TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MIARA (C1788)

M^e BOYTCHEV (L0301)

M^e OGER (R0122)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/03194

N° Portalis 352J-W-B7H-CZA7P

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. KUONI GTS FRANCE (RCS de BOBIGNY n°509 587 812)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Sabine MIARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1788

DÉFENDERESSE

S.C.C.V. [Localité 2] (RCS de NANTERRE n°911 103 786)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0301

PARTIE INTERVENANTE

S.C. ELYSEES PIERRE (RCS de NANTERRE n°334 850 575), par voie d’intervention forcée,

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/03194 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA7P

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphanie. g OGER de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 novembre 2017, la S.C.P.I. ELYSEES PIERRE a consenti à la S.A.S. KUONI GTS FRANCE un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux, outre des places de stationnement, dans l’ensemble immobilier dénommé [Localité 5] sis [Adresse 1] sur la commune de [Localité 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2018, moyennant un « loyer principal annuel de base HT et HC » de 234 594 € se décomposant comme suit :

— loyer des bureaux : 210 910 €,

— loyer des parkings : 9 012 €,

— « participation au RIE » (restaurant inter entreprises situé dans l’ensemble immobilier) : 14 672 €.

Le restaurant inter entreprises a fermé et par procès-verbal du 31 mars 2021, l’association chargée de sa gestion administrative et financière a été dissoute.

Par acte du 18 mars 2022, la S.C. ELYSEES PIERRE a vendu les locaux loués à la S.C.C.V. [Adresse 4].

Par lettres datées des 25 mars et 04 juillet 2022, la locataire a sollicité auprès de l’administrateur de biens de la nouvelle bailleresse le remboursement de la quote-part de loyer correspondant à sa participation au restaurant inter entreprises, exposant qu’elle ne bénéficie plus de cette prestation prévue au bail depuis le 16 mars 2020.

Elle a également cessé de payer cette quote-part.

Par acte du 23 février 2023, la S.A.S. KUONI GTS FRANCE a assigné la S.C.C.V. [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de remboursement de la participation litigieuse.

Par acte du 15 septembre 2023, la S.A.S. KUONI GTS FRANCE a assigné la S.C. ELYSEES PIERRE devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Les deux procédures ont été jointes le 11 octobre 2023.

Le 11 décembre 2024, le juge de la mise en état a averti les parties de sa décision, en vertu de l’article 789, dernier alinéa, du code de procédure civile, de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par la S.C. ELYSEES PIERRE au tribunal statuant sur le fond.

Dans ses dernières conclusions au fond du 28 janvier 2025, la S.A.S. KUONI GTS FRANCE sollicite du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER solidairement la société SCCV [Adresse 4] et la société ELYSEE PIERRE à payer à la société KUONI GTS, la somme de 31 171,44 € en remboursement des sommes payées au bailleur au titre de la participation au RIE depuis le 16 mars 2020 jusqu’au 31 mars 2022 ;

DIRE que la participation au RIE n’est pas due depuis le 16 mars 2022 et ce jusqu’à fin du bail ou la réouverture du restaurant ;

DEBOUTER la société SCCV [Localité 2] de toutes ses demandes, à l’encontre de la société KUONI GTS France.

DEBOUTER la société ELYSEES PIERRE de toutes ses demandes à l’encontre de la société KUONI GTS France.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DECLARER les dispositions de l’article 11.b, alinéa 1 des conditions particulières du contrat de bail, prévoyant que la participation au RIE serait due « quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur », sont réputées non écrites et nulles.

ENCORE SUBSIDAIREMENT

CONDAMNER solidairement la société SCCV [Adresse 4] et la société ELUSEES PIERRE à payer à la société KUONI GTS, la somme de 31 200 € à titre de dommages et intérêts ;

A TITRE INFINIMENT SUDSIDIAIRE

RENVOYER l’affaire devant le Président du Tribunal Judiciaire statuant en matière de fixation du loyer (R.145-24 du code de commerce)

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société SCCV [Adresse 4] à payer à la société KUONI GTS FRANCE, la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la société SCCV [Adresse 4] à payer à la société KUONI GTS FRANCE, la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ELYSEES PIERRE à payer à la société KUONI GTS FRANCE, la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la société SCCV [Adresse 4] et la société ELUSEES PIERRE la société SCCV [Adresse 4] aux entiers dépens »

Dans ses dernières conclusions au fond du 11 février 2025, la S.C.C.V. [Adresse 4] sollicite du tribunal de :

« A titre principal :

DECLARER que les demandes des sociétés KUONI GTS FRANCE SAS et ELYSEES PIERRE sont mal fondées,

DECLARER irrecevable car prescrite la demande subsidiaire formée par la société KUONI GTS FRANCE SAS visant à déclarer « les dispositions de l’article 11.b, alinéa 1 des conditions particulières du contrat de bail, prévoyant que la participation au RIE serait due « quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur », sont réputées non écrites et nulles. »

En conséquence :

DEBOUTER la société KUONI GTS FRANCE SAS et la société ELYSEES PIERRE de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la société SCCV [Adresse 4] venait à être condamnée à verser quelque somme que ce soit à la société KUONI GTS FRANCE SAS portant sur la période durant laquelle la société ELYSEES PIERRE était propriétaire des locaux loués et bailleresse :

CONDAMNER la société ELYSEES PIERRE à relever indemne et à garantir la société SCCV [Adresse 4] de toute condamnation qui serait éventuellement mise à la charge de la société SCCV [Adresse 4] par la décision à intervenir et de toutes les conséquences et préjudices qui pourraient en découler, portant sur la période durant laquelle la société ELYSEES PIERRE était propriétaire des locaux loués et bailleresse, soit pour la période avant le 18 mars 2022,

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société KUONI GTS FRANCE SAS au paiement à la SCCV [Adresse 4] de la somme de 86.773,99 euros, correspondant aux loyers, charges, accessoires, taxes et TVA non payés au 28 janvier 2025 (à parfaire),

CONDAMNER la société KUONI GTS FRANCE SAS au paiement à la SCCV [Adresse 4] de la somme de 8.677,39 euros (à parfaire) à titre d’indemnité et des intérêts moratoires au taux mensuel de 1,5 %, conformément à l’article 7.4 des conditions générales du bail du bail commercial,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société KUONI GTS FRANCE SAS et la société ELYSEES PIERRE en toutes leurs demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l’article 700 du Code de procédure civile en ce compris la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la société KUONI GTS FRANCE SAS,

CONDAMNER la société KUONI GTS FRANCE SAS à payer à la société SCCV [Adresse 4] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société KUONI GTS FRANCE SAS aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL RACINE, Maître Nicolas BOYTCHEV avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions au fond du 13 mars 2024, la S.C. ELYSEES PIERRE sollicite du tribunal de :

« Déclarer irrecevable et mal-fondée la société KUONI GTS FRANCE en ses demandes, fins et prétentions,

Déclarer recevable et bien-fondée, la société ELYSEES PIERRE en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

Déclarer hors de cause la société ELYSEES PIERRE,

Déclarer irrecevable et mal-fondée la société SCCV [Adresse 4] en son appel en garantie à l’encontre de la société ELYSEES PIERRE,

En conséquence,

L’en débouter.

Subsidiairement,

Condamner la société SCCV [Adresse 4] à garantir la société ELYSEES PIERRE de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Encore plus subsidiairement,

Limiter la condamnation de la société ELYSEES PIERRE au remboursement de la participation RIE pour la période comprise entre la date de fermeture du RIE non établie à ce jour et l’acte de vente,

Condamner la société KUONI GTS FRANCE à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société KUONI GTS FRANCE en tous les dépens. ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 26 mars 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir opposée par la société ELYSEES PIERRE

La société ELYSEES PIERRE soutient que les demandes tant de la société KUONI GTS FRANCE que de la S.C.C.V. [Adresse 4] à son encontre sont irrecevables, et sollicite sa « mise hors de cause », se prévalant de l’existence dans l’acte de cession de l’immeuble loué, en date du 18 mars 2022, de clauses selon lesquelles le nouveau propriétaire a été parfaitement informé de la fermeture définitive du restaurant inter entreprise et de la contestation de la locataire concernant sa participation, est subrogé dans les droits et obligations de la cédante au titre des baux en cours et a renoncé à toute garantie et recours envers celle-ci.

La société KUONI GTS FRANCE réplique que le changement de propriétaire en cours de bail n’altère pas les droits du locataire et qu’elle peut prétendre à la condamnation solidaire de l’ancien et du nouveau bailleur à lui restituer le trop perçu correspondant à la participation litigieuse, ajoutant qu’en tout état de cause la société ELYSEES PIERRE doit rembourser la somme qu’elle a perçue à ce titre et que son appel en cause était nécessaire pour éviter toute difficulté quant à celui des bailleurs successifs qui en devrait restitution.

La société [Adresse 4] oppose qu’il ne peut lui être réclamé restitution de sommes payées pour la période antérieure au 18 mars 2022 alors qu’elle n’est subrogée dans les droits et obligations de la cédante qu’à compter du jour de la vente et qu’il n’a jamais été prévu qu’elle doive supporter le remboursement de loyers perçus antérieurement à la vente.

Sur ce,

En vertu de l’article 122 du code, de procédure civile, « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la société ELYSEES PIERRE se prévaut, au soutien des fins de non-recevoir qu’elle oppose à ses adversaires, de clauses de l’acte de cession du 18 mars 2022 stipulant notamment que :

— « L’acquéreur déclare (…) avoir procédé (…) à une étude approfondie de l’immeuble (…) ce qui lui a permis notamment de déterminer les contraintes de tous ordres (juridiques, techniques, locatives, fiscales, administratives et environnementales) (…) » (article 4.1.2) ;

— il accepte que « l’acquisition de l’immeuble interviendra en l’état, sans qu’il puisse prétendre à aucune garantie que ce soit de la part du vendeur, à l’exception des garanties légales » (article 4.1.3) ;

— « L’acquéreur est subrogé, à compter du jour de la vente et pour la durée restante des baux, par le vendeur dans tous les droits et obligations du vendeur au titre des baux en cours », il « déclare avoir parfaite connaissance de la situation locative et vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, et aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé » (article 17.1) ;

— le restaurant inter-entreprises est définitivement fermé, l’association de ses utilisateurs est dissoute et le contrat de prestation de restauration avec ELIOR est résilié, l’acquéreur déclarant « avoir parfaite connaissance de cette situation, par suite de la remise de la documentation afférente au restaurant inter-entreprises dans le dossier d’informations, et vouloir en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le vendeur » (article 22.10).

Il convient de constater que la subrogation de la société [Adresse 4] dans les droits et obligations de la société ELYSEES PIERRE, au demeurant sans effet rétroactif, et par l’acte de cession de l’immeuble loué qui au surplus n’a d’effet obligatoire qu’entre ses parties, ne saurait faire obstacle aux demandes de la société KUONI GTS FRANCE tendant à titre principal au remboursement de sommes qu’elle a encaissées avant ladite cession.

La société ELYSEES PIERRE ne justifie pas davantage de l’irrecevabilité de la demande de garantie de la société [Adresse 4], à défaut de stipulation contractuelle régissant spécifiquement un éventuel remboursement de sommes payées par la locataire avant le 18 mars 2022 et prévoyant que la société cessionnaire ne pourrait exercer de recours envers la cédante à ce titre.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de « mise hors de cause » de la société ELYSEES PIERRE, il convient de relever qu’une « mise hors de cause » n’est prévue par aucun texte et n’a aucun sens au plan juridique.

Il y a lieu dès lors de rejeter les fins de non-recevoir opposées par la société ELYSEES PIERRE , de même que sa demande de « mise hors de cause ».

Sur la demande de remboursement de la participation au RIE payée jusqu’au 31 mars 2022 et la demande tendant à ce qu’il soit jugé que cette participation n’est plus due

La demanderesse se prévaut d’une exception d’inexécution au visa des articles 1219 et 1729 du code civil, faisant valoir que la participation au RIE est indue depuis la fermeture du restaurant, la bailleresse ne fournissant plus le service qui en constitue la contrepartie, à savoir le droit d’accès au RIE, peu important que la perte de ce droit résulte d’une cause indépendante de sa volonté.

La société [Adresse 4] lui oppose qu’elle ne saurait devoir lui rembourser des loyers qu’elle n’a pas perçus, qu’en tout état de cause, le loyer est dû dans son ensemble, participation au RIE incluse, la locataire bénéficiant toujours du droit d’accès au RIE, et que le montant du loyer ne saurait être modifié, hors procédure légale de révision prévue par les articles L.145-37 et suivants du code de commerce, autrement que par un accord des parties au bail conformément à l’article 1193 du code civil.

La société ELYSEES PIERRE réplique quant à elle que le bail prévoit que la participation litigieuse est due « quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur » et qu’une clause ajoute que l’association renonce à tout recours contre le propriétaire du fait de la privation de jouissance des lieux.

Sur ce,

En vertu de l’article 1219 du code civil :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1719 dudit code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

En l’espèce, le bail liant les parties contient notamment, en ses conditions particulières, les stipulations suivantes :

« 7.1) Loyer principal annuel de base HT et HC

—  234 594 euros (…)

Le montant du loyer annuel de base HT et HC se décompose comme suit :

— loyer bureaux : 210 910 euros ;

— loyer des parkings : 9 012 euros ;

— la participation au RIE : 14 672 euros ;

(…)

11 – RESTAURANT INTER ENTREPRISES (RIE)

L’immeuble dénommé « Biron », situé également au sein de l’ensemble immobilier [Localité 5] comporte un RIE destiné à un service commun de restauration d’entreprise proposant des repas à des conditions préférentielles pour le personnel desdites entreprises, à l’exclusion de toute autre utilisation.

(…)

a) Association RIE

Les locaux et équipements du RIE sont mis à disposition de l’association des utilisateurs du restaurant inter-entreprises (…).

L’association assure la gestion administrative et financière du RIE. La gestion du RIE est confiée par l’association RIE à un prestataire extérieur qui en assure le fonctionnement.

(…)

b) Participation RIE

Le loyer visé à l’article 7 des conditions particulières comprend la participation annuelle du preneur au titre du droit d’accès au RIE octroyé par le bailleur, et ce quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur.

La participation ne comprend ni le droit d’admission, ni le coût spécifique des denrées afférent à chaque repas pris au RIE, qui sera versé directement au prestataire désigné.

c) Coûts afférents au RIE et à l’association RIE

(…)

Les coûts afférents au RIE et de l’association RIE seront appelés par l’association RIE et supportés par le preneur. »

Il ressort de ces clauses que, malgré l’emploi des termes de « participation au RIE » de nature à créer une confusion sur la portée de l’engagement de la bailleresse, le bail distingue clairement le droit droit d’accès au RIE, qui doit s’entendre du droit d’accès à ses locaux, octroyé par la propriétaire de l’immeuble, du bénéfice de la prestation de restauration (qui comprend l’admission au restaurant et le coût des aliments), gérée par l’association constituée par ses usagers et assurée par une société de restauration tierce.

Or, la décision de fermeture du service de restauration a été prise par l’association des utilisateurs du RIE seule et aucun élément de la cause ne permet de constater que les locataires, dont la demanderesse, n’ont plus de droit d’usage des locaux du restaurant, notamment en ce qu’ils n’auraient plus la faculté, en se constituant en une nouvelle association d’utilisateurs, de faire de nouveau usage desdits locaux conformément à leur destination.

Le tribunal ne saurait donc considérer que la bailleresse, qui n’est en rien responsable du défaut d’exploitation du restaurant, a cessé de mettre les locaux du restaurant à la disposition des locataires et ainsi manqué à son obligation de délivrance des locaux loués, justifiant de dispenser la locataire de payer la « participation » due en contrepartie.

Dès lors, l’exception d’inexécution soulevée par la société KUONI GTS FRANCE n’étant pas fondée, sa demande de restitution de la participation payée jusqu’au 31 mars 2022 comme sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que sa participation n’est pas due depuis mars 2022 et jusqu’à la fin du bail ou à la réouverture du restaurant, seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire tendant à juger une clause réputée non écrite et nulle

La demanderesse fait valoir que l’intention des parties au contrat était que la participation soit due en contrepartie d’un accès au restaurant octroyé par le bailleur et que si la stipulation selon laquelle « Le loyer visé à l’article 7 des conditions particulières comprend la participation annuelle du preneur au titre du droit d’accès au RIE octroyé par le bailleur, et ce quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur » de l’article 11b) de ses conditions particulières devait être interprétée comme mettant à la charge du preneur une « redevance sans aucune contrepartie » du fait de l’impossibilité d’accès au restaurant indépendamment de sa volonté, elle devrait être considérée comme léonine, donc non écrite et nulle.

La société [Adresse 4] conteste la recevabilité de cette demande, qu’elle juge prescrite en vertu de l’article 2224 du code civil, ajoutant qu’en tout état de cause elle est mal fondée, la clause étant parfaitement valable et relevant de la liberté contractuelle.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…) »

Le tribunal observe au préalable que, tout en opposant à la partie adverse qu’une fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, la société [Adresse 4] n’a pas soumis celle qu’elle soulève à son tour à ce même magistrat, puisqu’elle ne la présente qu’au tribunal par voie de conclusions au fond ; elle n’est plus recevable à se prévaloir de la prescription.

Il convient en conséquence de recevoir la demande subsidiaire de la société KUONI GTS FRANCE et d’en examiner le bien fondé.

Cependant, force est de constater que non seulement la prétention selon laquelle la clause serait non écrite ou nulle comme étant léonine ne repose sur aucun fondement juridique permettant de prononcer une telle sanction, mais qu’en tout état de cause, l’obligation de paiement de la participation à défaut d’usage effectif du restaurant n’est pas dépourvue de contrepartie, puisque, comme il a déjà été jugé ci-avant, son paiement est lié à la seule mise à disposition des locaux à destination de restaurant, indépendamment de leur exploitation.

La société KUONI GTS FRANCE sera donc déboutée de sa demande tendant à juger non écrite ou nulle la stipulation de l’article 11b) des conditions particulières du bail selon laquelle « Le loyer visé à l’article 7 des conditions particulières comprend la participation annuelle du preneur au titre du droit d’accès au RIE octroyé par le bailleur, et ce quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur ».

Sur la demande plus subsidiaire de paiement d’une indemnité pour enrichissement injustifié

La demanderesse fait encore valoir, au visa de l’article 1303 du code civil, mais aussi de l’article 1104 du code civil, que le bailleur s’est enrichi de manière injustifiée en percevant une participation au RIE sans fournir le service attendu en contrepartie et alors que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

La société [Adresse 4] lui oppose, au visa de l’article 1303-1 dudit code, que le paiement de la participation est prévu par une clause du bail librement négociée par les parties.

Sur ce,

Selon les articles 1303, 1303-1 et 1303-3 du code civil :

— « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement » ;

— « L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale » ;

— « L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription. »

L’action en paiement pour enrichissement injustifié, qui tend à l’indemnisation de celui qui s’est appauvri sans cause au profit d’autrui, a un caractère subsidiaire, en ce qu’elle n’est ouverte que si celui qui l’intente ne dispose qu’aucune autre action et ne peut pallier l’échec d’une telle action.

Or, en l’espèce, non seulement il a été jugé précédemment que le paiement de la participation par la demanderesse n’était pas dépourvu de contrepartie, mais il est en outre relevé qu’il trouve sa justification dans un acte juridique qui donne une cause à son appauvrissement ; par ailleurs, l’octroi d’une somme au titre de l’enrichissement injustifié ne tendrait qu’à pallier l’échec de l’exception d’inexécution invoquée à titre principal.

Enfin, le tribunal observe que la demanderesse n’explique aucunement sa demande d’indemnisation au titre de l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi.

Sa demande de paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

La demanderesse, reprochant à la société [Adresse 4] d’avoir résisté abusivement à sa demande de remboursement, sollicite sa condamnation à lui payer une indemnité de 10 000 € en application de l’article 1104 du code civil.

Toutefois, le tribunal jugeant qu’elle ne peut prétendre à un tel remboursement, il convient de constater qu’aucune résistance abusive de la part de la bailleresse n’est caractérisée.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge des loyers

La demanderesse sollicite, à titre infiniment subsidiaire, que l’affaire soit renvoyée devant le président du tribunal statuant en matière de fixation du loyer si le tribunal estimait que ses demandes sont de sa compétence.

Néanmoins, la saisine du juge des loyers n’intervient que lors de la fixation du loyer du bail renouvelé ou d’une demande de révision triennale du loyer, et dans le cadre d’une procédure spécifiquement prévue par les articles L.145-33 et suivants, ainsi que les articles R.145-20 et suivants du code de commerce, dont il n’est ni fait état ni justifié de la mise en œuvre en l’espèce.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité et d’intérêts contractuels

La société [Adresse 4] réclame reconventionnellement le règlement d’une somme de 86 773,99 € à parfaire au titre des loyers, charges, accessoires et taxes dus au 28 janvier 2025 (solde taxes foncières 2024 et quatrième trimestre 2024 inclus), outre une somme de 8 677,39 € au titre d’une pénalité contractuelle de 10% et des intérêts moratoires au taux mensuel de 1,5%.

La locataire réplique que le solde de l’arriéré locatif est de 59 240,84 €, et non de 86 773,99 €, la somme de 59 240,84 € correspondant aux sommes appelées, et non payées, au titre de la participation au RIE du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2025, mais aussi au solde d’impayé qu’elle a été mise en demeure de régler dans une relance du 15 janvier 2025.

Sur ce,

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

Ainsi, il incombe au bailleur qui se prétend créancier de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues qui sont restés impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d’imposition, états des lieux d’entrée et de sortie s’agissant de travaux de remise en état des lieux) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, la bailleresse ne met pas le tribunal en mesure de s’assurer de l’exactitude de la somme de 86 773,99 € qu’elle sollicite au titre de l’arriéré locatif.

En effet, si elle fournit un décompte des sommes appelées et payées arrêtées au 28 janvier 2025, mentionnant un solde débiteur de 86 773,99 €, cet élément est contredit par le décompte figurant dans une lettre de relance du 15 janvier 2025 produite aux débats par la locataire.

Pour seule réponse à sa contestation, la bailleresse évoque des réductions de loyers qu’elle refuse d’appliquer, mais que la locataire ne sollicite pas dans ses dernières écritures.

Les deux décomptes susmentionnés divergent notamment en ce que diverses sommes appelées et payées figurent dans celui du 28 janvier mais pas dans celui du 15 janvier, alors qu’aucune d’elles n’étant postérieure au 02 janvier 2025, ces deux documents devraient indiquer un solde de même montant.

Ainsi, à l’examen de ces pièces divergentes et à défaut d’explication suffisante de la bailleresse en réponse aux contestations de la locataire, le tribunal ne peut condamner cette dernière à lui payer une somme supérieure à 59 240,84 €, arrêtée au 28 janvier 2025.

Conformément à l’article 7.4 des conditions générales du bail, la bailleresse peut également prétendre au paiement d’une indemnité de 10% de l’impayé, soit de 5 924 €, et à des intérêts moratoires de 1,5% par mois sur la somme de 59 240,84 € à compter, en l’absence de demande de fixation de leur point de départ à une date antérieure, de la présente décision.

La locataire sera en conséquence condamnée à payer à la bailleresse ;

— une somme de 59 240,84 €, arrêtée au 28 janvier 2025, au titre des loyers, charges, accessoires et taxes impayés, laquelle produira des intérêts au taux de 1,5% par mois à compter de la présente décision,

— une somme de 5 924 € au titre de l’indemnité contractuelle de retard.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer aux défenderesses une somme au titre de leurs frais irrépétibles que les circonstances de la cause commandent de limiter à 2 000 € chacune.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir opposées par la S.C. ELYSEES PIERRE aux demandes de la S.A.S. KUONI GTS FRANCE et de la S.C.C.V. [Adresse 4] à son encontre ;

DIT n’y avoir lieu de « mettre hors de cause » la S.C. ELYSEES PIERRE ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la S.C.C.V. [Adresse 4] tendant à faire juger prescrite la demande de la S.A.S. KUONI GTS FRANCE aux fins de déclarer réputées non écrites et nulles les dispositions de l’article 11b) des conditions particulières du bail selon lesquelles la participation au RIE est due « quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur » ;

DÉBOUTE la S.A.S. KUONI GTS FRANCE ;

— de sa demande de condamnation solidaire de la S.C. ELYSEES PIERRE et de la S.C.C.V. [Adresse 4] au remboursement d’une somme de 31 171,44 € au titre du paiement de la participation au RIE ;

— de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que sa participation au RIE n’est pas due depuis le 16 mars 2022 jusqu’à la fin du bail ou la réouverture du restaurant ;

— de sa demande subsidiaire tendant à déclarer que les dispositions de l’article 11b) des conditions particulières du bail selon lesquelles la participation au RIE est due « quel que soit l’usage effectif du RIE par le preneur » sont réputées non écrites et nulles ;

— de sa demande plus subsidiaire de condamnation solidaire de la S.C. ELYSEES PIERRE et de la S.C.C.V. [Adresse 4] à lui payer une indemnité de 31 200 € ;

— de sa demande infiniment subsidiaire de renvoi de l’affaire devant le président du tribunal judiciaire statuant en matière de fixation du loyer ;

— de sa demande d’indemnité pour résistance abusive ;

— de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. KUONI GTS FRANCE à payer à la S.C.C.V. [Adresse 4] ;

— une somme de cinquante-neuf mille deux cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes (59 240,84 €), arrêtée au 28 janvier 2025, au titre des loyers, charges, accessoires et taxes impayés, laquelle produira des intérêts au taux de 1,5% par mois à compter de la présente décision ;

— une somme de cinq mille neuf cent vingt-quatre euros (5 924 €) au titre de l’indemnité contractuelle de retard ;

CONDAMNE la S.A.S. KUONI GTS FRANCE aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux mille euros (2 000 €) à la S.C.C.V. [Adresse 4] et une somme de deux mille euros (2 000 €) à la S.C. ELYSEES PIERRE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA