TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [X], Madame [P] [T] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFX

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DE CASTELNAU MADELEINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [T] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

Délibéré initialement prévu le 11 avril 2025, prorogé au 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZFX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2008, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE a donné à bail à Monsieur [D] [X] un appartement à usage d’habitation (5ème étage) ainsi qu’une cave situés [Adresse 4] à Paris (75008) pour un loyer mensuel hors charges de 2 930 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés en cours de bail au locataire et à son épouse.

Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X] ont donné congé par lettre reçue le 3 juin 2024 et les clés ont été restituées le 3 juillet 2024 date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par commissaire de justice.

Par actes de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE a assigné Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des loyers et charges restant dus.

Par conclusions signifiées le 18 septembre 2024, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [D] [X] et de Madame [P] [T] épouse [X] à lui payer avec exécution provisoire la somme de 17 780,84 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre 1 500 euros de dommages et intérêts, et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, des conclusions, des commandements de payer et des frais d’exécution forcée.

À l’audience du 29 janvier 2025, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE fait valoir que les défendeurs sont redevables des trois derniers mois de loyer ainsi que des régularisations de charges des années 2023 et 2024 et que les lieux ont nécessité des travaux de réfection des sols et des murs, le retrait d’une cloison posée par les locataires et l’enlèvement des meubles laissés sur place. Elle allègue d’un préjudice financier résultant de leur résistance abusive. Enfin, elle estime que Madame [P] [T] épouse [X] est solidairement tenue à la dette en sa qualité d’épouse du preneur et des stipulations contractuelles.

Monsieur [D] [X], comparant en personne, a reconnu le montant des loyers et des charges impayés mais a contesté devoir les sommes réclamées au titre des réparations locatives, à l’exception du coût de démolition de la cloison, indiquant que les locaux n’étaient pas neufs et qu’il y a vécu pendant 17 ans. Il a par ailleurs sollicité la condamnation de son ancienne bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie.

Assignée à domicile, Madame [P] [T] épouse [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de la SCI DE CASTELNAU MADELEINE pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer aux termes convenus le loyer et les charges récupérables telles que définies à l’article 23 de ladite loi et limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte de fin de location arrêté au 3 juillet 2024 que les loyers et charges échus depuis le 15 avril 2024 sont demeurés impayés, ce que Monsieur [D] [X] n’a pas contesté à l’audience et qu’il reste redevable à ce titre d’une somme de 10 205,19 euros. Il reconnaît également devoir les régularisations de charges des années 2023 (9 euros) et 2024 (107,74 euros). À ces montants, il convient de déduire la somme de 83,54 euros au titre du remboursement de l’abonnement de la chaudière pour la période du 4 juillet 2024 au 29 janvier 2025.

Au titre de l’arriéré locatif la somme de 10 238,39 euros sera ainsi accordée.

Sur les dégradations locatives et les frais d’enlèvement des meubles laissés sur place

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Relèvent notamment des réparations locatives, s’agissant des murs, le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci et, s’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquet et leur remise en état et la pose de raccords de moquette, notamment en cas de taches et de trous.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’article 1732 du même code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande la réparation (Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 12-28.396).

L’article 1755 du code civil indique qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le preneur ne saurait donc être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté. Ainsi, il a par exemple été jugé que l’obligation de l’article 1732 ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après 14 années d’occupation (Civ. 3ème, 17 octobre 1990, n° 88-20.194).

De plus selon l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger au départ du locataire la remise en état des lieux, ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans aucune indemnité. La loi ne distingue pas selon que les travaux ont été bien ou mal exécutés, ou selon qu’ils constituent ou non une amélioration par rapport à l’état antérieur.

Enfin, selon les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE sollicite les sommes suivantes :

—  7 842,45 euros au titre de la réfection des sols (1 973,95 euros de plaques ISOREL et 5 868,50 euros de moquettes) selon devis de la société MPR du 22 juillet 2024,

—  550 euros au titre de la réfection des murs (enlèvement des chevilles et rebouchage des trous) selon devis de la même société,

—  880 euros au titre de la démolition d’une cloison séparative dans le salon selon devis de la même société,

—  1 200 euros au titre de l’enlèvement et la mise en déchetterie des meubles laissés sur place selon devis de la société SEPT du 18 juillet 2024.

À cet effet, elle produit :

— le procès-verbal d’état des lieux établi par huissier de justice le 5 novembre 2008, hors la présence de Monsieur [D] [X], mais que ce dernier a paraphé et signé le 5 décembre suivant, révélant un bon état de l’appartement, notamment des moquettes et des murs,

— le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 23 juillet 2024 en présence de Madame [P] [T] épouse [X] à l’examen duquel il apparaît que le parquet d’aspect ancien présente de multiples traces, marques et rayures et que les murs recouverts de fibres de verre ou de peinture d’aspect défraîchi comportent en divers endroits des trous chevillés non rebouchés,

— le devis de la société MPR du 22 juillet 2024 d’un montant total de 9 272,45 euros au titre de la réfection des sols et des murs et la démolition de la cloison séparative dans le salon,

— le devis de la société SEPT du 18 juillet 2024 d’un montant total de 1 200 euros au titre de l’enlèvement des meubles laissés sur place,

— le mail adressé par la société SEPT à l’avocat de la SCI DE CASTELNAU MADELEINE le 17 décembre 2024 comportant en annexe les photographies des meubles présents dans l’appartement.

L’appartement était occupé depuis décembre 2008, soit depuis presque 16 années, ce qui excède très largement la durée de vie d’une moquette. Il n’est donc pas anormal qu’à la suite du refus de la bailleresse de changer la moquette après plusieurs années d’occupation, ce que Monsieur [D] [X] a déclaré à l’audience sans être contredit sur ce point par la demanderesse, qu’il ait le fait le choix de la retirer.

Il ne saurait dès lors être mis à sa charge le coût de la fourniture et de la pose d’une nouvelle moquette, ni de la réfection d’un parquet certes non vitrifié mais ancien et qui devait déjà être en mauvais état, sinon on suppose qu’il n’aurait pas été caché.

De même, il n’apparaît pas anormal, qu’après une telle durée d’occupation, les murs présentent en divers endroits des trous de cheville, étant observé que l’absence de photographies annexées au procès-verbal de constat ne permet pas d’apprécier l’importance des désordres et qu’au vu de l’état défraîchi des murs, une remise à neuf peut être nécessaire laquelle est à la charge exclusive de la bailleresse.

Le seul désordre indiscutable imputable au locataire consiste dans l’édification d’une cloison séparative dans le salon pour y créer une chambre, laquelle ne ressort pas du procès-verbal état des lieux de sortie mais n’est pas contestée par Monsieur [D] [X], transformation qui n’a pas été autorisée par la bailleresse et qui l’a contraint à remettre les lieux en état. Au vu du devis établi par la société MPR, les travaux nécessaires seront évalués à la somme de 880 euros correspondant aux opérations de démolition et d’évacuation des gravois.

Il appartenait en outre à Monsieur [D] [X], avant de restituer les clés, de retirer l’ensemble de ses affaires, notamment des penderies et des divers meubles de rangement qu’il avait installés dans le logement, ce qu’il a reconnu à l’audience ne pas avoir fait et ressort des photographies versées aux débats, obligeant la bailleresse à le faire à sa place. En référence au devis de la société SEPT, les frais d’enlèvement et de mise en déchetterie seront fixés à la somme de 1 200 euros.

Au titre des dégradations locatives et des frais d’enlèvement des meubles laissés sur place, la somme de 2 080 euros sera ainsi accordée.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— Monsieur [D] [X] est débiteur de la somme de 10 238,39 euros au titre de l’arriéré locatif et de celle de 2 080 euros au titre des dégradations locatives et des frais d’enlèvement des meubles laissés sur place,

— la SCI DE CASTELNAU MADELEINE est débitrice du dépôt de garantie de 2 930 euros.

Il en résulte que Monsieur [D] [X] reste redevable de la somme de 9 388,39 euros.

Le bail a uniquement été signé par Monsieur [D] [X] mais les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère.

Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement des articles 220 et 1751 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 308,39 euros et sur le surplus à compter de la signification des conclusions conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le manquement de Monsieur [D] [X] et de Madame [P] [T] épouse [X] à régler leur dette est démontrée, en revanche, la SCI DE CASTELNAU MADELEINE ne rapporte pas la preuve de mauvaise foi de ses locataires qui ne résulte pas du simple défaut de paiement. Elle ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice indépendant de celui réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la SCI DE CASTELNAU MADELEINE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification des conclusions et des frais de commandement de payer des 15 décembre 2023, 2 février 2024 et 1er juillet 2024.

La SCI DE CASTELNAU MADELEINE demande par ailleurs la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée, et en particulier, les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n°2016-230 du 26 février 2016, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge du créancier dans des conditions fixées par décret ; il n’y a donc pas lieu de faire supporter aux défendeurs les droits spécifiquement mis à la charge du créancier en application des articles R.444-3 et R.444-55 du code de commerce reprenant les dispositions du décret 2016-230 du 26 février 2016 désormais abrogé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE CASTELNAU MADELEINE les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X] à payer à la SCI DE CASTELNAU MADELEINE la somme de 9 388,39 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail conclu le 5 décembre 2008 pour le logement situé [Adresse 4] à Paris (75008) avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 308,39 euros à compter du 26 juillet 2024 et sur celle de 2 080 euros à compter du 18 septembre 2024,

DÉBOUTE la SCI DE CASTELNAU MADELEINE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X] à payer à la SCI DE CASTELNAU MADELEINE la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI DE CASTELNAU MADELEINE de sa demande au titre des frais de l’exécution forcée,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [P] [T] épouse [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.