TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [W]

Madame [A] [G] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA4B

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [W],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [G] épouse [W],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA4B

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2008, la S.A d’HLM LOGEMEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société S.A. 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de base de 464,75 euros.

Des loyers sont restés impayés et les locataires n’ont pas communiqué à la bailleresse leur attestation d’assurance en cours de validité.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.394,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance contre les risques locatif en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] le 13 mars 2025.

Par assignation du 6 octobre 2025, la société S.A. 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires visées dans le commandement de payer et de justifier de l’assurance délivré le 10 juillet 2025, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.283,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  420 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 juin 2026, la société S.A. 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle maintient cependant l’ensemble de ses demandes même si elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du défaut de justificatif de l’assurance, par une note en délibérée autorisée, la bailleresse indique que Mme [A] [G] épouse [T] vient d’adresser une attestation d’assurance comme elle a été autorisée à le faire dans le cadre de la note en délibéré.

Mme [A] [G] épouse [T] expose que des règlements ont été faits postérieurement au décompte produit par la bailleresse à l’audience et elle règle chaque mois 307 euros en plus du loyer courant pour apurer son arriéré locatif ; par ailleurs, elle indique que le logement est bien assuré par l’intermédiaire de sa banque.

Mme [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A. 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Sur la dette locative.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.394,23 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Sur le défaut d’assurance.

Dans le cadre d’une note en délibérée autorisée, Mme [W] a produit une attestation d’assurance habitation émise par la MACIF.

Cependant, l’examen de ce document fait apparaitre que la période visée par le commandement n’est pas couverte et que l’assurance des risques locatifs n’est pas justifiée.

De surcroit, l’assurance a été contractée pour une durée limitée du 11 mars au 11 avril 2026.

En l’espèce, il ressort donc des pièces produites que :

la dette locative visée au commandement du 10 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;la locataire n’a pas justifié, dans le délai d’un mois à compter de ce commandement, de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Or, l’obligation d’assurance du locataire constitue une obligation essentielle du bail, ayant pour finalité de garantir tant le bailleur que les tiers contre les conséquences financières de sinistres pouvant affecter le logement.

Le défaut d’assurance expose en effet le bailleur à un risque particulièrement grave, en ce qu’il le prive de toute garantie en cas de sinistre, notamment incendie ou dégât des eaux, et est ainsi de nature à compromettre de manière significative la sécurité juridique et patrimoniale attachée au contrat de bail.

Dès lors, le manquement du locataire à cette obligation ne saurait être regardé comme une simple inexécution contractuelle, mais comme une défaillance d’une particulière gravité.

Dans ces conditions, les causes du commandement n’ayant pas été satisfaites dans les délais légaux et le défaut d’assurance constituant un manquement grave et persistant à une obligation essentielle, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2025.

S’agissant des demandes de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de rappeler que le juge peut, en application de l’article 24 précité, accorder de tels délais lorsque la situation du locataire le justifie.

Toutefois, cette faculté suppose que le locataire soit en mesure de régulariser sa situation et de respecter ses obligations contractuelles.

Or, en l’espèce, le défaut persistant d’assurance, qui perdure au-delà du délai légal d’un mois suivant le commandement, caractérise une carence incompatible avec le maintien du bail.

Ce manquement fait obstacle à toute possibilité sérieuse de régularisation dès lors que la locataire n’a produit postérieurement à l’audience qu’une attestation provisoire et exclut dès lors l’octroi de délais ou la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les demandes de délais de paiement ou de suspension des effets des clauses résolutoires seront rejetées.

Il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A. 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

De ce qui précède, il résulte que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A. 1001 VIES HABITAT verse aux débats dans une note en délibéré autorisée, un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] lui devaient la somme de 964,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A. 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A. 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs pour le logement loué dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2008 entre la société S.A. 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 11 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] à payer à la société S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 964,21 euros (neuf cent soixante-quatre euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025,

ORDONNE à M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] à payer à la société S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] et Mme [A] [G] épouse [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 et celui de l’assignations du 6 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge