TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Philippe YLLOUZ ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09328 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBR5

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [G] [Z] [L] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1704

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09328 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBR5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1987, la SCI [G] [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Paris (75015), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 8300 francs et d’une provision pour charges de 1900 francs.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8492,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [V] le 26 mai 2025.

Par assignations du 16 septembre 2025, puis du 29 septembre et du 1er octobre 2025, la SCI [G] [Adresse 4] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Dire et juger Monsieur [E] [V] sans droit ni titre à se maintenir dans l’appartement qui lui a été loué [Adresse 6]

Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée, avec si besoin est, l’assistance de la [Localité 2] Publique,

Condamner Monsieur [E] [V] à payer à la SCI [G] [Z] [L] [O] la somme de 19.816,16 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble au choix du bailleur au frais, risques et périls de Monsieur [E]

[V],

Condamner Monsieur [E] [V] à payer à la SCI [G] [Z] [L] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5.281,76 euros, jusqu’à ce que Monsieur [E] [V] ou tout occupant de son chef, ait définitivement quitté les lieux,

Rejeter toute demande de délai formulée par Monsieur [E] [V]

Juger la décision à intervenir opposable à Monsieur [P] [V]

Condamner Monsieur [E] [V] enfin à payer à la SCI [G] [Z] [L] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 janvier 2026, M. [E] [V] et M. [P] [V], représentés par leur conseil, font valoir in limine litis, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, la nullité des assignations affirmant qu’elles ne reproduisent aucun fondement juridique au visa de leur dispositif.

La SCI [G] [Z] [L] [O] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au6 janvier 2026, s’élève désormais à 28490,66 euros. La SCI [G] [Adresse 4] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que M. [E] [V] demeure en réalité [Adresse 7] dans le [Localité 3] et que seul son fils réside à l’adresse du bien immobilier objet du présent litige.

M. [E] [V] et M. [P] [V] affirment avoir repris le règlement du loyer courant et avoir réglé la somme de 2700 euros à la fin du mois de décembre 2026.

M. [E] [V] et M. [P] [V] sollicitent un délai de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [V] et M. [P] [V] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande formée in limine litis de nullité de l’assignation

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, M. [E] [V] et M. [P] [V], représentés par leur conseil, font valoir in limine litis la nullité des assignations affirmant qu’elles ne reproduisent aucun fondement juridique au visa de leur dispositif.

Cependant, force est de constater que l’assignation du 16 septembre 2025 comme celle du 29 septembre et du premier octobre 2025 vise l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la présente procédure et les défendeurs ne démontrent pas que l’absence de mention du texte sus visé dans le dispositif lui-même leur fait grief.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des défendeurs et de prononcer la nullité des assignations. Leur demande sera rejetée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [G] [Z] [L] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8492,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [E] [V] ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité de sa situation financière et de s’assurer que les revenus du foyer lui permettent d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel (2856,37 euros) et de régler la somme mensuelle de 791,39 euros en sus dans le cadre d’un plan d’apurement de la dette

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [G] [Z] [L] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [G] [Z] [L] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, M. [E] [V] lui devait la somme de 28490,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 8492,64 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 11323,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2856,37 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [G] [Z] [L] [O] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [V] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à régler la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de procédure visant à voir déclarer nulle l’assignation du 16 septembre 2025,

CONSTATE que la CAAPEX a été valablement saisie et l’assignation notifiée à la Préfecture des Hauts de Seine,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 1987 entre la SCI [G] [Adresse 4], d’une part, et M. [E] [V] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Paris (75015) est résilié depuis le 24 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [V] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que la présente décision est opposable à M. [P] [V],

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2856,37 euros (deux mille huit cent cinquante-six euros et trente-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la SCI [G] [Z] [Adresse 8] la somme de 28490,66 euros (vingt-huit mille quatre cent quatre-vingt-dix euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 8492,64 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 11323,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI [G] [Z] [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 mai 2025 et celui desassignations du 16 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge.