TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/00388 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6TFF

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. AC NAPOLI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurore FAROIGI de l’EURL CABINET AURORE FAROIGI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1202

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ST 1

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 28 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/00388 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6TFF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 24 mai 2023, une promesse unilatérale de vente a été signée entre la SCIAC NAPOLI (promettante) et la SASU ST 1 (bénéficiaire) portant sur un immeuble sis [Adresse 2], moyennant un prix de de 150.000 euros, ladite promesse expirant au plus tard au 08 décembre 2023.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée contractuellement à la somme de 15.000 euros.

Deux avenants en date des 07 décembre 2023 puis 31 janvier 2024 ont modifié la date de réalisation de la promesse unilatérale de vente, d’abord au 1er février 2024 puis au 29 mars 2024.

Aucune levée d’option n’est intervenue dans le délai imparti.

Par lettre du 22 avril 2024, signifiée par huissier le 25 avril suivant, la SCI AC NAPOLI a mis en demeure la SASU ST 1 de lui régler l’indemnité d’immobilisation due, en intégralité, en vain.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 08 janvier 2025, auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, la SCI AC NAPOLI a fait assigner la SASU ST 1 devant la juridiction de céans, afin de :

« Vu les articles 1101, 1103, 1212, 1231-1, 1231-5 et 1231-6 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces transmises,

— JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 15.000 euros est due à la SCI AC NAPOLI,

En conséquence,

— CONDAMNER la société ST 1 à payer à la SCI AC NAPOLI la somme de 7.500 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue a l’article 13 et a l’article 13..3.2.

— ORDONNER le versement de la somme séquestrée de 7.500 euros sur le compte de l’office notarial « [R] Notaires » a la SCI AC NAPOLI au titre de l’indemnité d’immobilisation.

— CONDAMNER la société ST 1 à payer à la SCI AC NAPOLI la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société ST 1 à supporter l’ensemble des dépens.

— JUGER que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire ».

Se prévalant des dispositions contractuelles, la SCI AC NAPOLI expose que l’indemnité d’immobilisation a été en partie séquestrée entre les mains du notaire rédacteur, à hauteur de 7.500 euros, et que le reliquat devrait être versé par la société défenderesse en cas de non réalisation de la vente alors même que les conditions suspensives avaient été toutes réalisées.

Elle soutient que la prorogation du délai, ordonnée par deux avenants successifs, a été demandée par la société défenderesse qui n’a in fine pas finalisé la vente de son seul fait, souhaitant réduire son offre de prix, de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est due.

La SASU ST 1, citée à étude, n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Sur ce,

Il ressort de la promesse unilatérale de vente produite aux débats qu’il était prévu, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, que :

« en considération de la promesse et en contre partie du préjudice qui pourrait résulter pour le promettant en cas de non signature de l’acte de vente par le seul fait du bénéficiaire (…), toutes les conditions suspensives ayant été accomplies, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation de l’immeuble, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €).

(…)

La fraction de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7.500,00 €) correspondant à 5% du prix de vente, sera versée au plus tard le 02 juin 2023.

(…)

Le sort de l’indemnité d’immobilisation versée sera le suivant :

(…)

c) elle sera versée au promettant et lui restera définitivement acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, si les conditions suspensives sont accomplies, et/ou encore, si le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de l’une d’elles ; (…).

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7.500,00 €), le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit (8) jours calendaires à compter (i) de sa manifestation expresse de ne pas lever l’option ou (ii) de l’expiration du délai de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été accomplies, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Au titre des conditions suspensives, l’acte prévoyait celles légales relatives à la purge du droit de préemption, à la production d’un renseignement hypothécaire sur l’immeuble, et à la production d’un diagnostique thermique.

L’acte avait précisé la possibilité de notification de la réalisation de ces conditions entre les parties « directement entre notaires par tous moyens à leur convenance ».

Or, sur ce point de la réalisation des conditions suspensives, la SCI AC NAPOLI produit un courriel daté du 13 mars 2024, émanant de l’étude notariale [R], rédactrice de l’acte litigieux, par lequel celle ci transmettait l’état hypothécaire afférent au bien objet de la promesse et précisait « aucune formalité n’a récemment été publiée, ni déposée aux fins de la publication ».

Elle produit un autre courriel du 27 mars 2024, émanant de la même étude notariale, lequel fait état, notamment, de ce que « toutes les conditions suspensives sont désormais accomplies ».

Enfin, il ressort de la lecture de deux courriels datés du 12 et 20 mars 2024, adressés au représentant de la société demanderesse et émanant, manifestement d’après les termes employés et nonobstant l’absence de précision quant à la qualité exacte de leur rédacteur, de la société bénéficiaire, que celle-ci a sollicité une nouvelle prorogation du délai, a tenté de renégocier à la baisse le prix du bien et a fait état de « régulariser ledit sujet des équipements édifiés sur certaines de nos parcelles, sans autorisation », soit un élément étranger aux conditions de validité de la promesse unilatérale de vente.

Dans ces conditions, il est établi que la non-levée d’option dans le délai imparti est du seul fait fautif de la société défenderesse, bénéficiaire de la promesse, et la SCI AC NAPOLI est fondée à réclamer le paiement intégral de l’indemnité d’immobilisation, dont une partie est séquestrée auprès du notaire rédacteur, l’autre restant due par la bénéficiaire.

Il convient dès lors, à ce titre, d’ordonner le versement de la somme séquestrée de 7.500 euros sur le compte de l’office notarial « [R] Notaires » a la SCI AC NAPOLI, d’une part, et de condamner la société défenderesse à payer à cette dernière la somme de 7.500 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, la SASU ST 1 doit être condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI AC NAPOLI une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la libération et le versement de la somme séquestrée de 7.500 euros sur le compte de l’office notarial « [R] Notaires » au profit de la SCI AC NAPOLI,

CONDAMNE la SASU ST 1 à payer à la SCI AC NAPOLI une somme de 7.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SASU ST 1 à payer à la SCI AC NAPOLI une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU ST 1 aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 6], le 28 janvier 2026.

Le Greffier Le Président