TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [K]

[P] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04385 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNB

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE [Localité 6]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestraire : B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, greffier, lors des débats et de Clarisse DUMONTET, Greffière lors du délibéré

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04385 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2008, l’établissement public Office public d’habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 6], devenu l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH, a donné à bail à M. [G] [K] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 6, rez-de-chaussée, porte 0256.

Dans le cadre d’une enquête sur l’occupation du parc social, M. [G] [K] a fait part le 25 décembre 2023 de la présence au domicile de ses petits-fils M. [H] [K] et M. [P] [K].

M. [G] [K] est décédé le 11 juillet 2024 en Algérie.

Par procès-verbal établi par commissaire de justice le 18 mars 2025, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH a fait constater la présence dans l’appartement de M. [H] [K].

Par actes de commissaire de justice en date des 4 et 17 avril 2025, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner M. [H] [K] et M. [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— dire et juger résilié le bail du 14 avril 2008 à la date du décès de M. [G] [K] le 11 juillet 2024,

— dire et juger M. [H] [K] et M. [P] [K] occupants sans droit ni titre du logement,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir,

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera de nouveau fait droit,

— réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,

— dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [H] [K] et M. [P] [K] à compter du 11 juillet 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré de 30% et aux charges, qui aurait été dû si le bail avait été maintenu, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux,

— condamner solidairement M. [H] [K] et M. [P] [K] à lui payer la somme de 1489,52 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 25 mars 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement ou in solidum M. [H] [K] et M. [P] [K] au paiement de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 27 novembre 2025, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2435,68 euros au titre des indemnités d’occupation impayées.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué que M. [H] [K] ne remplissait pas les conditions d’un transfert de bail telles que fixées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et que M. [P] [K] semblait disposer d’un appartement à [Localité 5].

M. [H] [K], comparant en personne, a sollicité:

— le transfert du bail à son profit,

— à titre subsidiaire de lui accorder un délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué vivre dans le logement litigieux depuis le mois d’octobre 2023. Il a expliqué que sa femme et leur fille née en juillet 2023 vivaient avec lui, au contraire de M. [P] [K] qui vivait dans son propre logement. Il a précisé avoir eu un grave accident l’ayant empêché de travailler, ne pas être en capacité actuellement de payer le loyer et ne pas pouvoir se reloger facilement.

M. [P] [K], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’avis du courrier envoyé en recommandé par le commissaire de justice est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation de plein droit du bail suite au refus de transfert de bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi complète l’article précédent dans ces termes:

(…)

III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH produit aux débats l’acte de décès de M. [G] [K] en date du 11 juillet 2024.

M. [H] [K] ne produit aucun élément à l’appui de sa demande. Il a indiqué ne pas avoir de titre administratif. Il occupe le domicile depuis octobre 2023 soit moins d’un an avant le décès de M. [G] [K].

Par conséquent, M. [H] [K] ne justifie pas réunir les conditions pour bénéficier du transfert du bail et la résiliation du contrat sera constatée au jour du décès de M. [G] [K] à savoir le 11 juillet 2024.

M. [H] [K], qui admet demeurer dans le logement litigieux, en est donc occupant sans droit ni titre.

S’agissant de M. [P] [K], seule une déclaration du mois de décembre 2023 établit sa présence dans les lieux à cette date. M. [H] [K] indique qu’il ne vit plus au domicile litigieux. Le constat versé en procédure n’établit pas sa présence dans les lieux. Les actes du commissaire de justice n’ont par ailleurs pas pu lui être délivrés à cette adresse. Ainsi, aucun élément n’établit l’occupation du logement par M. [P] [K] et l’établissement public [Localité 6] HABITAT – OPH sera débouté de l’ensemble de ses demandes le concernant.

Il sera enjoint à M. [H] [K] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision. A défaut de libération volontaire dans ce délai, l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH sera autorisé à poursuivre son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

L’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH ne soutient pas que M. [H] [K] est entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte. Il ressort des pièces de la procédure et des débats que M. [H] [K] y est entré avec l’accord de M. [G] [K] et que sa présence avait été signalée au bailleur par ce dernier.

La demande formée par [Localité 6] HABITAT-OPH de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé ce délai de 1 mois à 1 an pour quitter les lieux , selon des critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [H] [K] sollicite des délais pour quitter les lieux. Il justifie avoir une fille de 2 ans et demi. S’il indique avoir eu un accident de travail le conduisant à ne plus pouvoir travailler, il n’apporte aucun élément à l’appui de ses dires. Le dernier loyer payé date du mois de septembre 2024, soit il y a plus d’un an.

Au regard de ces éléments, il ne peut pas être accordé de délai supplémentaire à M. [H] [K] pour quitter les lieux, ce dernier bénéficiant par ailleurs déjà des délais de la trêve hivernale et du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le maintien dans les lieux au-delà de l’expiration du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [H] [K], occupant les lieux depuis la résiliation du bail, sera condamné à verser une indemnité d’occupation à [Localité 6] HABITAT OPH à compter du 12 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des locaux. Celle-ci sera payable et révisable dans les conditions prévues au contrat de bail résilié et son montant sera égal à celui du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi outre les charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par le requérant.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH produit un décompte au terme duquel M. [H] [K] est redevable de la somme de 2435,68 euros à la date du 24 novembre 2025, mois de novembre inclus. M. [H] [K] sera condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas le condamner le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [H] [K] de sa demande de voir ordonner à son profit le transfert du bail conclu le 14 avril 2008, entre l’établissement public [Localité 6] HABITAT OPH, et M. [G] [K] portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 6, rez-de-chaussée, porte 0256,

CONSTATE que ledit bail s’est trouvé résilié le 11 juillet 2024 à minuit du fait du décès de M. [G] [K],

ORDONNE à M. [H] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 6, rez-de-chaussée, porte 0256 ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH de ses demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’astreinte,

DEBOUTE M. [H] [K] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [K] à verser à l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH, à compter du 12 juillet 2024, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [H] [K] à verser à l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2435,68 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 25 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [P] [K]

DEBOUTE l’établissement public [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées,

La greffière La juge des contentieux de la protection