TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Gaëlle NAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09239 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57QB

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 02 février 2026

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT OPH, (anciennement OPAC de [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1737

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 02 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09239 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57QB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 5, RDC, porte 129, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 240,33 euros, outre une provision pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 199,61 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Dans un jugement en date du 16 janvier 2024, suite à une procédure de surendettement ouverte par M. [F] [U], le tribunal judiciaire accordait une suspension de l’exigibilité des dettes de Monsieur pendant une durée de 24 mois sous réserve qu’il ne contracte pas de nouvelles dettes.

En présence de nouveaux impayés locatifs, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a constaté par lettre de mise en demeure en date du 2 juillet 2024 la caducité du plan de surendettement. Selon un acte du 19 juillet 2024 l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette s’élevant à 7 102,07 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [U] le 22 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater la caducité du plan de surendettement, constater l’acquisition de la clause résolutoire et déclarer le bail résilié, à titre subsidiaire, prononcer la résolutoire judicaire du contrat de bail pour manquements aux obligations contractuelles et déclarer M. [F] [U] occupant sans droit ni titre à compter de la résolutoire judicaire et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U] et à défaut pour la partie défenderesse de quitter les lieux sous 48 heures prononcer une peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et enfin obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 102,07 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi au 15 mai 2025 pour permettre au défendeur de réaliser une demande d’aide juridictionnelle puis d’un second au 11 juillet 2025 afin de lui permettre de préparer sa défense et procéder à une demande de FSL, pour finalement être retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 novembre 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2025, s’élève désormais à 7 845,53 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus, en prenant en compte deux virements n’apparaissant pas au décompte à hauteur de 293,67 euros et de 175,08 euros. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Eu égard à la grande ancienneté et l’augmentation de la dette ainsi que le non-respect du moratoire instauré pour régler la dette, le bailleur s’oppose néanmoins à la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

M. [F] [U], représenté par son conseil, demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 36 mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Il demande le débouté du bailleur à propos de sa demande de condamnation à une astreinte et des sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire expose avoir repris le paiement du loyer et avoir diminué la dette. Il indique percevoir 1 000 euros de pension par mois et être accompagné par une assistante sociale l’aidant à constituer un dossier FSL dont la demande a été faite par ailleurs. M. [F] [U] précise qu’un problème de dépôt de dossier de retraite l’a privé de revenus pendant un temps, ce qui a entrainé des difficultés financières.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [U] a indiqué faire l’objet d’une telle procédure. La suspension de l’exigibilité de la dette a été accordée pour une durée de 24 mois à condition de ne pas aggraver la dette comprenant donc la nécessité de payer intégralement le loyer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 mars 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 199,61 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la demande d’octroi de délais de paiement et aux versements de 293,67 euros et de 175,08 euros réalisés au début du mois de novembre par le locataire et non contestés par le bailleur, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [F] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Le locataire a précisé avoir déposé un dossier FSL en cours de traitement au jour de l’audience.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2025, M. [F] [U] lui devait la somme de 7 845,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 3 199,61 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 902,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [F] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2019 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 5, RDC, porte 129, une cave) est résilié depuis le 26 mai 2022,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7 845,53 euros (sept mille huit cent quarante-cinq euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 3 199,61 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 902,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [F] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [U] sera condamné à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2022 et celui de l’assignation du 25 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 02 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09239 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57QB