équipements au prorata de la surface occupée,

— Les systèmes de fermeture, serrures,

— Les canalisations, conduites, systèmes d’épuration et de filtration,

— Les locaux sanitaires, de stockage, entreposage ou de réserve

(…)

En outre, toutes les autres réparations, à l’exception de celles visées par l’article 606 du Code Civil qui demeurent à charge du bailleur, seront faites du consentement et sous l’autorité du bailleur.

(…)

Le bailleur est tenu de faire procéder à l’exécution à ses frais des grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au preneur en vertu des stipulations précédentes.

Le preneur supportera touts réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle. »

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Ce texte énumère limitativement les grosses réparations. (Cf Cass. Civ. 3e, 27 nov. 2002, n°01-12.816 ; Com. 12 juin 2012, n° 11-11.424)

1.2 – Sur les désordres invoqués

Aux termes de l’article 145-40-3, alinéa 3, du code de commerce, le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, et le bailleur ne justifie d’aucune diligence particulière en ce sens.

En l’espèce, soutient que les désordres suivants sont à la charge du bailleur, ce que ce dernier conteste :

* L’étanchéité à l’air des portes d’entrée du commerce

La société MAC 38 produit un constat d’huissier de justice par lequel ce dernier indique : « je relève la présence de larges espaces vides entre le vantail mobile et le dormant de la porte où l’on peut facilement insérer un doigt. Monsieur [P] me précise qu’en hiver le vent souffle la neige à l’intérieur des locaux. De nombreuses traces de dégradations et de réparations grossières sont visibles. La gâche a visiblement été arrachée, une nouvelle gâche inadaptée et été posée sans soin, sur des pièces de bois gravement détériorées (…) La seconde porte du SAS d’entrée est dépourvue de serrure et n’apporte pas plus d’étanchéité, malgré la pose de joints par M. [D] [P]. La poignée de cette seconde porte est cassée, ces équipements vétustes ne peuvent assurer une fermeture efficace du commerce ».

* Absence d’étanchéité des baies vitrées :

L’huissier de justice indique « en extérieur le commerce est agrémenté d’une large baie vitrée coulissante. Je vérifie aujourd’hui que cette baie vitrée est condamnée et que de la mousse expansive a même été injectée pour entre les deux vantaux de cette ouverture (photo n°5) pour éviter les courants d’air me précise Monsieur [D] [P]. A côté une deuxième baie vitrée coulissante a également été condamnée, et doublée avec du bardage en bois pour se protéger du froid. Le vitrage de cette baie est fendu».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que les travaux d’entretien, de réfection et de remplacement rendus nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur.

Le constat d’huissier de justice, dont la profession ne lui confère pas de compétence technique en matière de menuiseries, est insuffisant à établir que l’origine des désordres serait la conséquence de la vétusté plutôt que d’un défaut d’entretien.

Il est également constant que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

En l’espèce, aucun élément ne permet de déduire du constat des désordres allégués une atteinte à la structure ou à la solidité de l’immeuble.

En l’absence de preuve de vétusté, ces travaux incombent par conséquent au preneur.

* L’écoulement des eaux pluviales

L’huissier de justice indique dans son procès verbal de constat que « A l’aplomb de l’entrée du commerce, un chéneau en polychlorure de vinyle (PVC) est installé en bas de la porte de la couverture, derrière l’enseigne commerciale. Alors qu’il pleut actuellement, je vérifie que les eaux pluviales recueillies par ce chéneau ne sont pas captées, elles s’écoulent au sol dans un seau disposé là. Monsieur [D] [P] me précise qu’en hiver une patinoire se forme devant son commerce».

La société MAC 38 soutient que le dysfonctionnement du système de recueillement des eaux pluviales est lié à la vétusté de l’ouvrage et qu’il s’agit d’une grosse réparation au sens des dispositions de l’article 606 du code civil, qui incombe au bailleur.

En l’espèce, aucun élément n’établit que ce désordre serait lié à la vétusté. Par ailleurs l’entretien des chéneaux incombe au preneur, et un simple dysfonctionnement de cet élément ne constitue par une grosse réparation. Les travaux incombaient par conséquent au preneur.

* Les défauts de planéité du sol

L’huissier de justice constate que « derrière le comptoir, le sol est constitué de carrelages différents et présente d’importants défauts de planéité de plusieurs centimètres, avec des bosses d’impressions qui n’ont pas été comblées par la pose d’un linoléum usagé ».

En l’espèce, la société MAC 38 ne démontre pas en quoi le reprise de ce désordre serait à la charge du bailleur.

* Sur l’absence d’un dispositif de chauffage

La société MAC 38 indique que les locaux sont dépourvus d’un système de chauffage, seule l’eau chaude est fournie par la copropriété et qu’elle a procédé à l’installation de convecteurs d’appoints dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur, et considère que les travaux consistant en l’installation d’un système de chauffage constituent des grosses réparations.

En l’espèce, les travaux relatifs au chauffage individuel ne sont pas des grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du code civil précité.

Par ailleurs, la société MAC 38 ne démontre pas que la présence d’une installation de chauffage était indispensable à l’exploitation commerciale du local, étant observé qu’elle avait connaissance de cette particularité lors de la conclusion du bail, et qu’elle a exploité un restaurant dans les locaux litigieux pendant plusieurs années. Il ne saurait dès lors être reproché au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance, ni à ses obligations contractuelles.

* Les dysfonctionnements électriques

L’huissier a relevé que la porte du tableau électrique ferme mal, des obturateurs sont manquants et le boîtier électrique présente des boîtes de dérivation avec un câble sectionné.

La société MAC 38 estime que ces dysfonctionnements sont imputables à la vétusté des installations électriques, cependant elle n’en apporte pas la preuve.

Il résulte de ces éléments que la société MAC 38 n’apporte pas la preuve d’un manquement de la SCI Les pins à ses obligations contractuelles. Au surplus, elle n’établit aucun préjudice de jouissance.

Dès lors, il convient

de rejeter ses demandes à l’encontre de la SCI Les pins.

2- Sur les demandes de la SCI Les pins

La demande de paiement du dépôt de garantie a été déclarée prescrite.

La société MAC 38 sollicite en outre la somme de 1.584, 44 euros correspondant à la régularisation de l’indexation du loyer.

L’article 9 du bail prévoyait un loyer de 1.600 euros par mois à compter du 1er janvier 2019, et l’article 12 une indexation sur l’indice des loyers commerciaux.

En l’espèce, la SCI Les pins fournit un décompte basé sur un calcul qui ne précise pas les références de l’indice utilisé, mais qui ne correspond manifestement pas à celui des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Il appartient aux parties de justifier des calculs effectués à l’appui de leur demande, et le tribunal n’a pas à s’y substituer.

Dès lors, les demandes de la SCI Les pins seront rejetées.

3 – Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société MAC 38 qui succombe principalement en ses demandes sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les pins la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que la société MAC 38 sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros à ce titre.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit, à titre provisoire, mais le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique par jugement contradictoire prononcé en premier ressort,

REJETTE les demandes des parties,

CONDAMNE la société MAC 38 aux dépens,

CONDAMNE la société MAC 38 à verser à la SCI Les pins la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

Béatrice MATYSIAK Serge GRAMMONT