TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PERRET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09128 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAKV

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [O] [Y] veuve [H],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître PERRET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E801

DÉFENDERESSE

Madame [T] [D] [L],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09128 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAKV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, Mme [X] [O] [Y] veuve [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [L] sur des locaux situés [Adresse 3], 2ème étage, ainsi qu’une cave et un parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1545 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 70855,92 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [L] le 18 avril 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, Mme [X] [O] [Y] veuve [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [T] [L] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et la condamner au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel révisé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération des lieux,

—  73100 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience en acquisition de clause résolutoire du 2 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en audience de plaidoiries.

À l’audience du 27 février 2026, Mme [X] [O] [Y] veuve [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 83100 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 70476 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 euros, et le débouté des demandes adverses.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que la locataire ne payait pas son loyer et que la bailleresse devait payer les frais de sa maison de retraite. Elle a souligné la mauvaise foi de la locataire et s’est opposée à tout délai, tant de paiement que pour quitter les lieux. Elle a ajouté que le commandement de payer était parfaitement régulier et qu’en tout état de cause sa nullité n’avait pas d’incidence dans le cadre d’une demande en résiliation de bail et non en acquisition de clause résolutoire.

Mme [T] [L], comparante, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :

— juger nul le commandement de payer du 17 avril 2025,

— juger irrecevable la demande de résolution judiciaire et à défaut la juger mal fondée,

— à titre subsidiaire, octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— en toute hypothèse, dire que tout condamnation financière ne courra qu’à compter du prononcé du jugement et non du commandement de payer,

— dire que la défenderesse est de bonne foi,

— dire qu’elle est disposée à libérer le logement dès qu’un relogement adapté lui sera proposée,

— fixer une indemnité d’occupation à un montant modéré,

— autoriser son règlement selon un échéancier adapté,

— dire que la défenderesse reprendra l’ensemble de ses effets personnels et mobiliers lors de la libération des lieux,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de la défenderesse,

— rejeter l’intégralité des demandes adverses.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que le commandement de payer était nul. Elle a reconnu la dette mais a soutenu avoir toujours informé la bailleresse de ses difficultés professionnelles et de santé et être de bonne foi. Enfin, elle a expliqué effectuer des recherches de relogement pour elle et sa fille à charge et a sollicité un délai pour quitter les lieux jusqu’à la fin de l’année 2026.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 27 février 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Par ailleurs, il ne sera pas répondu à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où la demanderesse ne forme pas de demande en acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation du bail Sur le commandement de payer

A peine de nullité, le commandement de payer contient un certain nombre de mentions et, s’agissant d’une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions lui a causé.

En l’espèce, Mme [T] [L] se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors que la demande de Mme [X] [O] [Y] veuve [H] est une demande de résiliation de bail. Dès lors, la nullité du commandement de payer ne lui causerait aucun grief. Au surplus, le commandement de payer comporte toutes les mentions légales et a été signifié à personne.

Mme [T] [L] sera déboutée de sa demande.

Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [O] [Y] veuve [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Mme [X] [O] [Y] veuve [H] verse aux débats un décompte arrêté au 1er février 2026 montrant un impayé locatif de 83100 euros, échéance de février 2026 incluse. Aucun paiement même partiel n’est effectué depuis le mois de décembre 2023. Enfin, la dette locative a débuté en avril 2021, soit trois mois après l’entrée dans les lieux.

Les impayés sont donc importants et s’inscrivent dans la durée.

Ainsi, les manquements sont suffisamment graves et répétés pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat au jour de l’assignation.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [T] [L] sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’à la fin de l’année 2026. Elle justifie de difficultés de santé et d’une première demande de logement social en novembre 2025.

Il doit tout d’abord être observé que Mme [T] [L] ne justifie pas héberger sa fille. Elle communique un certificat de scolarité de « [G] [V] », âgée de 23 ans, dont elle ne justifie pas être la mère, l’adresse mentionnée sur le certificat n’étant en outre pas celle du bien litigieux. Par ailleurs, sa demande de logement social ne mentionne aucune personne à charge. S’agissant de cette demande de logement social, elle apparaît particulièrement tardive, alors Mme [T] [L] ne règle aucun loyer même partiellement depuis plus de deux ans. Elle justifie de ressources très faibles et si des délais pour quitter les lieux étaient accordés, la dette ne pourrait ainsi que s’accroitre alors qu’elle est déjà particulièrement élevée. Enfin, l’attestation qu’elle produit s’agissant d’un logement qu’elle pourrait occuper au 4ème trimestre 2026 ne répond pas aux exigences légales (absence de pièce d’identité du signataire) et n’est corroborée par aucun élément.

La bailleresse justifie de son côté être âgée de 88 ans et de ses charges en établissement adapté.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [T] [L] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation, aucun élément ne justifiant de fixer une indemnité d’occupation inférieure.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [O] [Y] veuve [H] ou à son mandataire.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par la bailleresse que Mme [T] [L] est redevable de la somme de 83100 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Mme [T] [L] reconnaît la dette et son montant.

Elle sera condamnée à payer cette somme à Mme [X] [O] [Y] veuve [H] ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 70476 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [T] [L] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

Toutefois, au jour de l’audience, aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois de décembre 2023, seulement 100 euros ayant alors été réglés. Le dernier loyer payé dans son intégralité est l’échéance de mai 2022. Mme [T] [L] ne démontre ainsi ni sa capacité à payer le loyer ni à respecter un plan d’apurement.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Mme [X] [O] [Y] veuve [H],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre Mme [X] [O] [Y] veuve [H] et Mme [T] [L] portant sur des locaux situés [Adresse 3], 2ème étage, ainsi qu’une cave et un parking, à compter de l’assignation,

ORDONNE à Mme [T] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], 2ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment une cave et un parking,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à Mme [X] [O] [Y] veuve [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à Mme [X] [O] [Y] veuve [H] la somme de 83100 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 70476 euros et de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE Mme [T] [L] de l’ensemble de ses demandes,

DIT que la présente décision sera communiquée à M. [R] [Localité 1],

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à Mme [X] [O] [Y] veuve [H] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge