TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/12581 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBCQM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

10 Octobre 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

Expert: [X] [M]]

[2] à M^e BUCHES et M^e HUGOT

CCC à M. [H] et Mme [L]

[Adresse 1] [Localité 1] – 01 42 55 00 07

Médiatrice : [S] [L]

STELLA MEDIATION

[Adresse 2]

[Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [W] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Michel BUCHS, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0822

DEFENDERESSE

S.A.S. SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier HUGOT de la SELAS ARRAKIS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 février 2000, la société [G] [Y], aux droits et obligations de laquelle est venue la société [W] [E] le 31 octobre 2024, a donné à bail commercial à la société BB WORLD SITE, aux droit et obligations de laquelle est venue la société ECOLE PRIVEE CATHERINE SERTIN, et se trouve la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES par suite d’une transmission universelle de patrimoine intervenue le 4 janvier 2022, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2000, des locaux situés au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 7], à [Localité 4], correspondant au lot n°10 de l’état descriptif de division, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 192.000 francs (soit 29.270,21 euros) en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2024, la société [W] [E] a fait délivrer à la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES un congé avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2025, sollicitant le paiement d’un loyer annuel porté à la somme de 90.000 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société SILVYA [Adresse 8] [Localité 1] CHAMPS [Adresse 9] a accepté le renouvellement de bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2025, mais contesté le montant du loyer demandé.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 13 juin 2025, la société [W] [E] a fait assigné la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 10 octobre 2025 aux fins essentiellement de voir fixer le montant annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2015 à la somme de 88.320 euros en principal.

Aux termes de son assignation, la société [W] [E] demande au juge des loyers commerciaux, de :

« A titre principal,

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2025 consenti par la société [W] [E] à la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS-ELYSEES à la somme de 88.320 €, hors taxes et hors charges,

JUGER que conformément à l’article 1231-6 du Code civil, le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles jusqu’au paiement, et ce, avec capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyer dus depuis plus d’un an,

CONDAMNER la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS-ELYSEES au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, pour le cas où la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS-ELYEES, locataire, solliciterait la désignation d’un expert :

En FAIRE SUPPORTER le coût à cette dernière,

FIXER le loyer provisionnel que la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS-ELYSEES devra régler à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la fin de la procédure définitive de fixation du loyer, à la somme annuelle de 80.000 € hors taxes et hors charges. »

La demanderesse soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative au motif que les locaux ont été loués pour une activité de « bureaux pour la société », et que les bureaux échappent à la règle du plafonnement. Elle précise qu’elle a fait établir un rapport d’expertise de partie et invoque différentes références, qu’elle estime pertinentes, pour voir fixer le loyer annuel du bail au 1er juillet 2025 à la valeur locative évaluée à la somme de 88.320 euros en principal au regard de l’emplacement des locaux, de leur bonne desserte et des caractéristiques des lieux loués.

Elle précise que ce montant tient compte d’une surface de 138 m² outre la jouissance d’un balcon d’une surface de 8,90 m², la surface des locaux n’ayant pas à être pondérée, et d’un prix unitaire de 640 euros/m²/an issu de la moyenne de onze références de locaux situés dans le secteur « [Localité 1] QCA » (quartier central d’affaire), qui intègre plusieurs arrondissements, dont celui du 2ème.

Selon mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 25 mars 2026, la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES demande au juge des loyers commerciaux de :

« DEBOUTER la société [W] [E] de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative,

DEBOUTER la société [W] [E] de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 88.320 € en principal à compter du 1er juillet 2025,

DEBOUTER la société [W] [E] de sa demande de condamnation de la société Silvya [Adresse 10] au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés ainsi qu’aux dépens,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire aux fins de fixer la valeur locative du local donné à bail commercial par la société [W] [E] et DESIGNER l’expert qui lui plaira,

DIRE ET JUGER que les frais d’expertise judiciaire seront mis à la charge de la société [W] [E],

DEBOUTER la société [W] [E] de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel à la somme annuelle de 80.000 € hors taxes et hors charges,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [W] [E] à verser à la société ST [Localité 1] CE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société [W] [E] aux entiers dépens. »

La défenderesse résiste aux demandes formées à son encontre. Elle affirme que les locaux loués sont à destination de « cours de formation professionnelle d’esthéticienne et d’enseignement des soins esthétiques, de beauté, d’hygiène du visage et du corps, y compris manucure et pédicure, ainsi que la vente en gros et au détail de produits de parfumerie et d’hygiène » et que le bail contient un certain nombre de clauses exorbitantes du droit commun qui transfèrent au preneur des obligations incombant légalement à la bailleresse, ce dont il doit être tenu compte dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé. Elle fait également valoir que la bailleresse ne produit pas le rapport d’expertise privée qu’elle indique avoir fait établir, propre à fonder sa demande. Elle lui reproche de se prévaloir d’un tableau de onze références de locaux à usage de bureaux issues de « [Localité 1] QCA » dont elle a procédé à une moyenne arithmétique aboutissant à un prix unitaire de 640 euros/m²/an. Elle souligne qu’aucun développement technique n’est fourni sur la manière dont ces références ont été exploitées et qu’aucune explication n’est donnée sur la pertinence des adresses retenues par rapport à l’emplacement des lieux loués, à la qualité des prestations des immeubles concernés ou même sur les éventuelles franchises de loyers consenties, contributions aux travaux ou autres avantages financiers etc. Elle insiste sur le fait que le juge des loyers commerciaux ne peut, en tout état de cause, fonder sa décision sur un rapport d’expertise privée qui n’a pas été établi et débattu contradictoirement. Elle en déduit qu’une expertise judiciaire doit, dans ce contexte, être ordonnée, aux frais avancés de la bailleresse et que le loyer provisionnel doit être fixé au montant du loyer contractuel.

*

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

I- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré ;

2 la destination des lieux ;

3 les obligations respectives des parties ;

4 les facteurs locaux de commercialité ;

5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R145-2 à R145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R 145-11 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.

Il est constant qu’il y a lieu de s’en tenir aux stipulations contractuelles et non à l’activité réelle pour déterminer si un bail entre dans la catégorie des locaux à usage de bureaux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 11] à [Localité 4] à effet du 1er juillet 2025 mais sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société [W] [E] sollicite à titre principal la fixation du loyer annuel à la somme de 88.320 euros hors taxes et hors charges en se fondant sur des références de comparaison issues du marché immobilier d’entreprise dans le secteur dit « [Localité 1] QCA – [Adresse 12] », dont la pertinence au regard de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des lieux loués n’est pas établie, ains que le fait valoir la société SILVYA [Adresse 8] [Localité 1] CHAMPS [Adresse 9].

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé en l’état, mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

Il convient donc, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction aux frais avancés de la société [W] [E], demanderesse à la fixation judiciaire du loyer renouvelé, selon les modalités précisées au dispositif de ce jugement.

Dans ce contexte, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

II- Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, la société [W] [E] sollicite que le loyer provisionnel soit fixé à la somme annuelle de 80.000 euros en principal, pour la durée de l’instance, tandis que la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES s’oppose à cette demande, non justifiée, d’autant qu’il est sans commune mesure avec le montant du loyer contractuel en vigueur d’un montant de 62.748,72 euros.

Dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera donc fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

III- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 dudit code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du code civil, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du même code, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

IV- Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail commercial entre la société [W] [E] et la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES portant sur les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 4], à effet du 1er juillet 2025,

ORDONNE une expertise judiciaire, avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

COMMET pour y procéder :

M. [X] [H]

[Adresse 13]

01.42.55.00.07 – [Courriel 2]

* convoquer les parties et leurs conseils, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés sis [Adresse 14], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de désaccord des parties sur la surface utile, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que de renouvellements amiables et les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport avec ses annexes avec un exemplaire numérisé (clé USB) au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2027,

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société [W] [E] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, [Adresse 15] à PARIS (75017) avant le 10 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 16 septembre 2026 pour vérification du versement de la consignation,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [S] [L]

STELLA MEDIATION

[Adresse 2]

[Courriel 1]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la société SILVYA TERRADE [Localité 1] CHAMPS ELYSEES pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mai 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES