TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DULON

Monsieur [E] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G5H

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2],

dont le siège social est représenté par son syndic CABINET CRAUNOT [Adresse 4]

représenté par Maître BUNIAK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [Y] [E],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [E],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître DULON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1199

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-026510 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G5H

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] sont propriétaires du lot n°18 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AN[Cadastre 5] SEC AH n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 4/1004ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [P] [Y] [E] ET Monsieur [L] [E] ont été solidairement condamnés par jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 17 septembre 2019 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 974,70 euros, appel du 2ème trimestre 2018 inclus, outre 232,80 de frais de recouvrement, 300 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic PARIS SYNDIC GESTION – FONCIA PARIS RIVE GAUCHE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 pour Monsieur [L] [E] et le 3 mai 2024 pour Monsieur [P] [Y] [E], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  2 941,35 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

«  2 500 euros de dommages et intérêts ;

«  la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

«  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] (4/1004ème) et qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par LE CABINET CRAUNOT venant aux droits de [Localité 6] SYNDIC GESTION – FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, a souhaité actualiser sa créance à la hausse à la somme de 4 167,94 euros au 1er octobre 2025 4ème trimestre 2025 inclus, dont 2 710,74 euros au titre des charges de copropriété et 1 377,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Par conclusions écrites soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] actualise ainsi ses demandes de condamnation solidaire :

«  2500 euros de dommages et intérêts ;

«  avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

«  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires déclare que deux paiements ont été effectués par les défenseurs en espèces, pour un montant total de 2500 euros.

Monsieur [L] [E], par conclusions écrites en défense n°2 et demande reconventionnelle soutenues oralement sollicite de :

— Juger Monsieur [L] [E] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Y faisant droit

A titre liminaire

«  Juger prescrites les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à la somme de 2 474,37 euros appel du quatrième trimestre 2025 inclus ;

«  Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [E] la somme de 2500 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause

«  Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples et contraires dirigées à l’encontre de Monsieur [L] [E] ;

A l’audience, Monsieur [L] [E] reconnaît le principe de la dette mais conteste une partie du montant de la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété, invoquant la prescription partielle de l’action pour la période entre le 1er juillet 2018 et le 1er avril 2019, correspondant à la somme de 316,37 euros.

Il conteste également les frais de recouvrement sollicités. Il confirme sa demande de 2500 euros au titre de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [P] [Y] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 27 octobre 2025, le syndic de copropriété a confirmé le versement de 2500 euros en espèces des débiteurs.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A titre liminaire sur la prescription partielle de l’action

S’agissant du point de la prescription de l’article 42 soulevé par le défendeur, il sera rappelé que si l’action en recouvrement était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil, soit 5 ans, par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN.

Si cette réforme n’a été accompagnée d’aucune mesure transitoire, il est acquis qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (article 2222 du code civil).

En l’espèce, l’assignation du syndicat des copropriétaires a été délivrée le 30 avril 2024 pour Monsieur [L] [E] et le 3 mai 2024 pour Monsieur [P] [Y] [E].

La demande du syndic de copropriété au titre des charges porte sur la période alors du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2025.

Au regard des dispositions légales susmentionnées, l’action en recouvrement des charges de copropriété est partiellement prescrite du 1er juillet 2018 au 30 avril 2019, correspondant à la somme de 320, 95 euros.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [L] [E] sera accueillie et qu’il convient de déclarer irrecevable l’action entre le 1er juillet 2018 et le 30 avril 2019.

Sur le montant de la créance due

Concernant le reste de la créance, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

«  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 18, indiquant la répartition des tantièmes (4/10004èmes), l établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] ;

«  le précédent jugement du 17 septembre 2019 du tribunal d’instance de Paris de condamnation;

«  les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2018 au 30 octobre 2025;

«  les relevés individuels de charge pour la période même période;

«  l’historique du compte ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 167,94 euros (en ce inclus 1377,20 euros de frais) ;

«  les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 2 mars 2021, 30 juin 2022, 18 avril 2023, 27 juin 2024, et 18 juin 2025 ;

«  les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;

«  les mises en demeure adressées le 15 juin 2018, 30 juin 2021, 2 novembre 2021, 25 octobre 2022, et 3 octobre 2023 à Monsieur [P] [Y] [E] ET Monsieur [L] [E];

«  le contrat de syndic ;

«  les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2389,79 euros portant sur la période allant du 1er mai 2019 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Il convient également de déduire des sommes ainsi exigibles, les versements réalisés par le défendeur en espèces juste avant l’audience, soit la somme de 2500 euros confirmé par la note en délibéré du syndicat de copropriété.

Au regard des règlements récemment effectués, la créance principale du syndicat de copropriétaires au titre des charges de copropriété a été totalement apurée et il convient de constater l’absence de dette au jour du jugement.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 377,20 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Par ailleurs, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] présentent, de manière récurrente, et ce depuis plus de 10 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Même si des règlements ont été effectués juste avant l’audience permettant d’apurer la dette, ils ne résultent que de la démarche judiciaire effectuée par le demandeur. En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 2500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [L] [E]

Au regard de la résolution du litige et des multiples démarches judiciaires nécessaires pour que les défendeurs respectent les décisions des assemblées générales de copropriété et leurs obligations dans le cadre d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété, il est établi que c’est la copropriété et non Monsieur [L] [E] qui a subi un préjudice de par les retards récurrents et répétés des défendeurs, et ce depuis des années, dans le règlement de ses charges.

Il s’ensuit que Monsieur [L] [E] ne peut en aucun cas demander réparation d’un préjudice qu’il a lui-même causé et qui a impacté l’ensemble de la copropriété.

En outre, il n’apporte aucun élément de nature à démontrer un quelconque préjudice moral lié à une discrimination, par ailleurs contesté par le défendeur.

En ces conditions, il convient de rejeter la demande de Monsieur [L] [E] de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 3 mai 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE la prescription partielle de l’action entre le 1er juillet 2018 et le 30 avril 2019, et rejette les demandes du syndicat des copropriétaires à ce titre ;

CONSTATE l’apurement de la créance au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic LE CABINET CRAUNOT la somme de 2 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 3 mai 2024 ;

DEBOUTE au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le CABINET CRAUNOT de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de Monsieur [L] [E] de sa demande de dommages et intérêt en réparation d’un préjudice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Y] [E] ET Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le CABINET CRAUNOT, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Y] [E] et Monsieur [L] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 janvier 2026 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente