TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [I]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08288 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2OF

N° MINUTE : 13/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDERESSES

S.A. NEXITY STUDEA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. [P]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08288 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2OF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2023 à effet au 19 janvier 2024, la SA NEXITY STUDEA a consenti un bail à usage d’habitation à M. [E] [B] [I] sur un appartement meublé sis [Adresse 4].

La SA NEXITY STUDEA a souscrit par l’intermédiaire de la société [K], un contrat de cautionnement en date du 19 janvier 2024 auprès de la S.A. [P], couvrant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation dans la limite de 90 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, dénoncé à la CCAPEX, la SA NEXITY STUDEA a fait délivrer à M. [E] [B] [I] un commandement de payer la somme principale de 3 387,20 euros, hors coût de l’acte, au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Les causes du commandement ont été éteintes au 11 décembre 2024.

Le locataire a néanmoins, de nouveau, manqué à son obligation de payer les loyers et les charges au terme convenu.

Par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025, la SA NEXITY STUDEA et la S.A. [P] ont fait assigner M. [E] [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M. [E] [B] [I] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2 697,28 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juillet 2025 inclus, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  431,28 euros à la SA NEXITY STUDEA

—  2 266 euros à la S.A. [P] subrogée dans les droits de NEXITY STUDEA,

— à la SA NEXITY STUDEA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— à la S.A. [P], 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025, lors de laquelle la SA NEXITY STUDEA et la S.A. [P], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et actualisent la créance à la baisse soit à la somme de 2616,80 euros au 01 décembre 2025 avec la répartition suivante : 350,80 euros pour la SA NEXITY STUDEA et 2 266 euros pour la SA [P]. Ils s’opposent au maintien dans les lieux du locataire.

M. [E] [B] [I], régulièrement convoqué (cité à l’étude), n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Les demandeurs justifient de la saisine de la CCAPEX et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celles de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que M. [E] [B] [I] règle irrégulièrement le montant des loyers et charges et ce, depuis l’entrée dans les lieux. Le compte a été débiteur du 01 février 2024 au 07 janvier 2025. La dette locative a été réglée puis de nouveaux impayés ont commencé dès le 01 février 2025. Le solde est débiteur depuis février 2025 étant relevé que la dette s’est élevée à la somme de 5071,61 euros au 01 septembre 2025 et qu’elle s’élève au 01 décembre 2025 à la somme de 2 616,80 euros.

Ces manquements aux obligations contractuelles sont graves et répétés et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [E] [B] [I].

Il y a lieu dès lors de prononcer la résiliation judicaire du bail aux torts de ce dernier laquelle prendra effet à la date de l’assignation ainsi que l’autorise l’article 2229 du code civil.

M. [E] [B] [I] devenant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation fixée au 07 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

Sur la dette locative et le recours subrogatoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Enfin, aux termes du 1er alinéa de l’article 1346-4 du code précité, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 01 décembre 2025, M. [E] [B] [I] reste devoir la somme de 2616,80 euros, terme décembre 2025 inclus.

M. [E] [B] [I], non comparant, ne conteste pas, de fait, ledit décompte.

La S.A. [P] produit des quittances subrogatives en date du 06/01/2025, 17/03/2025, 09/04/2025 et 29/04/2025 pour un montant total de 2 266 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. [E] [B] [I] sera donc condamné à verser :

— la somme de 2 266 euros à la S.A. [P] subrogée dans les droits de la SA NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 juillet 2025,

— la somme de 350,80 euros à la SA NEXITY STUDEA et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [B] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner M. [E] [B] [I] à payer à la S.A. [P] la somme de 400 euros en application de ces dispositions.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 décembre 2023 entre M. [E] [B] [I], d’une part et la SA NEXITY STUDEA d’autre part concernant le logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] sis [Adresse 4], aux torts de M. [E] [B] [I] et à compter du 07 juillet 2025 ;

ORDONNE à M. [E] [B] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé [Adresse 5] sis [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [E] [B] [I] à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, à compter du 07 juillet 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [E] [B] [I] à payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 01 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, la somme de 2616,80 avec la répartition suivante :

—  2 266 euros à la S.A. [P] subrogée dans les droits de la SA NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2025 ;

—  350,80 euros à la SA NEXITY STUDEA et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2025 ;

CONDAME M. [E] [B] [I] à payer à S.A. [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,