TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02581 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWF

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02581 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 octobre 2022, la SAS HENEO a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation meublé (logement-foyer étudiant boursier) situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 289,28 euros outre un complément de loyer de 49,21 euros et 109,64 euros de provision sur charges, pour une durée d’un an non renouvelable tacitement.

Se prévalant de la perte du statut d’étudiant boursier de Madame [W] [K], la SAS HENEO lui a notifié un congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2024 avec effet au 31 octobre suivant.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la SAS HENEO a fait assigner Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail liant les parties depuis le 31 octobre 2024, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat au jour du jugement,

— l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé 48 heures après la signification de la décision, et avec séquestration des meubles,

— sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— sa condamnation à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que le défendeur ne répond plus aujourd’hui aux conditions exigées pour l’attribution d’un logement étudiant et ne peut donc voir son bail renouvelé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, la SAS HENEO, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [W] [K] a comparu à l’audience et a indiqué avoir perdu le statut d’étudiant en octobre 2024. Elle a ajouté être depuis en recherche d’emploi. Elle a initié des démarches pour accéder à un logement social, aidée par une assistante sociale, qui n’ont pas encore abouties. Elle a exposé en outre vivre seule avec deux enfants dont un bébé. Elle a sollicité un délai d’une année pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [W] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4) permettant la résiliation par le bailleur « si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni par la SAS HENEO et notamment s’il perd le statut d’apprenti ».

La SAS HENEO fait état de la perte du statut d’étudiant de Madame [W] [K], si bien qu’elle ne répond ainsi plus aux conditions d’attribution de son logement. Si Madame [W] [K] a indiqué à l’audience ne plus être étudiante depuis octobre 2024, elle n’en a pas justifié ni n’a démontré qu’elle aurait continué de remplir les conditions d’attribution du logement pris à bail au-delà du délai de préavis du congé.

Dans ces conditions, la résiliation lui a bien été notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2024 (pli non signé le 12 juillet suivant). Il sera fait application du délai légal de trois mois, d’ordre public.

Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 12 octobre 2024.

Madame [W] [K] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction, et que les dispositions relatives à la trêve hivernale ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition aux termes de l’article L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [W] [K] indique vivre seule avec deux enfants à charge dont un bébé et avoir initié des démarches pour accéder au parc social qui n’ont pas encore abouties. Elle est à jour du paiement des loyers et charges. Elle a toutefois déjà en pratique bénéficié de larges délais depuis la résiliation du bail le 12 octobre 2024. Dans ces conditions, il lui sera accordé un délai supplémentaire de 5 mois pour quitter les lieux, soit jusqu’au 4 février 2026.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’absence de communication d’un décompte, Madame [W] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Les paiements intervenus postérieurement à cette date viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation.

Il sera alloué à la SAS HENEO la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2022 entre la SAS HENEO et Madame [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 octobre 2024 ;

ACCORDE à Madame [W] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 4 février 2026 à la condition qu’elle s’acquitte du règlement de l’indemnité d’occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d’occupation mensuelle restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [K] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 13 octobre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [W] [K] à verser à la SAS HENEO la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.