TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e GENEAUX (G0243)

M^e MREJEN (D1260)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/06927

N° Portalis 352J-W-B7H-CZMYE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [T] [A]

domicilié : chez Cabinet de Maître Franck GENEAUX

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0243

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Raphaël MREJEN de la SELASU Cabinet Raphael MREJEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1260

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/06927 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMYE

Monsieur [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [Z] [I], par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Raphaël MREJEN de la SELASU Cabinet Raphael MREJEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 avril 2017, madame [K] [G], aux droits de laquelle est venu monsieur [D] [G], a consenti à monsieur [Y] [T] [A] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 6] à destination de « boutique de bottier » et moyennant un loyer mensuel de 500 € HT et HC, pour une durée de neuf ans à compter du 04 avril 2017.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2021, monsieur [D] [G] a fait délivrer à monsieur [Y] [T] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le mettant en demeure de régler dans le mois une somme de 1 060 € correspondant à deux échéances de loyer impayées, outre le coût de l’acte.

Par acte du 19 octobre 2021, monsieur [D] [G] a fait assigner monsieur [Y] [T] [A] en référé aux fins notamment d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion, ainsi que de paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [Y] [F] et monsieur [L] [I] ont signé un acte d’une seule page ainsi rédigé (le tribunal a repris la présentation du texte, à l’exception des interlignes, qui étaient plus importants) :

— au recto de la page :

« [Localité 7] le 23 decembre 2021

Protocol d’accord entre deux partie pour la reprise d’un local comercial

Entre les parties

Repreneur

Monsieur [I] [L] en qualite de repreneur avec la societe en constitution

et

Monsieur [F] [Y] le vendeur

Il a été convenu a ce jour un accord de reprise du fonds de commerce situer au [Adresse 6]

republique a [Localité 7] [Adresse 7]

Montant de la reprise 60.000euro

Net sans aucun frais supplementaire avec comme conditions de payements »

— au verso de la page :

« 5.000euro verser a ce jour sur le compte detenu par monsieur [T] a la poste

5.000euro le 28 décembre 2021

35000euro lors de la signature courant le mois de janvier 2022

Et 12 mensualite de 1250euro

Pour un total global de reprise de 60000euro

Fait a [Localité 7] le 23 decembre 2021 en 3 examplaires »

Le 12 janvier 2022, le bailleur a informé l’huissier ayant délivré le commandement de payer et l’assignation en référé qu’il n’entendait pas donner suite à la procédure à l’encontre de monsieur [F].

Le 13 janvier 2022, monsieur [G] a consenti à monsieur [I] un acte de « Renouvellement anticipé du contrat de bail commercial à la suite d’une cession » portant sur les mêmes locaux, moyennant un loyer mensuel de 1 140 € HT et HC et à destination de « tous commerces » sous réserve de l’accord préalable du bailleur.

Un litige est né entre monsieur [T] [A] et monsieur [I], monsieur [T] [A] se prévalant de la résolution de l’acte à défaut d’exécution des engagements de monsieur [I], auquel il reprochait de lui avoir adressé un paiement provenant d’une société tierce, et refusant de se présenter pour la signature de l’acte définitif, tandis que monsieur [I] refusait de revenir sur la cession, exposant qu’il avait déjà payé 20 000 € et réglé l’arriéré locatif au bailleur pour mettre un terme à la procédure d’expulsion qu’il avait engagée.

Le 02 mars 2022, monsieur [I] a déposé une plainte pour des faits de dégradations volontaires, relatant que monsieur [T] [A] avait dégradé et changé les serrures du local commercial.

Le 03 mars 2022, monsieur [F] a, à son tour, déposé une plainte en exposant que monsieur [I] avait changé les serrures du local à deux reprises et mis un agent de sécurité devant l’entrée, l’empêchant d’y entrer et d’y récupérer ses biens personnels et professionnels ainsi que ses marchandises.

Le 05 avril 2022, monsieur [I] a fait signifier à monsieur [T] [A] une sommation de retirer les marchandises laissées dans le local, constatées et inventoriées par acte d’huissier du 08 mars précédent.

Le 06 avril 2022, monsieur [T] [A] a complété sa précédente plainte en indiquant avoir découvert, en arrivant le matin à sa boutique, qu’il avait fermée la veille au soir, que les serrures avaient été changées.

Le même jour, monsieur [I], relatant qu’il avait constaté ce jour que les serrures du local avaient de nouveau été changées et ladite marchandise pour partie évacuée, a fait constater par un huissier l’état du local, dans lequel étaient notamment observés l’absence de toute marchandise, un mobilier désuet entassé et le changement apparent de deux serrures.

Monsieur [I] a conclu un contrat HOMEBOX le 14 avril 2022 avec la société LES BOXES DE BAGNOLET pour y stocker les biens de monsieur [T] [A] ; ce contrat et la clé du local de stockage lui ont été adressés par huissier le 28 avril 2022.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de PARIS, saisi par monsieur [T] [A], a rejeté ses demandes tendant notamment à ce que soient ordonnées l’expulsion sous astreinte de monsieur [I] ainsi que la restitution des marchandises se trouvant dans les locaux et qu’une indemnité provisionnelle de 15 000 € lui soit allouée, considérant que l’acte de cession litigieux et le bail, dont l’appréciation de la validité ne lui incombait pas, étaient susceptibles d’être regardés comme des actes d’occupation des lieux excluant que soit prononcée une mesure d’expulsion et que le demandeur paraissait en mesure de récupérer ses biens vraisemblablement entreposés dans un local de stockage.

Par actes des 23 et 28 mars 2023, monsieur [Y] [T] [A] a fait assigner monsieur [L] [I] et monsieur [D] [G] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment d’annulation ou de résolution de la cession du 23 décembre 2021, d’expulsion de monsieur [I] et de paiement d’une indemnité.

Monsieur [Z] [I] est intervenu volontairement dans la cause aux côtés de monsieur [L] [I] par conclusions du 1er septembre 2023, expliquant qu’il était, en vertu d’un acte du 1er janvier 2023, le nouveau titulaire du bail portant sur les locaux litigieux.

Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2024, monsieur [Y] [T] [A] sollicite du tribunal de :

« – DEBOUTER Monsieur [L] [I] de sa demande de mise hors de cause

— REJETER l’intervention volontaire de Monsieur [Z] [I] qui est manifestement étranger à l’affaire.

— DIRE ET JUGER que l’acte signé entre les parties le 23 décembre 2021 n’a pas la valeur d’un acte de vente de fonds de commerce ou de cession de bail régulier.

— DIRE en conséquence que ce document est nul et de nul effet.

— PRONONCER comme conséquence de cette nullité, la nullité de l’acte intitulé « renouvellement anticipé du contrat de bail à la suite d’une cession » signé entre Monsieur [I] et Monsieur [G] le 13 janvier 2022, faute de résiliation anticipée du bail consenti à Monsieur [T] [A] le 4 avril 2017.

Subsidiairement :

PRONONCER la résolution du contrat signé entre les parties le 23 décembre 2021 pour non-paiement du prix convenu aux échéances convenues.

En tout état de cause :

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [L] [I] ou tous autres occupant de son chef de la boutique qu’il occupe sans droit ni titre au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 6].

— AUTORISER l’huissier à se faire assister de la force publique et d’un serrurier.

— CONDAMNER Monsieur [I] à la restitution des lieux dans l’état où il était précédemment pour lui permettre d’exercer à nouveau

— DIRE qu’une astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter du premier jour suivant la signification du jugement à intervenir sanctionnera toute libération tardive des lieux.

— SE RESERVER la liquidation de l’astreinte.

— CONDAMNER Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [T] [A] la somme de 30.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour les faits préjudices subis.

— CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck GENEAUX, avocat aux offres de droit.. ».

Dans leurs dernières conclusions du 07 février 2025, messieurs [L] et [Z] [I] sollicitent de :

«ÉCARTER des débats les pièces 17, 18 et 19 qui n’ont pas été communiquées malgré une demande expresse dans ce sens du 18 mars 2024

ORDONNER la mise hors de cause de Monsieur [I] [L] ;

DÉCLARER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de [I] [Z] qui est le titulaire actuel du bail ;

DÉCLARER que la nullité pas plus que la résolution de l’acte valant cession, ne peuvent prospérer, et que Monsieur [T] ne peut se substituer à la commune pour critiquer un acte de cession qui s’est accompagné de la signature de nouveaux baux sur le terrain de l’exercice d’un droit de préemption de la commune dont il n’est pas établi qu’il a vocation à s’appliquer ; et nul ne plaidant par procureur.

DÉBOUTER Monsieur [T] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

DÉCLARER que Monsieur [T] est sans qualité pour agir en expulsion, seul le propriétaire des murs étant en capacité de le faire en présence de baux signés produits au débat et qui reçoivent normalement exécution ;

DÉBOUTER Monsieur [T] de ses demandes de dommages et intérêts ;

DÉCLARER l’offre des concluants de régler le solde restant dû sous déduction des dommages et intérêts et des frais satisfactoires ;

CONDAMNER Monsieur [T] à payer aux concluants la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au visa de l’article 1240 du Code Civil et 32-1 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Monsieur [I] [Z] et M. [I] [L] la somme de 15.000€ de dommages et intérêts sur le fondement 1240 du CPC, et ce, pour dégradations volontaires, violation de domicile et pour dégradation volontaire des lieux.

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement d’une somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 au défendeur et 6.000,00 € à l’intervenant volontaire.

RAPPELER que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de droit qui est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

STATUER ce que de droit sur les dépens avec distraction au profit de l’avocat postulant qui pourra en poursuivre le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du CPC ;

DÉBOUTER Monsieur [T] de toutes ses demandes fins et conclusions contraires ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [G] n’a pas comparu à défaut d’avoir constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 12 février 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 26 mars 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de monsieur [Z] [X] et la demande de mise hors de cause de monsieur [L] [X]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable au présent litige :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

(…)

6°Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il convient en l’espèce de comprendre la prétention de monsieur [T] [A] tendant à « rejeter l’intervention volontaire de monsieur [Z] [I] », prétention qui n’est fondée sur aucun texte, comme une demande tendant à déclarer son intervention volontaire irrecevable.

Néanmoins, à défaut d’avoir saisi le juge de la mise en état par la voie de conclusions d’incident telles que prévues par l’article 791 du code de procédure civile, il n’est plus admis à contester la recevabilité de l’intervention volontaire de monsieur [Z] [I] devant le tribunal.

En tout état de cause, il est observé que monsieur [Z] [X], titulaire d’un nouveau bail commercial portant sur les locaux objets du litige en date du 1er janvier 2023, n’est pas dépourvu de tout intérêt à intervenir dans la procédure par laquelle le demandeur réclame la restitution desdits locaux.

Il n’y a donc pas lieu de « rejeter l’intervention volontaire de monsieur [Z] [I] ».

Il ne sera pas non plus fait droit à la demande adverse tendant à ce que cette intervention volontaire soit déclarée recevable, le tribunal ne pouvant juger de sa recevabilité à la place du juge de la mise en état.

S’agissant par ailleurs de la demande de « mise hors de cause » de monsieur [L] [X], il convient non seulement de relever qu’une « mise hors de cause » n’est prévue par aucun texte, et qu’elle n’a aucun sens au plan juridique, mais qu’en outre celui-ci est partie à l’acte attaqué et doit donc être dans la cause pour qu’il soit jugé des demandes qui y sont afférentes.

Il ne sera donc pas davantage fait droit à la demande de « mise hors de cause » de monsieur [L] [X].

Sur la demande tendant à voir écarter des pièces des débats

Selon l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, les consorts [I] sollicitent que les pièces numéros 17, 18 et 19 du demandeur soient écartées des débats, faisant valoir que, malgré une sommation de les communiquer, elles ne l’ont jamais été.

Le demandeur n’a pas répondu à la sommation ni contesté la demande tendant à écarter ces pièces.

Il convient donc de constater que les pièces 17, 18 et 19 du demandeur, bien que visées dans le bordereau annexé à ses dernières conclusions, n’ont pas été communiquées à la partie adverse.

Il y a donc lieu de les écarter des débats, de sorte qu’elles ne peuvent être prises en compte par le tribunal.

Sur la demande d’annulation de l’acte du 23 décembre 2021 et du bail consenti à monsieur [L] [X] le 13 janvier 2022

À l’appui de sa demande d’annulation de l’acte du 23 décembre 2021, le demandeur fait valoir qu’il ne peut être validé comme un « acte de vente de fonds de commerce » ou même de « cession de bail ».

Pour contester la qualification que lui prête le défendeur d’acte de cession de bail, il soutient que :

— cet acte est qualifié dans son intitulé de « reprise d’un local commercial » puis il y est question d’un « accord de reprise du fonds de commerce »,

— dans son esprit il s’agissait d’une simple déclaration d’intention, préalable à la signature d’un acte de cession de fonds de commerce en bonne et due forme,

— la mise en demeure par le conseil de monsieur [I] de venir signer l’acte en son cabinet démontre qu’un nouvel acte était nécessaire,

— le document litigieux ne mentionne aucune date d’entrée en jouissance par l’acquéreur.

Elle se prévaut également de ce que :

— la cession exigeait l’accord préalable du bailleur, qui n’est pas démontré,

— l’acte litigieux ne comporte aucune des mentions légales exigées en matière de vente du fonds de commerce, telles que l’origine de propriété, la situation locative, le sort des contrats en cours, l’indication du chiffre d’affaires et du bénéfice du vendeur, les diagnostics techniques,

— la cession du fonds de commerce ne pouvait s’effectuer sans déclaration préalable auprès de la mairie de [Localité 7] alors que la commune dispose d’un droit de préemption dont la violation est sanctionnée par la nullité de l’acte qui ne le respecte pas.

Pour s’opposer à ces demandes, messieurs [L] et [Z] [I] font valoir que :

— bien qu’âgé, il est en pleine possession de ses moyens et n’est ni sous tutelle ni sous curatelle, de sorte qu’il a pu valablement signer l’acte objet du litige, son accord ayant d’ailleurs été constaté par le bailleur qui les a mis en relation alors qu’il faisait l’objet d’une procédure d’expulsion à laquelle il a ainsi été mis fin,

— cet acte est une cession de bail qui est parfaite par l’échange des consentements des parties sur la chose et le prix, ayant été de plus exécutée à la fois par le paiement partiel du prix, la signature avec le bailleur d’un acte de renouvellement anticipé et la prise de possession des lieux par le cessionnaire, qui acquitte régulièrement ses loyers,

— c’est en fait par pur prétexte que le demandeur a fait valoir que le premier versement de fonds, provenant de la société dont monsieur [L] [I] est le gérant, pouvait constituer une infraction alors qu’il a remboursé celle-ci de ce paiement,

— l’acte litigieux est valide, les mentions exigées pour la cession d’un fonds de commerce, qui au demeurant ne visent à protéger que le cessionnaire, n’étant pas nécessaires pour une cession de droit au bail et n’étant pas justifié que la ville de [Localité 7] dispose d’un droit de préemption, celle-ci en tout état de cause pouvant seule attaquer cet acte.

*Sur la nature de l’acte du 23 décembre 2021

L’article 1188 du code civil dispose que :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1583 du même code, prévoit, en matière de contrat de vente que celle-ci « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En l’espèce, le demandeur soutient que l’acte litigieux n’était qu’une déclaration d’intention de conclure un acte de cession de fonds de commerce, tandis que les consorts [I] se prévalent d’une cession du bail portant sur les locaux loués.

Cet acte est qualifié dans son intitulé de « reprise d’un local commercial » puis les parties mentionnent un « accord de reprise du fonds de commerce », sans que l’expression « cession de bail » ne soit employée.

Cependant, dans le contexte où une procédure aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion était engagée à l’encontre du demandeur, qui ne payait plus ses loyers, où monsieur [I] a proposé de « reprendre le local » et a ensuite conclu un nouveau bail daté du 13 janvier 2022 pour exercer son activité dans les locaux, ce qui a mis fin aux poursuites contre monsieur [T] [A], comme en atteste une lettre de l’huissier qui en était chargé datée du même jour et une lettre de monsieur [G] du 11 janvier 2022, où il n’a jamais été question que monsieur [I] reprenne l’activité de cordonnier ni de la cession des autres éléments du fonds de commerce que le droit au bail, le seul emploi à un moment des termes « reprise du fonds de commerce » apparaît comme une maladresse rédactionnelle et ne suffit pas pour considérer que la cession du fonds de commerce était réellement envisagée par les parties.

À l’inverse, et dans ce contexte, les mots « reprise du local commercial » expriment une volonté claire de transférer le droit au bail, que monsieur [T] [A] était sur le point de perdre, à monsieur [I].

Par ailleurs, aucun terme ne permet de considérer que les parties n’ont entendu ne signer qu’une « déclaration d’intention » alors qu’elles n’ont mentionné aucune condition ou réserve et ont même prévu le paiement immédiat d’une première partie du prix.

Dans ces conditions, il convient de constater que les parties sont bien convenues d’une cession pure et simple du droit au bail pour un prix de 60 000 €.

Dès lors, même si elles ont prévu une réitération de l’acte, elles avaient déjà échangé leurs accords sur la chose et le prix, de sorte que la vente était formée et le transfert de propriété du droit au bail s’était déjà opéré à défaut de clause prévoyant expressément qu’il serait différé.

Il est en outre indifférent, dans ces circonstances, qu’elles n’aient pas fixé de date d’entrée en jouissance, cela n’étant pas nécessaire pour une cession de bail simple.

Par conséquent, monsieur [I] s’est prévalu à juste titre d’un acte de cession de bail, dont il convient maintenant d’examiner la validité.

*Sur la validité de l’acte de cession de bail

Dès lors que cet acte n’est pas une cession de fonds de commerce, le défaut des mentions ou formalités requises pour un tel acte ne peut en affecter la validité.

Concernant l’accord préalable du bailleur, qui au demeurant est exprimé dans une lettre de celui-ci en date du 11 janvier 2022, son absence n’aurait en tout état de cause pu avoir pour effet que de permettre à celui-ci, seul, de se prévaloir de l’inopposabilité de cette cession, et non d’en emporter la nullité.

S’agissant du droit de préemption de la commune de [Localité 7], en vertu de l’article L.214-1 du code de l’urbanisme, chaque aliénation à titre onéreux de cession de fonds artisanal, de fonds de commerce ou de bail commercial intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimité par délibération du conseil municipal est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune.

En l’espèce, il n’est pas prétendu ni justifié que cette déclaration préalable a été réalisée ; néanmoins, le droit de préemption est une prérogative qui n’appartient qu’à cette commune et il n’y a pas lieu de considérer qu’une personne autre que le titulaire de ce droit pourrait agir en nullité de l’acte accompli au mépris de ce droit.

Le tribunal ne peut donc annuler l’acte litigieux sur le fondement de l’article L.214-1 du code de l’urbanisme à la demande de monsieur [T] [A].

Aucun des moyens invoqués ne permettant de faire droit à sa demande tendant à ce que la nullité de l’acte du 23 décembre 2021 soit prononcée, il en sera débouté.

Sur la demande subsidiaire de résiliation de l’acte du 23 décembre 2021, d’expulsion et de restitution des lieux en leur état antérieur

Le demandeur fait subsidiairement valoir, au visa de l’article 1224 du code civil, que la vente doit être résolue, exposant que :

— monsieur [I] n’a pas exécuté son engagement en ne versant pas, à la date convenue du 28 décembre 2021, le deuxième acompte de 5 000 € prévu par l’acte du 23 décembre 2021,

— ce n’est que le 10 janvier 2022, et après que monsieur [T] [A] lui a envoyé une lettre de renonciation en date du 30 décembre 2021, que monsieur [I] a opéré, le 10 janvier 2022, un virement de 10 000 €, alors que selon le protocole, une somme de 35 000 € devait être versée « courant janvier »,

— ne souhaitant pas être accusé de recel d’abus de biens sociaux, il a restitué les fonds versés le 23 décembre 2021 qui provenaient d’une société LE FOURNIL D’EMMA,

— monsieur [I], qui ne lui a pas versé un euro, a manqué à son obligation de payer le prix convenu, condition essentielle de son propre engagement.

Il en conclut que le contrat doit être résolu et les choses remises dans l’état où elles se trouveraient si les obligations nées du contrat n’avaient jamais existé.

Le défendeur réplique que ce n’est que par pur prétexte que le demandeur a cru faire valoir des problèmes d’origine des fonds ou de blanchiment alors qu’il produit des preuves des virements effectués, en ce compris le remboursement à la société LE FOURNIL D’EMMA du chèque émis par cette dernière, et qu’il paie régulièrement le loyer au bailleur.

Il lui oppose qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et que ses manœuvres pour remettre en cause un acte définitif ont échoué, le solde du prix lui restant dû étant toujours à sa disposition, comme il l’est depuis l’origine.

Il ajoute qu’il ne saurait y avoir de résolution judiciaire d’un acte qui a reçu exécution puis s’est depuis traduit par deux baux successifs consentis par le bailleur à monsieur [L] [I], puis à monsieur [Z] [I], et que seul le propriétaire des murs serait fondé à demander l’expulsion.

Sur ce,

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— provoquer la résolution du contrat ;

(…). »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 dudit code :

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

En vertu des articles 1227 et 1228 suivants de ce code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la résolution de l’acte litigieux étant sollicitée au motif que monsieur [L] [I] n’a pas payé le prix de cession, il convient d’examiner les éléments produits à ce sujet.

Il est relevé que premier paiement de 5 000 € a bien été effectué conformément aux prévisions contractuelles le 23 décembre 2021, jour de conclusion de l’acte, même si le cédant expose avoir restitué cette somme, motif pris de ce que ledit paiement était susceptible de constituer un abus de biens sociaux au détriment de la société émettrice.

Il est observé que monsieur [I] produit une impression d’écran, visiblement de téléphone portable, sur laquelle apparaît un accusé de réception d’un ordre de virement d’une somme de 5 000 € du compte bancaire à son nom vers celui de cette société, en date du 08 février 2022.

S’agissant du deuxième paiement de 5 000 €, il n’est pas contesté qu’il n’a pas été réalisé le 28 décembre 2021 comme le prévoyait l’acte de cession.

C’est à la suite de cet impayé que monsieur [T] [A] s’est prévalu d’un manquement de monsieur [I] à ses engagements ainsi que de la résolution de l’accord et a refusé de signer l’acte définitif.

Cependant, aux termes des articles 1224 à 1228 susmentionnés, qui soumettent la résolution du contrat soit à l’existence d’une clause résolutoire, soit à une urgence ou une mise en demeure préalable de s’exécuter, soit encore à une décision de justice, et à défaut de stipulation contractuelle sanctionnant un paiement n’émanant pas de monsieur [I] ou le non-respect des dates de règlement fixées, l’origine des fonds utilisés pour le premier paiement, ou le simple retard de paiement du deuxième versement n’étaient pas des motifs suffisants pour qu’il puisse se prévaloir unilatéralement d’une résolution du contrat libérant les parties de leurs engagements.

En outre, monsieur [I] produit une impression d’écran d’un ordre de virement, dont l’effectivité est établie par une copie de son relevé de compte bancaire, démontrant qu’il a payé une somme de 10 000 € à monsieur [T] [A] le 10 janvier 2022, ladite somme couvrant les deux versements préalables à la signature de l’acte de cession.

Le troisième paiement, d’un montant de 35 000 €, ne devait pas, comme ce dernier le soutient, intervenir « courant janvier 2022 » mais, selon l’acte de cession « lors de la signature courant le mois de janvier 2022 » ; ce règlement était donc subordonné à la signature de l’acte réitératif, à laquelle il a refusé de procéder malgré les mises en demeure de venir le signer que lui a adressées le conseil de monsieur [I] les 20 janvier et 07 février 2022.

Dans ces conditions, il apparaît que c’est le refus de monsieur [T] [A] de signer l’acte qui est à l’origine du défaut de paiement du prix reproché à monsieur [I] ; ce défaut de paiement ne saurait donc fonder une résolution judiciaire de la cession litigieuse.

Par conséquent, tant la demande de résiliation judiciaire que celles d’expulsion et de restitution des lieux dans leur état antérieur sous astreinte seront rejetées.

Sur la demande de paiement d’une indemnité de 30 000 €

Au soutien de sa demande de paiement d’une indemnité de 30 000 €, monsieur [T] [A] reproche à monsieur [L] [I] de s’être approprié le fonds qui représentait toute sa vie sans en avoir payé le prix, commettant une voie de fait et lui causant un dommage résultant de la privation de son matériel artisanal, de meubles garnissant le fonds et de son stock de marchandises, du coût des frais de leur gardiennage ainsi que de la perte commerciale subie depuis qu’il a été privé de la jouissance de sa boutique le 10 avril 2022.

En défense, il lui est opposé que les plaintes qu’il a déposées sont restées sans suite puisqu’il n’était plus titulaire du bail, qu’il a repris une partie de sa marchandise qui de surcroît a été entreposée et mise à sa disposition après sommation d’avoir à retirer la retirer et qu’il ne saurait se présenter en victime alors qu’il était sur le point de perdre son bail, étant dans l’incapacité de payer ses loyers.

Sur ce,

Il convient d’observer que le demandeur ne précise pas le fondement juridique de sa demande d’indemnisation, comme il lui incombe en vertu de l’article 768 du code de procédure civile.

En tout état de cause, le tribunal ne peut que constater qu’il succombe en ses prétentions tendant à voir prononcer l’annulation ou la résolution de l’acte de cession de son bail à monsieur [I], en conséquence desquelles il prétend à l’indemnisation de dommages liés au retrait des locaux objets dudit bail de ses matériel, meubles et marchandises et à une perte résultant de la privation de la jouissance de sa boutique, lesquels dommages, au demeurant, ne sont pas non plus justifiés, puisqu’il ne conteste pas la récupération de ses biens stockés dans un local ni ne produit d’élément caractérisant et chiffrant une perte de ses biens ou une perte commerciale.

Dès lors, sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur l’offre des consorts [I] de règlement du solde du prix de cession

Il convient de constater que ceux-ci offrent de régler le solde restant dû sur le prix de 60 000 € à monsieur [T] [A].

Le tribunal précise qu’il n’est pas fourni d’élément permettant de chiffrer ce solde, étant relevé que les pièces produites par monsieur [T] [A] à l’appui de son explication selon laquelle il a restitué les fonds perçus (pièce 10 intitulée « virement CARPA ») sont relatives au litige avec monsieur [G] et ne mentionnent pas les sommes évoquées.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

Les consorts [I] sollicitent la condamnation du demandeur à leur payer des dommages-intérêts, d’une part pour des dégradations volontaires, lui reprochant d’être entré par effraction dans les lieux, la dernière fois le 07 juin 2023 au préjudice de monsieur [Z] [I], d’autre part pour procédure abusive, lui faisant grief d’avoir repris au fond une action mal engagée.

Le défendeur réplique que leur demande d’indemnisation ne peut être sérieusement considérée alors que monsieur [I] s’est approprié, abusivement et gratuitement, son fonds de commerce.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui sollicite la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

S’agissant du grief tiré de dégradations de bien, force est de constater que les procès-verbaux de plainte produits aux débats ne sont que la transcription de déclarations des plaignants eux-mêmes, sans vérification ou constatations par l’officier de police judiciaire qui les a dressés, qui n’ont donc d’autre force probante que celle de simples affirmations, lesquelles, en tout état de cause, sont contredites, pour celles déposées en 2022, par les plaintes réciproquement déposées par le demandeur pour les mêmes faits.

De même, les procès-verbaux d’huissier constatant l’état des lieux et la présence de serrures semblant avoir été dégradées, établis en l’absence de monsieur [T] [A] et, au surplus, sur les seules déclarations de monsieur [I], ne permettent aucunement au tribunal de se convaincre de ce que le demandeur est entré dans les lieux par effraction.

De la sorte, ces éléments ne sont pas suffisants pour démontrer la réalité des faits reprochés à monsieur [T] [A].

Par ailleurs, le simple fait pour celui-ci de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

En tout état de cause, le tribunal ne saurait constater que les consorts [I] ont subi un préjudice indemnisable, alors que monsieur [L] [I] a pris possession des locaux malgré le refus du cédant de reconnaître l’efficacité de l’acte litigieux et de poursuivre la vente, sans recourir pour ce faire à la justice ni à une procédure d’expulsion légale.

En conséquence, les demandes d’indemnité des consorts [I] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant en ses prétentions, et compte tenu des circonstances de la cause, l’équité commande de laisser à chacune d’elle la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de « rejeter l’intervention volontaire de monsieur [Z] [I] » ni de « mettre hors de cause » monsieur [L] [X] ;

ÉCARTE DES DÉBATS les pièces portant les numéros 17, 18 et 19 de monsieur [Y] [T] [A] ;

DÉBOUTE monsieur [Y] [F] de ses demandes ;

— d’annulation de l’acte du 23 décembre 2021 et du bail consenti à monsieur [L] [I] le 13 janvier 2022 ;

— de résolution de l’acte du 23 décembre 2021 ;

— d’expulsion de monsieur [L] [I] ou de tous occupants de son chef, ainsi que de restitution, sous astreinte, des lieux dans leur état précédent ;

— de condamnation de monsieur [L] [I] à lui payer une indemnité de 30 000 € ;

— de paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE que messieurs [L] et [Z] [I] offrent de régler « le solde restant dû » du prix de cession, lequel est d’un montant total de soixante mille euros (60 000 €) ;

DÉBOUTE messieurs [L] et [Z] [I] de leurs demandes d’indemnités pour procédure abusive et pour dégradations volontaires et violation de domicile, ainsi que de leur demande de paiement de sommes de 6 000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA