TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre 2ème section

N° RG 21/01293 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWJF

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

08 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LA POINTE D’ESNY

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Stéphane LAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0325

DÉFENDEURS

Société [Localité 16] 30 [Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.A.R.L. SVM PROMOTION

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentées par Maître Estelle VERNEJOUL de la SELARL HAUSSMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0443

Société SELAFA MJA prise en la personne de Me [J] [X] en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SVM PROMOTION et SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillante non constituée

Monsieur [M] [C]

[Adresse 2]

[Localité 11]

défaillante non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Monsieur Louis BAILLY, Greffier lors des débats et assistées de Madame Sophie PILATI, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , présidente de formation et par Madame Sophie PILATI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV [Localité 16] [Adresse 3] (ci-après la SCCV), dont la gestion est assurée par la société SVM PROMOTION, a réalisé une opération de promotion immobilière au [Adresse 5].

La SCI LA POINTE D’ESNY a acquis les lots n°17 (Studio) et 43 (parking n°P18 au deuxième sous-sol) en l’état futur d’achèvement pour le prix de 265.000 euros.

La livraison est intervenue le 16 décembre 2019.

Par un courrier recommandé en date du 6 janvier 2020, la SCI LA POINTE D’ESNY a dénoncé des non-conformités.

Par acte d’huissier en date du 8 janvier 2021 , la SCI LA POINTE D’ESNY a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU et la société SVM PROMOTION.

Suivant une ordonnance du 14 octobre 2022, le juge de la mise en état a :

déclaré recevable l’action de la SCI LA POINTE D’ESNY à l’encontre de la société SVM PROMOTION ;

condamné in solidum la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU et la société SVM PROMOTION à communiquer à la SCI LA POINTE D’ESNY les procès-verbaux de réception avec leurs annexes et les dossiers des ouvrages exécutés (DOE) ;

débouté la SCI LA POINTE D’ESNY du surplus de ses demandes ;

donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 mai 2024.

A l’audience, l’ordonnance de clôture a été révoquée en raison de la procédure collective ouverte à l’encontre des défenderesses.

Le 14 février 2024, la SCI LA POINTE D’ESNY a déclaré ses créances à la procédure collective de la société SVM PROMOTION.

Le 23 avril 2024, la SCI LA POINTE D’ESNY a déclaré ses créances à la procédure collective de la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU.

Le 2 août 2024, la SCI LA POINTE D’ESNY a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, la SELAFA MJA prise en la personne de Me [X] en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU ainsi que Monsieur [M] [C] en sa qualité de gérant des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU.

POSITION DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 29 octobre 2024, la SCI LA POINTE D’ESNY, sollicite du tribunal de:

«  Admettre la créance de la S.C.I. LA POINTE D’ESNY et la déclarer bien-fondée

JUGER que la responsabilité de la société SVM PROMOTION et celle de la société SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU est engagée à l’égard de la S.C.I. LA POINTE D’ESNY sur le fondement des articles 1231-1, 1642-1 et 1648, alinéa 2, 1792-1 2° du code civil.

Et en conséquence :

FIXER la créance de la SCI LA POINTE D’ESNY au passif de la SCCV [Adresse 6] à hauteur de 93.400,00 € (Quatre-vingt-treize mille quatre cent euros) outre les intérêts à compter de l’assignation du 8 janvier 2021 à actualiser au moment du paiement,

FIXER la créance de la SCI LA POINTE D’ESNY au passif de la société SVM PROMOTION à hauteur de 93.400,00 € (Quatre-vingt-treize mille quatre cent euros) outre les intérêts à compter de l’assignation du 8 janvier 2021 à actualiser au moment du paiement,

Condamner in solidum M. [M] [D] à réparer tous les vices dénoncés dans le courrier du 6 janvier 2020 de la S.C.I. LA POINTE D’ESNY.

Condamner in solidum à titre principal, M. [M] [D] à payer à la S.C.I. LA POINTE D’ESNY la somme de 93.400,00 € (Quatre-vingt-treize mille quatre cent euros) outre les intérêts à compter de l’assignation du 8 janvier 2021, avec anatocisme ;

Condamner, in solidum M. [M] [D] à payer à la S.C.I. LA POINTE D’ESNY, la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Condamner in solidum M. [M] [D] à payer à la S.C.I. LA POINTE D’ESNY une somme de15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum M. [M] [D] à régler les entiers dépens, dont distraction à Maître Stéphane LAGET sur son affirmation de droit.

Ordonner l’exécution provisoire sur la totalité des condamnations prononcées, notamment à l’encontre de M. [M] [D], malgré l’exercice de toutes voies de recours et sans constitution de garantie. "

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 22 mars 2023, la SCCV VINCENNES 30 [Adresse 14] et la société SVM PROMOTION sollicitent du tribunal de:

A titre liminaire :

CONSTATER que l’action de la société SCI LA POINTE D’ESNY est mal dirigée à l’encontre de la société SVM PROMOTION ;

En conséquence :

JUGER irrecevable l’action de la société SCI LA POINTE D’ESNY à l’encontre de la société SVM PROMOTION ;

En tout état de cause,

— DIRE et JUGER que les réserves formulées par la SCI LA POINTE D’ESNY dans le procès-verbal de livraison en date du 16 décembre 2019 et dans le courrier du 14 décembre 2020 ont été levées par la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU et la SAS SVM PROMOTION;

— DIRE et JUGER que l’emplacement de parking P18 appartenant à la SCI LA POINTE D’ESNY et la rampe d’accès sont conformes aux stipulations contractuelles, notamment l’acte authentique de vente en date du 29 janvier 2018 ;

— DIRE et JUGER que la rampe d’accès du parking menant au sous-sol -2 est conforme ;

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI LA POINTE D’ESNY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER la SCI LA POINTE D’ESNY, à payer la somme de 5.000 Euros à la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU et la SVM PROMOTION, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

La SELAFA MJA prise en la personne de Me [X] en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SVM PROMOTION et SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Monsieur [M] [C] régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. A titre liminaire, sur l’examen des demandes formées par les sociétés SVM PROMOTION et SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU

Le 12 mars 2024, la société SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Paris.

Le 26 juin 2024, la société SVM PROMOTION a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Paris.

Régulièrement assigné le 2 août 2024, le liquidateur des deux sociétés n’a pas constitué avocat.

Dès lors, les conclusions signifiées le 22 mars 2023 par le conseil des sociétés SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU et SVM PROMOTION, alors in bonis, ne seront pas prises en considération puisque la société est dessaisie de l’administration de son patrimoine et représentée en justice par le liquidateur en application de l’article L 641-9 alinéa 1 du Code de commerce.

II. Sur les demandes formées par SCI LA POINTE D’ESNY à l’encontre des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU

La SCI LA POINTE D’ESNY sollicite de voir fixer sa créance au passif de la SCCV [Adresse 6] et de la société SVM PROMOTION à la somme de 93.400 € outre les intérêts à compter de l’assignation du 8 janvier 2021 à actualiser au moment du paiement.

Il ressort des déclarations de créances de la SCI que la demande se décompose comme suit :

—  70.950 euros au titre du parking

—  1.450 euros en raison des réserves non levées

—  15.000 euros au titre du préjudice moral subi

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

—  1.000 € à parfaire au titre des dépens.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A) Sur les demandes au titre du parking

S’il apparait à la lecture de la déclaration de créances que la SCI LA POINTE D’ESNY sollicite la somme de 70.950 euros au titre de ce désordre, il ressort des dernières conclusions que celle-ci se limite à solliciter, au titre des désordres affectant le parking, la somme forfaitaire de 50.000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser un parking.

La SCI LA POINTE D’ESNY fonde ses demandes à l’encontre du liquidateur de la SCCV [Adresse 6] et du liquidateur de la société SVM PROMOTION sur les articles 1231-1, 1642-1 et 1648 alinéa 2 et 1792-1 2° du code civil.

1) Sur la matérialité des désordres, leur cause et origine

En l’espèce, il ressort du rapport technique établi par Monsieur [G] à la demande de la demanderesse en date du 27 janvier 2022, du rapport préliminaire d’expertise dommages-ouvrage du 31 janvier 2022 ainsi que du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] du 24 avril 2023 que s’agissant du parking les plans de vente VEFA n’ont pas été respectés.

L’expert relève s’agissant de la place 18 située au 2ème sous-sol, une difficulté d’accès à la place en raison de la non-conformité de la rampe de parking ainsi qu’une non-conformité au titre de la largeur de la place laquelle est de 2,295 mètres ce qui est inférieur au minimum autorisé de 2,50 mètres.

La matérialité du désordre est établie.

2) Sur la qualification des désordres

En application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, pour pouvoir mettre en œuvre la garantie décennale, le maître de l’ouvrage doit rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché au moment de la réception.

Le caractère apparent ou caché du désordre dont l’acquéreur demande la réparation sur le fondement de l’article 1792 du code civil doit s’apprécier en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception.

En outre, le dommage doit affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ou affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

i) Sur l’existence d’un vice caché à la réception

En l’espèce, les vices de construction ne peuvent être qualifiés d’apparents dans la mesure où ils ne pouvaient être mis à jour que par des essais d’accès aux parkings avec une voiture de dimension moyenne.

A cet égard, il n’est pas établi que la SCI LA POINTE D'[Adresse 13] est un professionnel de la conception d’opérations immobilières, ni qu’elle est particulièrement avertie quant aux prescriptions en matière de largeur des emplacements de stationnement, ni qu’elle ait pu constater les écarts fussent-ils faibles entre les plans VEFA et la réalité.

Dès lors, il en ressort que le sous-dimensionnement de la rampe d’accès et de la place de stationnement constituent un vice caché.

ii) Sur la gravité du dommage

En l’espèce, l’expert dommages-ouvrage indique que la non-conformité s’agissant de l’emplacement 18 a pour conséquence l’impossibilité d’obtenir une circulation fluide et aisée pour une berline de tourisme de taille moyenne. Il précise également qu’ « une grosse berline ne peut pas circuler dans les rampes » pour accéder au 2ème sous-sol. Il est donc établi que certains types de véhicule ne pourraient pas accéder à l’emplacement de stationnement, et que dès lors il résulte des pièces versées aux débats que le parking ne peut être utilisé correctement.

L’ouvrage réalisé est donc impropre à sa destination de parking.

En conséquence, les désordres entrent dans le champ d’application des articles 1792 et suivants, la garantie y afférente étant dès lors de nature décennale.

3) Sur la responsabilité de la SCCV [Localité 16] 30 [Adresse 14]

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Selon l’article 1792 du même code le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En raison de la nature décennale du désordre, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, la SCCV doit voir sa responsabilité retenue au titre de ce désordre.

4) Sur la responsabilité de la société SVM PROMOTION

A titre liminaire il convient de relever que, dès lors que la société SVM PROMOTION n’est pas le cocontractant de la SCI LA POINTE D’ESNY, elle ne saurait être tenue au titre de la garantie décennale.

En outre, la SCI LA POINTE D’ESNY soutient que la responsabilité de la société SVM PROMOTION doit être engagée au titre de ce désordre dès lors qu’elle est la gérante de la SCCV et que tout associé doit contribuer aux pertes et que cette contribution personnelle est sans limite. Dès lors, selon la demanderesse, l’associée de la SCCV qu’est la société SVM PROMOTION doit être tenue au passif social sur tous ses biens à proportion de ses droits respectifs.

L’article L.211-2 du code de la construction et de l’habitation relatif aux sociétés civiles de construction vente dispose :

“Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé.”

Ainsi, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux et les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever que ni les extraits K-bis des sociétés défenderesses ni les statuts de la SCCV [Localité 16] [Adresse 3] ne sont produits aux débats de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si la société SVM PROMOTION est intervenue en qualité d’associée de la SCCV, et en tout état de cause, l’étendue de ses droits sociaux.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI LA POINTE D’ESNY de ses demandes formées à l’encontre de la société SVM PROMOTION.

5) Sur la réparation du préjudice de jouissance

La SCI LA POINTE D’ESNY soutient qu’en l’absence de toute réparation en nature facilement réalisable, elle ne pourra pas disposer d’un parking à proximité de l’immeuble.

Ainsi, elle soutient subir un préjudice de jouissance tenant à l’impossibilité d’utiliser sa place de parking qu’elle chiffre à 50.000 euros, prix selon elle de l’achat d’un nouveau parking aux normes à proximité.

En l’espèce, dès lors qu’il a été jugé que l’emplacement de parking acquis par la SCI LA POINTE D’ESNY est impropre à sa destination étant relevé qu’un véhicule de taille moyenne ne peut pas y stationner, la SCI a subi un préjudice de jouissance constituant dans l’impossibilité d’utiliser la place de stationnement acquise.

Toutefois, la SCI ne verse aux débats aucune pièce permettant d’évaluer son préjudice. Dès lors, il convient d’évaluer le préjudice subi à la somme de 25.000 euros au regard du prix de vente moyen d’une place de parking dans le secteur.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision (date de la fixation par la voie judiciaire de la créance indemnitaire).

B) Sur la demande au titre des réserves non levées

La SCI LA POINTE D’ESNY sollicite la somme de 1.450 euros en raison des réserves non levées.

A l’appui de cette demande, la SCI LA POINTE D’ESNY ne verse aux débats qu’un courrier adressé par ses soins à la SCCV en date du 14 janvier 2020 la mettant en demeure de procéder à la levée des réserves.

La SCI LA POINTE D’ESNY ne verse aux débats aucun devis ou document permettant d’évaluer son préjudice, étant précisé qu’elle ne sollicite pas la condamnation de la SCCV à lever les réserves, mais uniquement à l’indemniser du préjudice subi, sans qu’il ne soit précisé s’il s’agit d’un préjudice matériel, financier ou de jouissance. Au surplus, il convient de relever que les pièces techniques produites (expertise dommages-ouvrage et expertise judiciaire notamment) ne portent pas sur les réserves litigieuses.

Faute de démontrer la matérialité des réserves dénoncées, la SCI LA POINTE D’ESNY sera déboutée de sa demande.

C) Sur le préjudice moral

La SCI LA POINTE D’ESNY soutient avoir subi un préjudice moral notamment en raison du fait que son locataire Monsieur [R] , titulaire d’un bail concernant le studio de 30m2 au 4ème étage du [Adresse 4], a refusé de payer ses loyers en raison de l’impossibilité pour lui de disposer d’une connexion internet.

A l’appui de ses demandes, la SCI LA POINTE D’ESNY verse aux débats un jugement du juge des contentieux et de la protection l’ayant notamment condamnée à verser à Monsieur [R] une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’information dans le bail sur la date prévisible de raccordement internet de l’immeuble, le juge ayant débouté Monsieur [R] du surplus en précisant que la SCI LA POINTE D’ESNY n’était pas responsable du retard dans le raccordement de l’immeuble.

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne démontrent ni l’existence d’un préjudice moral ni les fautes éventuelles de la SCCV en lien avec le préjudice.

Dès lors, la SCI LA POINTE D’ESNY sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes formées par la SCI LA POINTE D’ESNY à l’encontre de Monsieur [M] [D]

Il appartient de relever que la SCI LA POINTE D’ESNY a assigné Monsieur [M] [C] en sa qualité de gérant des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU et forme ses demandes à l’encontre de Monsieur [D].

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, la responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions, celle-ci s’entendant d’une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions.

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’absence de production d’un Kbis des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU, le tribunal ne peut pas constater la qualité de gérant de Monsieur [C].

Au surplus, aucune faute personnelle détachable de ses fonctions n’étant invoquée par la SCI demanderesse, il convient de la débouter de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [M] [C] en sa qualité de gérant des sociétés SVM PROMOTION et SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU.

IV. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU succombant, les dépens seront mis à sa charge.

Il sera également fixé au passif de la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU la créance de la SCI LA POINTE D’ESNY d’un montant de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

JUGE que le désordre relatif au parking est de nature décennal ;

FIXE au passif de la SCCV VINCENNES 30 [Adresse 14] la créance relative au préjudice de jouissance subi par la SCI LA POINTE D’ESNY en raison du désordre relatif au parking à la somme de 25.000 euros ;

DEBOUTE la SCI LA POINTE D’ESNY de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société SVM PROMOTION et de Monsieur [M] [C];

FIXE au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 16] 30 MIRABEAU les dépens de l’instance ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SCCV VINCENNES 30 MIRABEAU la créance de la SCI LA POINTE D’ESNY à la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à [Localité 15] le 16 janvier 2026

Le Greffier La Présidente