TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00340 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62LU

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDERESSE

S.D.C DU [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS GERARD SAFAR – [Adresse 4]

représentée par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00340 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62LU

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [G] est propriétaire des lots n°51 et 103 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastrés [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété, représentant 430/100000ème et 8/100000ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS GERARD SAFAR en exercice, a assigné M. [N] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-4987,14 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023,

-720 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5626,35 euros selon décompte arrêté au 1 janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par le défendeur.

M. [N] [G] reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété, sollicite des délais de paiement, et demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°51 et 103, indiquant la répartition des tantièmes (430/100000ème et 8/100000ème), établissant la qualité de copropriétaire de M. [N] [G] ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 1 janvier 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,

— l’historique du compte du 8 mars 2023 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5626,35 euros, justifiée (hors frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2022, 8 mars 2023 et 30 mai 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024 et 2025 ,

o vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des fenêtres des parties communes, installation de compteurs, travaux de réfection de l’étanchéité des balcons, travaux ascenseurs, réalisation d’un plan pluriannuel de travaux, mise en place de caméras de vidéosurveillance

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— trois courriers de relance datés des 3 mai 2023, 31 octobre 2023, 31 janvier 2024,

— une mise en demeure de payer la somme en principal de 1009,95 euros, datée du 11 décembre 2023 (sans preuve de l’envoi)

— une mise en demeure de payer la somme en principal de 3239,22 euros, datée du 9 février 2024 (pli avisé et non réclamé),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de recouvrement.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5626,35 euros.

M. [N] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5626,35 euros, portant sur la période allant du 8 mars 2023 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 9 février 2024 à hauteur de 3239,22 euros, de l’assignation du 18 décembre 2024 sur la somme de 1747,92 euros et du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 720 euros se décomposant comme suit :

—  60 euros pour une mise en demeure,

—  90 euros pour la « transmission MED avocat »,

—  120 euros pour la mise en demeure par avocat,

—  450 euros pour la « transmission du dossier assignation ».

Il n’est pas établi que la mise en demeure datée du 11 décembre 2023 ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme demandée au titre de la première mise en demeure sera donc rejetée.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution ou à la transmission du dossier ou de la mise en demeure, de sorte que les diligences accomplies à ces titres doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 120 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [N] [G] fait état d’une situation de santé fragilisée, l’ayant amené à négliger ses affaires administratives. Il fait par ailleurs état de ressources stables (retraite). Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS GERARD SAFAR :

— la somme de 5626,35 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 8 mars 2023 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 9 février 2024 à hauteur de 3239,22 euros, de l’assignation du 18 décembre 2024 sur la somme de 1747,92 euros et du présent jugement pour le surplus

— la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 9 février 2024,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

AUTORISE M. [N] [G] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 234 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS GERARD SAFAR, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.