TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e LASSERRE (D0671)

M^e BLATTER (P0441)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/00665

N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q7W

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [R] [A]-[K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0671

DÉFENDERESSE

S.A.S. ODALYS RESIDENCES (RCS d’AIX-EN-PROVENCE n°487 696 080)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441

Décision du 19 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/00665 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q7W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2016, M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] ont donné à bail commercial à la société ODALYS RESIDENCES un appartement meublé portant le n°038, au sein de l’immeuble Odalys City [Localité 3] [Localité 4] sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de « résidence de tourisme 3 étoiles devant faire l’objet d’une exploitation de nature para-hôtelière dans le cadre de locations à la carte avec accès aux services et équipements communs et prestations touristiques au bénéfice d’une clientèle touristique qui n’y élira pas domicile », moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 7.490 euros en principal, payable à terme échu le dernier jour de chaque trimestre.

Reprochant à la société ODALYS RESIDENCES de ne pas avoir réglé la totalité des sommes dont elle était redevable en exécution du bail entre mars 2020 et juillet 2022, M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] lui ont fait signifier le 21 septembre 2023 un commandement de payer la somme 7.966,87 euros au titre de l’arriéré locatif et l’ont sommée de leur communiquer les comptes d’exploitation individualisés de la résidence portant sur la période 2019 à 2022, précisant les taux de remplissages réalisés, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes.

La société ODALYS RESIDENCES n’ayant pas déféré audit commandement, par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2024, M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentiellement de la voir condamner à leur payer la somme de 7.966,87 euros au titre d’un arriéré locatif, outre la somme de 3.000 euros pour résistance abusive et la somme de 3.000 euros au titre du non-respect persistant de la clause 4.7 du bail, mais aussi de lui voir enjoindre de leur communiquer les comptes d’exploitation individualisés et ses bilans, sous astreinte.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] (ci-après les consorts [A]-[K] & [W]) demandent au tribunal, de :

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer au titre de l’arriéré locatif la somme de 7.966.87 € TTC,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer au titre du préjudice résultant du défaut de paiement des loyers la somme de 7.481,55€,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer la somme 3.000 euros au titre de la résistance abusive au paiement des loyers et charges en 2020 et 2021,

ENJOINDRE la société ODALYS RESIDENCES à communiquer en application de l’article 4.7 du bail, sous astreinte de 100 €/ jour de retard, les documents suivants pour les années 2019 à 2022 :

— comptes d’exploitation individualisés et distinct pour la résidence au sein de laquelle sont situés les locaux loués par les consorts [A] [A],

— bilans de l’année précisant les taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer la somme de 3.000 euros au titre du non-respect répété de l’article 4.7 du bail,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCES aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer (384.96 euros) et de la présente assignation,

DEBOUTER la société ODALYS RESIDENCES de ses demandes, fins et conclusions.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 mai 2025, la société ODALYS RESIDENCES demande au tribunal de :

DEBOUTER monsieur [A]-[A] et madame [W] de l’ensemble de leurs demandes,

Les CONDAMNER in solidum aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du même code.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il est préalablement rappelé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail liant les parties signé le 24 mars 2016, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I- Sur la demande de paiement d’un arriéré locatif

M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] sollicitent le paiement de la somme de 7.966,87 au titre de l’arriéré locatif dû en exécution du bail commercial signé le 24 mars 2016. Concernant le quantum des sommes réclamées, les demandeurs précisent que les sommes retenues par les parties sont presque identiques, la différence entre la somme figurant sur leur décompte locatif et celle admise par la société ODALYS RESIDENCES au titre des impayés réside dans la TVA applicable.

A la société ODALYS RESIDENCES, qui invoque les termes de l’article 6 « Condition particulière » du bail pour se soustraire au paiement des loyers et accessoires contractuels en raison de la crise sanitaire de covid-19, ils opposent que la jurisprudence constante retient que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution de sorte que la défenderesse ne peut se prévaloir de la force majeure. Ils ajoutent que les conditions de mise en œuvre de ladite clause ne sont pas remplies en ce que, d’une part, les mesures de confinement et de restriction adoptées dans le cadre de cette crise sanitaire ne constituent pas un dysfonctionnement ayant affecté les locaux loués eux-mêmes et, d’autre part, il n’y a eu aucune interdiction d’accès dans les parties communes de la résidence, ni défaut d’entretien de celles-ci imputable aux bailleurs, la société ODALYS RESIDENCES n’ayant pas cessé de jouir de l’appartement loué et ayant la charge de l’entretien de la résidence. Ils insistent sur le fait qu’aucune disposition légale n’a prévu une suspension de paiement des loyers et accessoires par les preneurs de locaux commerciaux durant la crise sanitaire. Ils déclarent aussi que la trésorerie de la défenderesse et les taux de remplissage de la résidence n’ont nullement été affectés durant cette période, outre qu’elle a même bénéficié d’un prêt garanti par l’Etat et de nombreuses aides étatiques pour faire face à ses charges fixes.

La société ODALYS RESIDENCES résiste à la demande de paiement formée à son encontre au titre de l’arriéré locatif en se fondant sur l’article 6 «Conditions particulières » du bail liant les parties. Elle estime que la solution de droit commun selon laquelle le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure n’est pas applicable la clause contractuelle s’y substituant. Elle précise que cette clause est parfaitement valable, les parties pouvant librement définir des circonstances de nature à entrainer une suspension du loyer et retenir une définition de la notion de force majeure plus souple que la définition légale, en l’occurrence comme celle interrompant l’activité économique des lieux loués par l’effet d'« une entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ».

Elle soutient que la stipulation convenue l’exonère du paiement des sommes réclamées dès lors que l’épidémie de la Covid-19, ainsi que les mesures réglementaires prises pour lutter contre sa propagation, ont eu pour effet d’interdire la réception de la clientèle dans les locaux loués et de restreindre les déplacements des personnes. Selon elle, ces conditions correspondent à l’une des hypothèses alternatives prévues par la clause précitée lui permettant de suspendre le paiement des loyers durant les périodes de fermeture administrative ordonnées à compter du 15 mars 2020. Elle affirme qu’elle a été empêchée d’exercer son activité de réception de touristes dans l’appartement loué car les mesures d’interdiction d’accueil du public dans les résidences de tourisme ont concerné indifféremment ses parties privatives et ses parties communes. Selon elle les événements survenus en 2020 et 2021 présentent les caractères d’irrésistibilité et d’imprévisibilité constitutifs d’un cas de force majeure. Elle considère en outre que la condition posée par l’article 6 du bail, relative à l’absence de couverture du préjudice subi par sa police d’assurances et à l’absence d’indemnité perçue en réparation dudit préjudice est suffisamment remplie par la production de l’attestation de son commissaire aux comptes et de son contrat d’assurance ne couvrant pas ce type de dommage. Elle conteste l’interprétation de la clause retenue par les bailleurs, considérant qu’ils y ajoutent des conditions alors que ladite clause ne limite pas son application au cas dans lequel elle serait totalement privée de la jouissance des locaux loués. Elle déclare encore que la perception d’aides durant la crise sanitaire est indifférente quant à l’application de ladite clause.

Elle conteste enfin le quantum de l’arriéré locatif dont le paiement est poursuivi par les bailleurs, arguant que leur décompte est inexact, en raison d’erreurs d’imputation des paiements sur les échéances de loyers. Elle ajoute que certains règlements effectués et figurant sur le décompte locatif des bailleurs correspondent en réalité au paiement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères et que les bailleurs se sont trompés sur le montant exact de certaines échéances de loyer. Elle fait valoir que le montant de l’arriéré locatif est en réalité de 6.474,32 euros TTC et non pas de 7.944,97 euros TTC. Elle en déduit que les bailleurs échouent à établir l’obligation dont ils réclament l’exécution au sens de l’article 1353 du code civil, justifiant qu’ils soient déboutés.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1728 alinéa 2 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 1148 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.

Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Ainsi, le débiteur d’une obligation de paiement inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

Par ailleurs, l’article 1156 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Enfin, l’article 1162 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société ODALYSE RESIDENCES a cessé de procéder au règlement des loyers et accessoires contractuels à compter du 15 mars 2020, date d’adoption des mesures gouvernementales édictées pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, ne reprenant leur paiement qu’après la fin des dernières mesures.

Mais, elle estime qu’elle était fondée à ne pas s’acquitter des loyers et accessoires litigieux en application de l’article 6 « Conditions particulières » du bail ainsi rédigé :

« De convention expresse entre les parties, le loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité économique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou empêchant l’activité du preneur au lieu de situation des biens loués, par exemple une interdiction dans l’accès des parties communes, ou leur non entretien ou un blocage permanent dans leur fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait le contrôle ou la responsabilité de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. Cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurances ou si le preneur venait à percevoir une indemnité en réparation d’un préjudice causé ».

Les parties ont, par cette clause, conventionnellement défini la notion de force majeure applicable au bail commercial les liant et les conditions de suspension de l’exigibilité des loyers et accessoires en cas de survenance de la situation envisagée comme répondant à la force majeure.

Il se déduit de ces stipulations que la suspension du paiement des sommes contractuellement dues n’est possible que (1) si la société ODALYS RESIDENCES justifie de l’interruption de son activité au sein de la résidence ou d’un empêchement d’exploitation et (2) qu’elle démontre l’absence de prise en charge du préjudice résultant de la force majeure.

La défenderesse établit ne pas avoir perçu indemnisation à raison des conséquences de la crise sanitaire de covid-19, que sa police d’assurance ne couvrait pas.

En revanche, la société ODALYS RESIDENCES se contente de se prévaloir des différentes mesures de fermeture administrative, puis de distanciation sociale prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie de la covid-19 concernant les résidences de tourisme, pour les périodes du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et du 20 mars 2021 au 18 mai 2021, sans produire d’élément permettant au tribunal de vérifier l’interruption effective de son activité économique au sein de cette résidence de tourisme 3 étoiles, ou l’existence d’un empêchement concret d’exploitation de son activité commerciale.

L’attestation de M. [C] [Z], président de la société AUDIT CONSULTING, expert-comptable de la défenderesse, en date du 10 février 2023, faisant état de résultats d’exploitation déficitaires de la société ODALYS RESIDENCES pour les exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021 et d’une baisse des chiffres d’affaires réalisés n’est pas probante à cet égard. En effet, elle conduit à constater que le caractère déficitaire de l’exploitation de la résidence est antérieur à la crise sanitaire, sans établir de lien de causalité entre les mesures administratives prises dans le cadre de celle-ci et les déficits d’exploitation constatés. En outre, elle est insuffisante à démontrer l’interruption de l’exploitation ou un empêchement de l’activité dans les locaux loués, tel qu’exigé par la clause précitée.

La société ODALYS RESIDENCES ne justifie donc pas que les conditions d’application de l’article 6 du bail seraient remplies et qu’elle pouvait se prévaloir de la suspension du paiement des loyers et accessoires prévue.

Compte tenu de ce qui précède, la société ODALYS RESIDENCES échoue à démontrer l’interruption de son activité ou que son exploitation a été empêchée par les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire de la covid-19. Elle n’est donc pas fondée à opposer aux bailleurs la suspension du paiement des loyers et accessoires durant les périodes litigieuses.

A titre surabondant, le tribunal observe que la clause ne prévoyait qu’une suspension des loyers, terme qui s’entend au plan juridique d’un report de l’exigiblité de leur paiement, et non d’une dispense de tout règlement.

Les parties s’opposent par ailleurs sur le quantum de l’arriéré locatif dû.

Aux termes du bail, la société ODALYS RESIDENCES s’est engagée à acquitter, en contrepartie de la mise à disposition de l’appartement propriété des bailleurs, un loyer annuel fixé initialement à la somme annuelle en principal de 7.490 euros, à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.

Il résulte des factures de loyers et accessoires, établies par la société ODALYS RESIDENCE dans le cadre de l’auto-facturation convenue, et adressées aux bailleurs parallèlement au paiement (ou non) des sommes dues, que le montant du loyer trimestriel a évolué pour atteindre la somme de 2.059,73 euros en 2020, puis la somme de 2.098,54 euro en 2021 et la somme de 2125,85 euros en 2022.

L’analyse du décompte locatif produit par les consorts [A]-[K] & [W] conduit à relever que la société ODALYS RESIDENCES ne justifie pas des paiements dans leur intégralité des échéances de loyers et charges dues au titre des premier trimestre 2020, deuxième trimestre 2020, troisième trimestre 2020, quatrième trimestre 2020, premier trimestre 2021, deuxième trimestre 2021, troisième trimestre 2021 et quatrième trimestre 2021, étant rappelé que le loyer est payable à terme échu.

Au vu des éléments produits, les bailleurs établissent que la société ODALYS RESIDENCES reste leur devoir la somme de 7.966,87 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus, arrêtés au 24 janvier 2022.

Vainement la défenderesse invoque-t-elle le tableau, qu’elle a elle-même établi, pour soutenir que les bailleurs n’auraient pas tenu compte de la totalité des règlement opérés, dès lors qu’elle ne verse aucun élément bancaire propre à établir la réalité desdits paiements, tel que prévu par l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable. Elle ne peut non plus tirer argument des erreurs d’imputation des paiements sus-évoquées, celle-ci n’ayant aucune incidence sur le quantum de sa dette.

En conséquence, la société ODALYS RESIDENCES sera condamnée à payer aux consorts [A]-[K] & [W] la somme de 7.966,87 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2022, échéance du quatrième trimestre 2021 incluse.

Décision du 19 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/00665 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q7W

II- Sur les demandes indemnitaires formées par les bailleurs

Les demandeurs sollicitent que la société ODALYS RESIDENCES soit condamnée à leur payer une somme de 7.481,55 euros en indemnisation du préjudice résultant du non-paiement des loyers et accessoires dus, aux échéances contractuelles. Ils font valoir que sa carence leur a occasionné un préjudice financier en ce qu’ils ont dû supporter les échéances du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition des lieux loués, qui devait être remboursé grâce aux loyers trimestriels, sur leurs revenus personnels et qu’ils ont été contraints de reporter à deux reprises, d’une période d’un an (du 10 mai 2020 au 10 octobre 2020 et du 10 décembre 2021 au 10 mai 2022), le remboursement de cet emprunt, ce qui a été générateur d’intérêts supplémentaires. Ils ajoutent qu’ils ont également subi un préjudice résultant de l’absence d’amortissement du capital emprunté pendant près d’un an, correspondant à la période de report des échéances de crédit.

Ils demandent également que la société ODALYS RESIDENCES soit condamnée à leur verser une somme de 3.000 euros (dans le dispositif de leurs conclusions et 2.500 euros dans la partie discussion de celle-ci) à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, pour avoir résisté de façon abusive au paiement des loyers et des charges locatives, malgré sa situation financière pérenne, y compris durant la crise sanitaire.

Enfin, ils prétendent au versement d’une indemnité de 3.000 euros au motif que la société ODALYS RESIDENCES a manqué de façon répétée à son obligation résultant de l’article 4.7 du bail, qui l’oblige à tenir des comptes d’exploitation individualisés et distincts pour la résidence au sein de laquelle sont situés les locaux loués et de les leur communiquer, ainsi qu’à leur communiquer une fois par an un bilan de l’année écoulée précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année et le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Ils précisent que la société ODALYS RESIDENCES n’a jamais rempli son obligation précitée, et ce malgré la sommation qui lui a été faite de l’exécuter.

La société ODALYS RESIDENCES s’oppose à l’ensemble de ces prétentions. Selon elle, les demandeurs n’établissent nullement un lien de causalité entre le report de leur crédit générant des intérêts supplémentaires et une éventuelle faute de sa part, et échouent également à démontrer un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et causé par son éventuelle mauvaise foi, alors que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement des loyers ne peuvent consister que dans l’intérêt au taux légal. Elle conteste aussi tout abus de sa part dans son droit d’ester en justice. Elle déclare enfin s’être conformée à ses obligations relatives à la communication des pièces contractuellement prévues en versant aux débats et en transmettant par voie postale aux bailleurs ses comptes des cinq dernières années, ses trois derniers rapports d’exploitation, ainsi que les résultats analytiques de la résidence Odalys City [Localité 4] certifiés par son commissaire aux titre des exercices 2016 à 2021, détaillant les dépenses et recettes. Elle réfute toute discordance entre ses différents comptes certifiés et les rapports Novelli. Enfin, elle fait valoir que la pièce n°10-bis communiquée par les bailleurs ne doit pas être prise en compte par le tribunal, s’agissant de ses propres comptes consolidés et non des comptes propres à la résidence dont dépendent les lieux loués.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige, précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1153 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige, ajoute que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Selon l’article 1728 alinéa 2 du même code, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que l’octroi de dommages-intérêts est conditionné à la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à l’une de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la société ODALYS RESIDENCES a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers dus en exécution du bail au titre des années 2020 et 2021 au cours desquelles elle a unilatéralement décidé de cesser tout paiement.

Les bailleurs démontrent, notamment par la production d’un courrier de la CAISSE D’EPARGNE en date du 29 avril 2020 et d’un plan de remboursement de prêt « Primo report patrimonial dt fixe » daté du 23 décembre 2024, qu’ils ont bénéficié de deux aménagements temporaires de leur échéancier de prêt consistant en un report d’échéances du crédit immobilier souscrit pour l’acquisition de l’appartement loué à la défenderesse entre le 10 mai 2020 et le 10 octobre 2020, d’une part, et entre le 10 décembre 2021 et le 10 mai 2022, d’autre part, et que ces reports de crédit ont généré des intérêts conventionnels supplémentaires pour les périodes considérées ainsi qu’une augmentation du montant de leurs échéances mensuelles de remboursement de prêt.

Entre le 10 mai 2020 et le 10 octobre 2020, le report des échéances de crédit a ainsi occasionné des intérêts supplémentaires à la charge des bailleurs d’un montant de 3.828,6 euros (255,24 + 510,48 + 765,72 + 1020,96 + 1276,20). Puis, entre le 10 décembre 2021 et le 10 mai 2022, le report des échéances de crédit a entrainé des intérêts supplémentaires à leur charge d’un montant de 3.652,95 euros (243,53 + 487,06 + 730,59 + 974,12 + 1217,65).

Les périodes de report des échéances de crédit à l’origine de ces augmentations d’intérêts correspondent aux périodes au cours desquelles la société ODALYS RESIDENCES a manqué à son obligation de paiement des loyers et accessoires contractuels.

Il s’en déduit que la société ODALYS RESIDENCES a causé aux bailleurs, du fait de sa carence dans son obligation essentielle de payer le loyer à l’échéance, un préjudice financier distinct des intérêts dus à raison du retard, lequel réside dans le surcoût induit pour eux par le report des échéances d’emprunt qu’ils ont dû solliciter auprès de leur banque, d’un montant de 7.481,55 euros, étant rappelé que le prix de la location de l’appartement acheté à crédit était précisément affecté au remboursement de l’emprunt, ce que la défenderesse n’ignorait pas.

En conséquence, la société ODALYS RESIDENCES sera condamnée à verser aux consorts [A]-[K] & [W] la somme de 7.481,55 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier qu’ils ont subi du fait du non-paiement des loyers à l’échéance contractuelle.

S’agissant de la demande de paiement de dommages et intérêts sollicités à raison de la résistance abusive imputée à la société ODALYS RESIDENCES, il convient de relever que même si les moyens développés par celle-ci tirés notamment de l’article 6 du bail ont été rejetés, ils n’en méritaient pas moins discussion. En outre, les demandeurs ne caractérisent pas le préjudice distinct qu’ils auraient subi de ce chef.

Les consorts [A]-[K] & [W] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Enfin, concernant la demande de dommages et intérêts en raison du non-respect de l’article 4.7 du bail, il convient de rappeler qu’aux termes de celui-ci, la défenderesse s’est obligée à « tenir des comptes d’exploitation individualisés et distincts pour l’établissement ou la résidence au sein de laquelle sont situés les locaux loués et (à) les communiquer au Bailleur à première demande de sa part étant ici rappelé qu’aux termes de l’article L.321-2 du Code du Tourisme, le Preneur sera également tenu une fois par an de communiquer à l’ensemble des copropriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ».

Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

La société ODALYS RESIDENCES était donc tenue de tenir des comptes d’exploitation individualisés pour la résidence dont dépendent les lieux loués et de les transmettre aux demandeurs à réception de leur demande, ainsi que de leur communiquer annuellement le bilan précisant en particulier le taux d’occupation, le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

La société ODALYS RESIDENCES verse aux débats trois courriers en date des 13 septembre 2021, 30 septembre 2022 et 20 avril 2023 destinés aux bailleurs de la résidence synthétisant, pour les exercices 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, le taux d’occupation (respectivement de 40%, 43% et 80%), les chiffres d’affaires hébergement réalisés et les principaux postes de charges, ainsi que les résultats d’exploitation (respectivement -549.281 euros, – 568.546 euros et 215.895 euros).

Ces éléments sont corroborés par l’attestation de son expert-comptable en date du 10 février 2023, qui fait état des résultats d’exploitation concernant les exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021, à laquelle sont jointes en annexe les « balances analytiques » de la résidence. Celles-ci distinguent les différents postes comptables de recettes et dépenses, puis mentionnent in fine le résultat d’exploitation au titre de ces exercices.

Contrairement à ce qu’affirment les bailleurs, ces données d’exploitation ne sont pas incohérentes par rapport aux bilans comptables des exercices 2020 à 2023 qu’ils se sont procurés, qui portent sur les comptes globaux de la société ODALYS RESIDENCES et non pas sur la résidence dont dépendent les lieux loués.

Le bail ne donnant aucune précision sur la présentation des éléments comptables mentionnés à l’article 4.7, il s’en déduit que la société ODALYS RESIDENCES justifie ainsi de la communication aux bailleurs, en cours de procédure, des éléments prévus par cette clause et d’avoir ainsi satisfait à la sommation de communiquer qui lui a été délivrée par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023.

De surcroît, les consorts [A]-[K] & [W] ne caractérisaient aucun préjudice résultant du manquement allégué, propre à justifier l’allocation de l’indemnité de 3.000 euros réclamée.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts fondée sur le non-respect de l’article 4.7 du bail.

III- Sur la demande d’injonction de communication de pièces sous astreinte

Les demandeurs font grief à la société ODALYS RESIDENCES de ne pas avoir déféré à la sommation signifiée le 21 septembre 2023 aux fins d’obtenir la communication des comptes d’exploitation individualisés et distinct propres à la résidence dont dépendent les lieux loués au titre des années 2019 à 2022 ainsi que des bilans afférents pour les exercices 2019 à 2022 comprenant le taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année, mais aussi le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de ladite résidence. Ils demandent donc au tribunal de la condamner à leur communiquer ces documents prévus par le bail, sous astreinte.

Au visa de l’article L.321-2 du code de tourisme, la société ODALYS RESIDENCES s’oppose à la demande formée par M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W], considérant qu’elle s’est conformée à ses obligations à ce titre.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article L. 321-2 du code de tourisme, l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société ODALYS RESIDENCES a justifié de la tenue d’une comptabilité propre à la résidence « Odalys City [Localité 3] [Localité 4] » dont dépendent les lieux loués et qu’elle a communiqué, en cours de procédure, les éléments comptables prévus aux bailleurs.

Les consorts [A]-[K] & [W] seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre à la société ODALYS RESIDENCES de leur communiquer les comptes d’exploitation individualisés et distincts de la résidence « Odalys City Paris [Localité 4] » exploitée aux [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 4], au titre des années 2019 à 2022 et des bilans de l’année précisant les taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, sous astreinte.

IV- Sur les mesures accessoires

La société ODALYS RESIDENCES, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 21 septembre 2023, non exigé par la loi, et non prévu à l’article 695 du même code, mais il en sera tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. La société ODALYS RESIDENCES sera donc condamnée à leur régler une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES à payer à M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] la somme de 7.966,87 euros (sept mille neuf cent soixante-six euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2022,

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES à payer à M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] la somme de 7.481,55 euros (sept mille quatre cent quatre-vingt-et-un euros et cinquante-cinq centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

DEBOUTE M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 4.7 du bail,

DEBOUTE M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] de leur demande d’injonction à la S.A.S. ODALYS RESIDENCES de communiquer les comptes d’exploitation individualisés et distincts de la résidence « Odalys City Paris [Localité 4] » exploitée aux [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 4], au titre des années 2019 à 2022 et des bilans de l’année précisant les taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, sous astreinte,

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES à verser à M. [R] [A]-[K] et Mme [M] [W] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 21 septembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA