TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 19/14324

N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

N° MINUTE :

Assignations du :

06 décembre 2019

04 juin 2020

05 juin 2020

07 septembre 2020

15 septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE DE REALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE (CRIP)

[Adresse 6]

[Localité 21]

représentée par M^e Martin GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #1701

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD, agissant en qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 17]

représentée par M^e Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11], représenté par son syndic, la S.A. TIFFENCOGE

[Adresse 3]

[Localité 18]

représentée par M^e Laurence BILBILLE-DAUVOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0090

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 23]

[Localité 20]

représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143

S.A.S. SPIE FACILITIES

[Adresse 2]

[Localité 22]

représentée par M^e Philippe SAVATIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0210

S.A.S. FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE, venant aux droits de la S.A.S. GRL GESTION

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée par M^e Philippe GOMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0615

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 janvier 2025, tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE (ci-après la SARL CRIP) qui exerce une activité de « loueur en meublé » est, depuis 2000, propriétaire d’un appartement de 136m2 constituant le lot n°22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 14] et situé aux 6ème étage de l’immeuble. Le bien a, aux termes de l’acte de vente été acquis « en très mauvais état d’entretien », un procès-verbal de constat dressé le 15 février 2000 étant annexé à l’acte.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] était assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD, les fonctions de syndic étant exercées par la SAS cabinet GRL GESTION jusqu’au 28 mars 2017.

L’entretien de la chaufferie située dans un local en toiture-terrasse de l’immeuble était confié à la société SPIE FACILITIES venue aux droits et obligations de la société BRISSET suivant contrat initial passé le 29 décembre 2003. La toiture-terrasse était par ailleurs dotée d’une piscine ou bassin et d’une « jardinière ».

L’appartement de la SARL CRIP est situé au dernier étage de l’immeuble au dessous de la toiture-terrasse.

Après avoir, dans le courant de l’année 2011, réalisé des travaux de rénovation complète de l’appartement, la SARL CRIP a offert celui-ci à la location. Le 14 avril 2011, un bail meublé a été consenti à la société HORUS FINANCE avec prise d’effet au 1er mai 2011 ; Le montant du loyer s’élevait à la somme de 6.500 euros, forfait de charges compris. Le locataire a quitté les lieux à la fin du mois de juin 2015.

En sa qualité de loueur professionnel, la SARL CRIP était assurée depuis le mois de mars 2014 par la compagnie ALLIANZ IARD, au titre d’un contrat « ProfilPro, assurances multirisques des biens et des responsabilités » n° 53687381.

Entre les mois de février 2015 et de janvier 2016, la SARL CRIP a subi plusieurs dégâts des eaux et infiltrations en provenance du local chaufferie et de la toiture terrasse de l’immeuble. Elle a fait établir un premier procès-verbal de constat le 4 août 2015 par maître [P], huissier de justice, puis un second le 26 juillet 2017.

Le 29 avril 2015, le système de chaufferie de l’immeuble est tombé en panne privant l’ensemble des occupants de chauffage et d’eau chaude sanitaire ; le lendemain, les trois derniers étages ont été inondés. Une nouvelle fuite de la chaufferie a été déplorée dans la nuit du 27 au 28 mai 2015 qui a de nouveau inondé les derniers étages de l’immeuble.

La SARL CRIP a dans ce cadre procédé à plusieurs déclarations de sinistre auprès de son assureur, la SA ALLIANZ IARD.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet GRL a en ce qui le concerne saisi le juge des référés suivant les procédures d’heure à heure à compter du mois de juin 2015. Par ordonnances des 1er juillet et 17 décembre 2015, le juge des référés a, au contradictoire de la société SPIE FACILITIES notamment, désigné monsieur [J] en qualité d’expert lequel s’est adjoint monsieur [V] en qualité de sapiteur. Monsieur [J] a déposé son rapport le 13 juillet 2017 après qu’un document de synthèse ait été adressé aux parties le 29 décembre 2016.

Le 28 janvier 2016 l’assemblée générale des copropriétaires a notamment voté des travaux de rénovation de la chaufferie ainsi que des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse.

Par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné un expert, la décision prise sur assignation de la SARL CRIP du 8 septembre 2017 au contradictoire de la SA ALLIANZ IARD, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] Paris et de la société SPIE ILE DE FRANCE NORD-OUEST (aux droits de laquelle vient la société SPIE FACILITIES) ayant été rendue commune et opposable à la société AXA FRANCE IARD et à la société GRL GESTION. Monsieur [D] a déposé son rapport le 28 février 2019.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 décembre 2023 ici expressément visées, la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1194 et 1217 et suivants du Code civil,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivantes du Code civil,

Vu l’article 1384 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [D] et les pièces produites aux débats,

A titre principal,

CONDAMNER la société ALLIANZ à payer à la société CRIP la somme de 78.000 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation qu’elle a subie suite aux dommages successifs ayant endommagé gravement son appartement, ainsi que la somme de 4.272,50 euros au titre des travaux réparatoires non indemnisés, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2017 ; CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], la société GRL GESTION, et la société SPIE FACILITIES à payer à la société CRIP la somme de 88.500 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation qu’elle a subie suite aux dommages successifs ayant endommagé gravement son appartement, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2017 ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], à réaliser sous astreinte de 50 euros par jour les travaux de réfection nécessaires en chaufferie pour prévenir de nouveaux désordres et satisfaire à l’obligation légale qui lui incombe de conserver l’immeuble en bon état, et correspondants aux conclusions de Monsieur [D], expert judiciaire, à savoir reprendre l’étanchéité du sol notamment au droit des relevés périphériques et évacuation des eaux superficielles, ou de rejet des soupapes ; A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], la société GRL GESTION, et la société SPIE FACILITIES à payer à la société CRIP la somme de 170.772,50 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation qu’elle a subie suite aux dommages successifs ayant endommagé gravement son appartement et au titre des travaux réparatoires non indemnisés, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2017 ; En tout état de cause,

CONDAMNER toute partie succombante à payer chacune à la société CRIP la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; JUGER que la société CRIP sera dispensée, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure CONDAMNER in solidum toute partie succombante aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 6.300 euros. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 novembre 2022 ici expressément visées, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1242 alinéa 1 et 1240 du code civil,

A titre principal,

Débouter la société CRIP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société ALLIANZ IARD dès lors qu’elles sont infondées pour toutes les raisons exposées dans le corps des présentes écritures ;

Subsidiairement,

Juger que la société CRIP ne peut prétendre, au titre de sa perte d’exploitation, qu’à la somme de 15.600,00 €, soit 1.300,00 € mensuels X 12 mois ;

Débouter, en tout état de cause, la société CRIP de toute demande indemnitaire au titre de sa perte d’exploitation qui serait supérieure à la somme de 4.500,00 € X 12 mois soit 54.000,00 € ;

Déduire de la somme allouée la franchise contractuelle de 750,00 € ;

Débouter la société CRIP de toutes autres demandes indemnitaires ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AXA France IARD et la SAS SPIE FACILITIES à garantir la société ALLIANZ IARD de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens ;

En tout état de cause,

Débouter l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ;

Condamner la société CRIP ou toutes parties succombant in solidum à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société CRIP ou toutes partis succombant in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 octobre 2022 ici expressément visées, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Faire droit à la demande de rabat d’ordonnance de clôture et autoriser la concluante à déposer des écritures.

Retenir à titre principal la responsabilité de la société SPIE dans la survenance des désordres correspondant à la chaufferie et à titre subsidiaire celle du syndicat, la société GLR gestion.

Pour ce qui concerne les désordres relatifs à l’étanchéité en toiture, retenir à parts égales la responsabilité de la société GLR gestion.

Condamner la société SPIE et la société GLR gestion à relever et garantir la concluante de toute condamnation qui interviendrait à son encontre

Pour ce qui concerne le préjudice d’exploitation, dire et juger qu’il n’a pas été prouvé.

Dire et juger que l’appartement a été habité pendant toute la période du sinistre et qu’il n’a pas été apporté la preuve des raisons du départ des locataires et de la réalité financière du sinistre par la production de documents comptables antérieurs au sinistre.

Débouter en conséquence la société CRIP de ses demandes.

À titre subsidiaire, dire et juger le loyer qui a été pris pour base est surestimé et que l’expert réduit à 20 % le préjudice sur la surface totale de l’appartement

Limiter en conséquence la réclamation de la société CRIP.

Condamner toutes parties succombant au versement de 2000 € au bénéfice de la compagnie AXA.

Les condamner aux entiers dépens ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 juin 2024 ici expressément visées, la SAS SPIE FACILITIES demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 9, 15, 16, 31, 32 et 122 du CPC

Vu les articles 1231 et suivants, et 2224 du code civil

Vu l’article L 110-4 du code de commerce

Dire irrecevables les demandes formées par les sociétés CRIP et AXA FRANCE à l’encontre de la société SPIE FACILITIES

Dire que les désordres survenus dans l’appartement de la société CRIP sont la conséquence de la carence du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] [Localité 26] et en tout état de cause trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse pour lequel la société SPIE FACILITIES n’est pas concernée

Débouter les sociétés CRIP, ALLIANZ IARD et AXA FRANCE, et le SDC du [Adresse 13] [Localité 19], de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la société SPIE FACILITIES

Condamner in solidum les sociétés CRIP, ALLIANZ IARD et AXA FRANCE, et le SDC du [Adresse 9] à [Localité 26] aux entiers dépens

Condamner in solidum les sociétés CRIP, ALLIANZ IARD et AXA FRANCE, et le SDC du [Adresse 9] à [Localité 26] à verser la somme de 2.500 € à la société SPIE FACILITIES en application de l’article 700 du CPC ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 novembre 2022 ici expressément visées, la SAS GRL GESTION demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Dire que la SAS GRL GESTION n’a commis aucune faute dans la gestion du sinistre litigieux et, plus généralement, dans l’exécution de ses fonctions de syndic de l’immeuble,

En conséquence,

Déclarer mal fondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à l’encontre de la SAS GRL GESTION et le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à payer à la SAS GRL GESTION la somme de 4.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] en tous les dépens, distraits au profit de la SASU GOMARJURIS, représentée par Maître Philippe GOMAR, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture partielle a été prise le 7 décembre 2023 à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD et de la SAS GRL GESTION.

Pour le surplus l’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 9 janvier 2025.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture prise le 6 juin 2024 afin de rendre recevables ses conclusions au fond datées du même jour.

A l’audience du 9 janvier 2025, il a été, en l’absence de contestation de ce que la dissolution de amiable de la SAS GRL GESTION et la transmission de l’universalité du patrimoine de cette dernière à la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE avait été portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture, ce fait constituant une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, fait droit à la demande de révocation de ladite ordonnance aux fins de régularisation des conclusions du syndicat des copropriétaires au regard de la dissolution et de la transmission susvisée.

Par dernières conclusions au fond communiquées par voie électronique le 7 janvier 2025 ici expressément visées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1231-1, 1353 et 1992 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le contrat d’assurance multirisque n° 6322224004 AXA FRANCE IARD,

A titre principal, débouter la société COMPAGNIE DE REALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE ainsi que la société ALLIANZ IARD, la société SPIE FACILITIES et la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE de l’ensemble leurs demandes, fins et conclusions.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire le Tribunal condamnerait le syndicat des copropriétaires à verser de quelconques sommes à la société COMPAGNIE DE REALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE et/ou à la société ALLIANZ IARD :

— Sur les désordres en provenance de la terrasse :

Condamner in solidum la société AXA FRANCE IARD et al société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE venant aux droits de la société GRL GESTION à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre ce dernier en principal, intérêts et frais y compris irrepétibles.

— Sur les désordres en provenance de la chaufferie :

Condamner in solidum la société AXA FRANCE IARD et la société SPIE FACILITIES à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre ce dernier en principal, intérêts et frais y compris irrepétibles.

En tout état de cause :

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

1. Sur la demande de la SA AXA FRANCE IARD visant à rabattre l’ordonnance de clôture et à l’autoriser à déposer des écritures

A la date a laquelle la demande de révocation susvisée a été formée, soit le 30 octobre 2022, aucune ordonnance de clôture n’avait été prise, ni partielle, ni définitive étant précisé que par bulletin adressé à l’issue de l’audience de mise en état du 2 décembre 2021, l’affaire a été renvoyée au 13 octobre 2022, la clôture étant envisagée, laquelle n’a toutefois pas été prononcée et que ce n’est que le 7 décembre 2022 au vue des injonction et itérative injonction déjà adressées à la SA AXA FRANCE IARD et à la SAS GRL GESTION qu’une clôture partielle a été prise à l’encontre de ces parties.

La demande formulée le 30 octobre 2022 ne pouvant être relative à la clôture prononcée postérieurement le 7 décembre 2022, celle-ci est sans objet. La prétention susvisée ne donnera donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

2. Sur les demandes formées à titre principal par la SARL CRIP

2.1. Sur les demandes formées par la SARL CRIP à l’encontre de son assureur la SA ALLIANZ IARD

La SARL CRIP sollicite la somme de 78.000 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation qu’elle estime avoir subi du fait des sinistres à répétition ayant endommagé son appartement, ainsi que la somme de 4.272,50 euros au titre des travaux réparatoires non indemnisés,le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2017.

A l’appui de ces prétentions, la SARL CRIP invoque à l’encontre de son assureur la SA ALLIANZ IARD les dispositions des articles 1103 du code civil, les conditions générales du contrat qui prévoient selon la demanderesse l’indemnisation de la perte d’exploitation et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de monsieur [D] en exposant que du fait des sinistres, elle n’a pu relouer l’appartement, les fuites étant actives et importantes, et que si son gérant s’est installé dans les lieux, c’est pour surveiller ceux-ci et les préserver.

La SA ALLIANZ IARD conclut, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, à titre principal au rejet des demandes de la SARL CRIP, les conditions de la garantie perte d’exploitation n’étant selon la défenderesse, pas remplies en présence de l’occupation du bien par son gérant et la SARL CRIP s’abstenant d’explication sur le calcul de la perte d’exploitation alléguée, aucune pièce fiscale susceptible de justifier de la perte n’étant en outre produite.

Sur ce,

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause s’agissant d’un contrat souscrit au mois de mars 2014, les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1315 du code civil applicable : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

Il est constant qu’il appartient à l’assuré d’établir que les conditions de la garantie sont remplies.

Il résulte en l’espèce du contrat produit que la SARL CRIP était, en qualité de loueur de meublé professionnel assurée au titre d’un contrat « ProfilPro, assurances multirisques des biens et des responsabilités » numéro 53687381 souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ IARD.

Aux termes de l’article 3.1.6., les dommages causés aux biens par les dégâts des eaux étaient couverts par le contrat, l’article 3.1 précisant toutefois que les événements garantis à ce titre sont « les dommages matériels causés aux biens assurés ». Selon ces dispositions, sont donc seuls assurés les dommages matériels causés aux biens, à l’exclusion des pertes financières qui relèvent du chapitre 4 relatif aux « garanties Protection financière ».

L’article 4.1, 1er point, alinéa 1 stipule une garantie « pertes d’exploitation », c’est-à-dire des « pertes pécuniaires subies du fait de l’interruption ou de la réduction de l’activité consécutive à un dommage matériel ayant donné lieu à indemnisation au titre d’une des garanties suivantes », la garantie « Dégâts des eaux » étant listée à l’article 4.1.

Selon l’alinéa 2 du point 1, l’indemnité correspond à « la perte d’exploitation résultant à dire d’expert, pendant la période d’indemnisation :

— de la perte de marge brute

— et/ou de l’engagement de frais supplémentaires d’exploitation mis en oeuvre pour limiter la perte de marge brute ».

Au cas présent, il est établi par les constats d’huissier de justice et les rapports d’expertise de messieurs [J] et [D] que la SARL CRIP a, à compter du mois de février 2015, subi plusieurs dégâts des eaux au sens du contrat souscrit et que des dommages au bien assuré en ont résulté sous la forme de cloques et de décollement des peintures des murs et plafonds, de traces d’infiltrations, tant dans la cuisine, que dans les WC, que dans le séjour, le couloir et les chambres, l’une d’elles étant particulièrement dégradée.

A la date de l’accedit du 15 mai 2018 (rapport [D] du 28 février 2019), les infiltrations avaient selon le gérant de la SARL CRIP, cessé, les travaux sur les parties communes (chaufferie et toiture-terrasse) à l’origine des dégâts des eaux ayant été réalisés, réceptionnés au mois de mars 2018 et ayant donné satisfaction.

Monsieur [D] conclut en page 17 de son rapport « qu’au regard de l’état de l’appartement et des multiples dégradations provenant des infiltrations de la chaufferie et de l’étanchéité défaillante, celui-ci ne pouvait pas être loué dans des conditions normales au prix de 6.500 euros mensuels » et qu’il en résulte « un réel préjudice de jouissance de ce bien de rapport ». Ce fait établi par l’expert au contradictoire des parties résulte également des photographies prises au cours des opérations expertales, lesquelles montrent un bien très dégradé, et si ce n’est inhabitable, en tout état de cause non louable.

La SARL CRIP justifie encore par la communication du mandat d’administration en date du 24 juillet 2003 et du bail signé le 14 avril 2011 avec la société HORUS, des quittances délivrées à celle-ci, que le bien était loué pour la somme mensuelle de 6.500 euros. La SARL CRIP n’est pas utilement contredite par la SA ALLIANZ IARD lorsqu’elle expose que sa locataire, la société HORUS a quitté les lieux à la fin du mois de juin 2015, un commerçant attestant de la lassitude du preneur face aux sinistres répétés à compter de 2015.

Il se déduit de l’ensemble des éléments susvisés qu’entre le 1er juillet 2015 et le mois de mars 2018, date de réception des travaux réparatoires des parties communes ayant mis fin au sinistre, soit durant 31 mois, la SARL CRIP n’a pu louer son appartement au vu de l’état dégradé qui était le sien et des désagréments récurrents l’affectant (absence d’eau chaude sanitaire, absence de chauffage, infiltrations et inondation).

Il s’évince également de ces éléments que, contrairement ce que soutient la SA ALLIANZ IARD, les conditions de la garantie dégâts des eaux sont remplies tant en ce qui concerne l’indemnisation des dommages causés au bien qu’à celle de la perte d’exploitation.

Sur le chiffrage du préjudice, la SARL CRIP verse en procédure un document établi par la société STENGELIN EXPERTISES lequel a chiffré à la somme mensuelle hors taxes de 6.500 euros la perte d’exploitation subie par la SARL CRIP à compter du 1er juillet 2015.

Il est établi que le bien, à défaut d’être inhabitable (puisqu’il l’a été par le gérant de la société propriétaire après le 30 juin 2015), n’était plus louable en l’état au prix du marché locatif du 8ème arrondissement, tant en raison de son état esthétiquement très dégradé, de l’humidité qui l’affectait, des coupures d’eau qu’il subissait, des infiltrations et inondations qui l’ont affecté tout au long des années 2015 et 2016. Au regard de cet état le fait que le gérant de la SARL CRIP ait fait le choix de s’y établir notamment pour procéder à sa surveillance n’apparaît pas devoir être débattu. Pour autant, il sera retenu avec l’expert et la SA ALLIANZ IARD que cette occupation a constitué un « avantage » en nature pour la SARL CRIP, ce qui justifie de fixer le montant mensuel du préjudice subi par cette dernière à la somme, non de 6.500 euros, mais à celle de 4.500 euros.

Pour la période de 31 mois durant laquelle la SARL CRIP n’a pu offrir son bien à la location retenue supra, la perte financière subie par cette dernière s’élève donc à la somme totale de 139.500 euros.

S’agissant de l’obligation à garantie de la SA ALLIANZ IARD, l’article 4.1, 1er point, alinéa 4 des conditions générales limite la période indemnisation à 12 mois en l’absence de souscription de la garantie « Complément Plus » souscription non alléguée en l’espèce par la demanderesse.

En application des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, la SA ALLIANZ IARD sera par conséquent condamnée à payer à la SARL CRIP la somme de (12X4.500 euros) de 54.000 euros, les deux parties étant déboutée du surplus de leurs demandes à ce titre.

La SARL CRIP sollicite ensuite une somme de 4.272,50 euros au titre des travaux réparatoires non indemnisés ; la SARL CRIP produit de nombreuses factures et chiffre l’indemnité différée restant due à la somme de 4.272,50 euros, demande à laquelle la SA ALLIANZ IARD n’oppose aucun argument. Par application des dispositions de l’article 3.1.6. des conditions générales du contrat souscrit, la SA ALLIANZ IARD sera condamnée à payer à la SARL CRIP la somme susvisée en indemnisation des des dommages causés au bien assuré par les dégâts des eaux survenus en 2015 et 2016.

La SA ALLIANZ IARD qui ne précise nullement en vertu de quelles stipulations contractuelles, une franchise de 750 euros devrait être appliquée sera déboutée du chef de cette demande.

Aux terme d’un courrier intitulé « mise en demeure » adressé à la SA ALLIANZ IARD et réceptionné par cette dernière, non le 12 mais le 15 mai 2017, le conseil de la SARL CRIP sollicite l’indemnisation de la perte d’exploitation subie par cette dernière sans toutefois chiffrer ladite perte. La lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 juin 2017 dont l’avis de réception n’est pas renseigné aux termes de laquelle la SARL CRIP demande à la SA ALLIANZ IARD de se positionner n’est pas davantage chiffrée. Par ailleurs, aucune demande n’est aux deux dates susvisées formée au titre des travaux réparatoires.

Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter, non du 12 mai 2017 mais de la date de l’assignation devant le juge du fond, soit à compter du 6 décembre 2019.

2.2. Sur les demandes de condamnation in solidum formées par la SARL CRIP à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du syndic GRL GESTION et de la société SPIE FACILITIES

La SARL CRIP sollicite la condamnation in solidum des trois parties défenderesses susvisées à hauteur de la somme de 88.500 euros en réparation du préjudice de perte d’exploitation qu’elle a subie suite aux dommages successifs ayant endommagé son appartement.

La société SPIE FACILITIES oppose à titre principal une fin de non-recevoir tirée de la prescription tant aux demandes présentées par la SARL CRIP que par la SA AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, exceptions qui seront examinées en premier lieu et ensemble.

2.2.1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action opposée par la SAS SPIE FACILITIES à la SARL CRIP et à la SA AXA FRANCE IARD

La société SPIE FACILITIES soutient que les demandes formées à son encontre par la SARL CRIP et par la SA AXA FRANCE IARD sont prescrites, celles-ci ayant été formées au-delà du délai de cinq ans, le préjudice étant connu dès le document de synthèse adressé le 29 décembre 2016 par monsieur [J], ou au plus tard à compter du rapport conforme déposé par ce dernier le 13 juillet 2017, la société SPIE FACILITIES ajoutant notamment que le gérant de la SARL CRIP était président ou membre du conseil syndical et était partie aux procédures dès les premières instances judiciaires engagées.

La SARL CRIP oppose que ce n’est qu’à compter du dépôt du second rapport de monsieur [D], le 28 février 2019 qu’elle a eu connaissance des désordres dans toute leur étendue, que son gérant monsieur [W] n’étant pas président mais seulement membre du conseil syndical et qu’elle n’était pas partie à l’instance qui a désigné monsieur [J] en qualité d’expert.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

Aux termes de la discussion de ses dernières conclusions régulièrement communiquées, la SA AXA FRANCE IARD n’a opposé aucun argument à la fin de non-recevoir soulevée par la société SPIE FACILITIES.

Sur ce,

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 applicable depuis la réforme du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile édicte: « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En application des dispositions susvisées, il convient pour apprécier le point de départ, de tenir des circonstances exactes et du degré d’information et d’implication du défendeur, selon les qualités et capacités réelles de la personne, intellectuelles, matérielles et financières, il faudra moduler l’étendue du devoir de connaissance du titulaire. Si les qualités sont limitées, le titulaire pourra seulement tenir compte des apparences ; si ces qualités et capacités sont importantes, il devra rechercher activement les circonstances lui permettant de connaître les conditions de son droit.

Au cas présent la SARL CRIP a formé des demandes à l’encontre de la société SPIE FACILITIES le 29 juin 2022.

La SA AXA FRANCE IARD a été appelée en intervention forcée par le syndicat des copropriétaires le 7 septembre 2020 et a formé des demandes à l’encontre de la société SPIE FACILITIES par conclusions du 30 octobre 2022.

Par ordonnance rendue le 1er juillet 2015 sur assignation du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SPIE FACILITIES, opérations rendues communes et opposables à la SA AXA FRANCE IARD le 17 décembre 2015, le juge des référés a désigné monsieur [J] pour déterminer les causes, origines et étendues des dommages résultant du dysfonctionnement de la chaufferie.

La société SPIE FACILITIES était chargée de l’entretien de la chaufferie du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de la note de synthèse adressée aux parties le 29 décembre 2016, monsieur [J] a retenu que la chaufferie du syndicat des copropriétaires était à l’origine des inondations importantes ayant affecté l’immeuble et notamment l’appartement de la SARL CRIP.

A l’encontre de la société SPIE FACILITIES, monsieur [J] a notamment retenu un manque de diligences lors de la survenue des sinistres (refus d’intervenir, déclaration mensongère sur une intervention, réparation tardive et inefficace, refus de remplacer une pièce détruite -platine de commande- en dépit d’absence d’eau chaude et de chauffage pour l’ensemble de l’immeuble), un entretien insuffisant et anormal de la chaufferie.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

Aux termes de son rapport définitif daté du 28 mars 2017, monsieur [J] retient à l’endroit de la société SPIE FACILITIES les mêmes manquements professionnels qu’aux termes de la note de synthèse susvisée.

Par ailleurs si la SARL CRIP n’était pas partie à la procédure, s’agissant des parties privatives, elle y était s’agissant des parties communes par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires demandeur à l’expertise ; en outre, la SARL CRIP visait, en page 3 de son assignation devant le juge des référés délivrée les 15 et 17 mai 2017 au syndicat des copropriétaires et au syndic), les conclusions de monsieur [J] (pièce n°2 au bordereau de communication de pièces visé à l’acte ) et de son sapiteur.

Le rapport de monsieur [D] désigné en lieu et place de monsieur [J] par ordonnance du 18 janvier 2018, n’ajoute aucun élément relatif au rôle et à l’implication de la société SPIE FACILITIES dans la survenue du sinistre, se bornant à rappeler que les dégradations provenaient notamment des fuites en chaufferie, élément commun de l’immeuble et que les travaux de réparation de celle-ci ont été réceptionnés au mois de mars 2018.

Il s’évince de ces éléments que la mise en cause de la société SPIE FACILITIES ne résulte pas de l’expertise de monsieur [D] mais expressément de celle de monsieur [J].

Or même à retenir la date du rapport définitif clos par monsieur [J] le 28 mars 2017, force est de constater que les demandes formées à l’encontre de la société SPIE FACILITIES par la SARL CRIP le 29 juin 2022 et par la SA AXA FRANCE IARD le 30 octobre 2022, l’ont été au-delà du délai quinquennal et se heurtent par conséquent à la prescription.

Les demandes de la SARL CRIP et de la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre de la société SPIE FACILITIES doivent dès lors être déclarées irrecevables.

2.2.2. Au fond, sur les demandes de condamnation in solidum formées par la SARL CRIP à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SAS GRL GESTION, syndic

A l’appui de ses prétentions, la SARL CRIP invoque à l’encontre du syndicat des copropriétaires les dispositions de l’article 14 de la loi de 1965 et le fait que les sinistres successifs avaient tous été causés par des parties communes et que le syndicat a manqué à son obligation de conservation de celles-ci, ce qui est à l’origine du préjudice financier subi. La SARL CRIP ajoute que si le syndicat n’a toujours pas au demeurant réalisé l’ensemble des travaux préconisés par les experts. La SARL CRIP considère par ailleurs que le syndic a, ainsi qu’il résulte des trois rapports d’expertise dressés, fait preuve de négligence fautive à de multiples occasions, ce qui engage sa responsabilité par application de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires résiste en indiquant que s’agissant de la chaufferie, il a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert, que la réfection de l’étanchéité a eu lieu dans le courant de l’année 2017 et conteste le préjudice invoqué par la SARL CRIP.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

2.2.2.1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 25]

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, édicte que le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ».

En conséquence, « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

L’entretien de l’immeuble inclut non seulement les réparations courantes mais encore les réfections de toutes nature indispensables pour assurer tant la conservation de l’immeuble que la jouissance par chaque propriétaire de son lot.

Cette responsabilité suppose également que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance des dommages causés par les parties communes et soit resté inactif ou ait même refusé de réaliser les travaux nécessaires ou utiles.

Il est au cas présent constant qu’entre 2015 puis aux mois janvier 2016, la SARL CRIP a subi plusieurs dégâts des eaux.

Il résulte des expertises réalisées par messieurs [J] et son sapiteur [V] (expert en chauffage urbain) et par monsieur [D] que les dégâts causés au bien de la SARL CRIP ont eu pour origine un défaut d’entretien de la chaufferie, des défauts d’étanchéité du sol de la chaufferie, de la toiture-terrasse et de l’installation de chauffage.

Il est constant que la SARL CRIP a subi les premiers dégâts des eaux au mois de février 2015. Elle en a informé le syndicat des copropriétaires, le gérant de la SARL CRIP faisant d’ailleurs partie du conseil syndical.

Aux termes de son rapport, monsieur [J] retient en page 27 :

que la chaufferie montre un manque réel d’entretien avec des calorifuges déchirés, des manomètres hors service, des traces d’oxydation importantes au dessus de chaudière l’absence d’étanchéité du sol de la chaufferie le passage d’infiltrations au niveau des conduites de chauffage.

Messieurs [J] et [V] détaillent de manière précise et circonstanciée les manquements de la société SPIE FACILITIES dans l’exécution d’entretien de la chaufferie après la mise en place en novembre 2013 d’une chaudière de puissance sous-dimensionnée et insuffisante par rapport aux besoins de l’immeuble ; les experts expliquent que la société SPIE FACILITIES a ensuite procédé à un entretien insuffisant et anormal de la chaufferie et de son environnement, a refusé d’intervenir lorsqu’elle a été sollicitée par le syndic au mois d’avril 2015, a procédé à des déclarations mensongères quant à une impossibilité d’intervenir et lorsqu’elle est finalement intervenue, a procédé à des réparations tardives et inefficaces, a refusé de remplacer une pièce détruite – platine de commande – en dépit d’absence d’eau chaude et de chauffage pour l’ensemble de l’immeuble.

En revanche les experts ne caractérisent à l’encontre du syndicat des copropriétaires aucun manquement.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

La SARL CRIP qui recherche la responsabilité du syndicat ne précise pas en quoi celui-ci a manqué à son obligation d’entretien. Elle ne rapporte la preuve d’aucune résistance à faire réaliser des travaux d’entretien.

Or dans la mesure où le syndicat avait confié l’entretien de la chaufferie, installation technique, à la société SPIE FACILITIES, dans la mesure où il a sollicité l’intervention de la société SPIE FACILITIES pour remédier au sinistre du mois d’avril 2015 et dans celle où il a saisi le juge des référés en 2015 aux fins de déterminer l’origine des sinistres dénoncés par la SARL CRIP préalable nécessaire à une intervention efficace, aucun manquement à son obligation d’entretien à l’origine des sinistres subis par la SARL CRIP n’apparaît caractérisé. S’agissant des travaux préconisés n’ayant pas encore été réalisés, il est relevé que les dommages objets du présent litige lesquels ont cessé à compter du mois de mars 2018. L’absence de réalisation des travaux complémentaires n’étant pas la cause des préjudice subis par la SARL CRIP, la responsabilité du syndicat ne peut, en l’absence de lien de causalité, être engagée de ce chef.

En outre le 28 janvier 2016, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9] a notamment :

validé a posteriori et à l’unanimité les travaux supplémentaires commandés à l’entreprise 3ARTS sur la toiture terrasse (travaux de réparation, recherche de fuite côté piscine et réfection de l’étanchéité côté jardinière) , voté des travaux de rénovation de la chaufferie, a confié à l’unanimité au conseil syndical le choix définitif de l’entreprise pour les travaux de réparation de la chaufferie et de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse,décidé d’appels de fonds aux 1er mars, 1er mai et 1er juillet 2016.

Du rapport de monsieur [D] clos le 28 février 2019, il résulte que les travaux de la chaufferie et de la toiture-terrasse ont été réalisés, que le bassin figurant en terrasse, objet de débats et de suspicion a été vidé, que l’étanchéité contre le mur mitoyen a été reprise (ouvrage nécessitant comme tout solin surveillance et entretien).

Il s’évince de ces éléments que dès lors qu’il a eu connaissance des dommages causés par des éléments communs, le syndicat des copropriétaires a agi ; la SARL CRIP sur qui repose la charge de la preuve n’établit pas que celui-ci soit resté inactif, ait refusé de réaliser les travaux nécessaires, l’assemblée générale du 28 janvier 2016 témoignant de l’inverse ; la preuve de manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien n’est donc pas établi.

La SARL CRIP sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

2.2.2.2. Sur la responsabilité du syndic à l’époque des faits, la SAS cabinet GRL GESTION

La SARL CRIP considère que le cabinet GRL, syndic à la période des sinistres a comme l’a notamment relevé monsieur [D], manqué de diligences et que cette inertie est à l’origine de son préjudice locatif.

Sur le fondement des articles 1992 du code civil et 18 de la loi de 1965, le syndicat des copropriétaires précise que dès le mois de janvier 2015 des infiltrations importantes avaient été signalées par le syndic voisin du [Adresse 8] et que malgré de multiples relances, le cabinet GRL est resté inactif pendant plusieurs mois ; de même alors que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires avait voté les travaux réparatoires à l’origine des sinistres dès le 29 janvier 2016, ceux-ci n’ont pas été mis en œuvre avant 2017. Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a fait preuve de carence dans la mise en œuvre des mesures nécessaires à la conservation des parties communes, ce qui est à l’origine de l’aggravation des désordres et du préjudice de la SARL CRIP.

Le cabinet GRL GESTION conteste en ce qui le concerne toute faute dans la gestion des sinistres en cause ainsi que tout manquement dans l’exécution de ses fonctions de syndic.

Sur ce,

Aux termes de l’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965 dans ses versions en vigueur entre le 27 mars 2015 et le 25 novembre 2018 applicables en l’espèce, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’article 1992, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

En application de ces textes, le mandataire est sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat. Cette présomption ne saurait en revanche être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution ; il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire (Civ.1ère, 18 janvier 1989 D.1989.302 ; Civ.1ère 16 mai 2006 n°03-19. 936).

Il est de principe que le tiers à un contrat peut, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, se prévaloir d’un manquement contractuel pour obtenir réparation, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Plen.13 janvier 2020, n°17-19.963 ; Plen. 6 octobre 2006, n°05-13.255).

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version issue de l’article 2 de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable au cas d’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 précise encore : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Retenir la responsabilité délictuelle d’une partie nécessite enfin de caractériser à son endroit une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Au cas présent, s’il résulte des décisions produites que le syndicat des copropriétaires alors représenté par le cabinet GRL a saisi le juge des référés y compris suivant les procédures d’heure à heure à compter du 8 juin 2015 après avoir fait établir un constat par ministère d’huissier de justice le 2 juin, force est de constater que le cabinet GRL avait été interpellé par le syndic de l’immeuble voisin dont plusieurs copropriétaires subissent des dégâts des eaux semble-t-il en provenance de l’immeuble du [Adresse 9] dès le 10 février 2015. Le syndic du n° 50 a en effet à cette date sollicité le cabinet GRL aux fins de recherche de fuite au niveau du n°52. En l’absence de réponse, des courriels de relance ont été adressés les 24 février, 24 mars, 28 mars (« TRES URGENT » mentionné), 7 mai et 10 mai 2015. Le 20 mai, le conseil de monsieur [E] copropriétaire du [Adresse 7] indique que suivant ses renseignements la société 3ARTS qui avait été sollicitée pour établir un devis n’avait pas été missionné en suite de cette proposition par cabinet GRL. Le 24 mai 2015 une dernière relance est adressée avant saisine des juridictions par le syndicat des copropriétaires voisin du [Adresse 7] , monsieur [K] étant désigné dans ce cadre en qualité d’expert.

Il est également constant qu’à compter du mois de février 2015 l’immeuble du [Adresse 9] a également subi de nombreux et d’importants dégâts des eaux.

S’il résulte du rapport de monsieur [J] que le cabinet GRL a mandaté la société SPIE FACILITIES pour remédier au problème de la chaufferie, force est de constater qu’elle n’a, face à l’absence de remédiation des problèmes durant plusieurs mois, pris aucun moyen matériel (en sollicitant une autre société de plomberie notamment) et judiciaire pour faire cesser le sinistre et que ce n’est qu’à compter du mois de juin 2015, soit quatre mois plus tard, qu’en dépit de la gravité et de l’urgence de la situation, elle a diligenté un huissier de justice aux fins de constat.

Le défaut de diligences et le manquement aux obligations résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont donc caractérisés pour la période de février à juin 2015.

Il a ensuite été établi supra que lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 janvier 2016 l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9] avait notamment :

validé a posteriori et à l’unanimité les travaux supplémentaires commandés à l’entreprise 3ARTS sur la toiture terrasse (travaux de réparation, recherche de fuite côté piscine et réfection de l’étanchéité côté jardinière) , voté des travaux de rénovation de la chaufferie, a confié à l’unanimité au conseil syndical le choix définitif de l’entreprise pour les travaux de réparation de la chaufferie et de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse,décidé d’appels de fonds aux 1er mars, 1er mai et 1er juillet 2016.

Or n’est que le 18 janvier 2017, après nouvelles relances notamment de la part de la SARL CRIP (le 20 janvier 2017) qui rappelle que les travaux ont été votés et les financements obtenus, soit près de deux années après le signalement des désordres et un an après le vote de l’assemblée générale que le cabinet GRL a signé pour le compte du syndicat des copropriétaires le devis proposé par la SARL 3 ARTS chargée de la réfection de la terrasse haute autour de la piscine. Il résulte du rapport de monsieur [D] que les derniers travaux réparatoires ont été réceptionnés au mois de mars.

Un défaut de diligence est également caractérisé pour la période comprise entre le 28 janvier 2016 et le 18 janvier 2017.

C’est donc à juste titre que l’expert [D] retient une inertie du syndic dans la gestion de la résolution des causes des désordres provenant du défaut d’étanchéité du sol de la chaufferie et de la terrasse supérieure.

En tardant à intervenir en début de sinistre puis à mettre en œuvre les décisions de l’assemblée générale visant à faire cesser les sinistres dont il était informé dès le mois de janvier 2015, le cabinet GRL a manqué aux obligations légales résultant de l’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965 et à ses obligations de mandataire et a, dès lors, par application de l’article 1992 du code civil, engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SARL CRIP.

Si le syndicat des copropriétaires a été mis hors de cause et les demandes formées à l’encontre de la société SPIE FACILITIES déclarées irrecevables, la SARL CRIP forme une demande d’indemnisation à hauteur de 88.000 euros correspondant selon elle à la différence entre le montant de son entier préjudice locatif et le montant de l’indemnisation due par la SA ALLIANZ IARD au titre du contrat souscrit.

Le préjudice locatif de la SARL CRIP a été fixé supra à la somme totale de 139.500 euros. L’indemnité due par la SA ALLIANZ IARD s’élève à 54.000 euros.

Il est constant que la SAS GRL GESTION a fait l’objet d’une dissolution amiable et que l’universalité de son patrimoine a été transmis à la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE.

En conséquence la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE venant aux droits et obligation de la SAS CABINET GRL sera condamnée à payer à la SARL CRIP la somme de 85.500 euros en réparation du préjudice locatif non pris en charge par la SA ALLIANZ IARD.

La SARL CRIP ne justifiant pas avoir adressé au cabinet GRL une mise en demeure d’avoir à lui payer la somme portée en condamnation le 12 mai 2017, les intérêts au taux légal seront dus à compter non de cette date, mais du prononcé du présent jugement par application de l’article 1237-1 du code civil, étant rappelé que ce n’est pas la SARL CRIP qui a fait délivrer assignation à cabinet GRL mais le syndicat des copropriétaires.

2.3. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par les experts judiciaires

Les experts judiciaire ont préconisé un certain nombre de travaux ; si ceux à l’origine directe des sinistres de 2015 à 2017 ont été réalisés, pour autant tous les travaux jugés nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble par monsieur [D] n’avaient pas été réalisés à la date de clôture du rapport de ce dernier. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc être suivi lorsqu’il expose en substance qu’il réalisera lesdits travaux quand il l’estimera utile.

Décision du 13 mars 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14324 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRI26

Afin de prévenir tout nouveau sinistre et d’assurer la bonne conservation de l’immeuble dans ses parties communes comme privatives, le syndicat des copropriétaires sera condamné à reprendre l’étanchéité du sol de la chaufferie notamment au droit des relevés périphériques et évacuation des eaux superficielles, ou de rejet des soupapes.

A défaut de réalisation des travaux susvisés dans un délai de 90 jours à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros pendant une durée de 200 jours à la SARL CRIP.

3. Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires a été mis hors de cause, aucun manquement à son devoir d’entretien à l’origine des dommages subis par la SARL CRIP n’ayant été caractérisé.

La demande de garantie formée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires à l’endroit de son assureur la SA AXA FRANCE IARD est donc sans objet.

La demande reconventionnelle formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires par la SA ALLIANZ IARD doit en ce qui la concerne être rejetée.

4. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

La SARL CRIP ayant été accueillie en ses demandes principales, il n’y a lieu d’examiner les demandes formées par cette dernière à titre subsidiaire.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce la SA ALLIANZ IARD et la société FONCIA qui vient aux droits et obligations de la SAS GRL qui succombent toutes deux à titre principal, supporteront in solidum les dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise pour un montant de 6.300 euros.

Par application de l’article 699 du code de procédure civile, la demande de distraction formée au bénéfice des conseils des parties succombantes sera rejetée.

La SA ALLIANZ IARD et la société FONCIA venant aux droits et obligations de la SAS GRL qui succombent, devront ensuite chacune payer à la SARL CRIP la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SA ALLIANZ IARD qui a attrait le syndicat des copropriétaires à la présente instance et succombe en ses demandes à son encontre sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires qui a attrait la SA AXA FRANCE IARD à la procédure lui réglera la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour des motifs tirés de l’équité, la société SPIE FACILITIES qui, à défaut de condamnation judiciaire au profit de la SARL CRIP, porte une importante responsabilité de fait dans la survenue des dommages subis, conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer et sera déboutée de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande au titre des frais non répétibles.

La société CRIP sera en outre dispensée, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’assignation principale a été délivrée antérieurement au 1er janvier 2020 ; les articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 ne sont donc pas applicables ; l’exécution provisoire n’est pas de droit. S’agissant d’un litige qui dure depuis plus de dix années, il apparaît toutefois nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire par ailleurs compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes formées par la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE à l’encontre de la société SPIE FACILITIES ;

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes formées par la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre de la société SPIE FACILITIES ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE la somme de 54.000 euros au titre de la garantie perte d’exploitation stipulée à l’article 4.1 des conditions générales du contrat n° 53687381 souscrit ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE la somme de 4.272,50 euros en application de l’article 3.1.6. des conditions générales du contrat souscrit en indemnisation des dommages matériels causés au bien assuré par les dégâts des eaux survenus en 2015 et 2016 ;

DIT que les sommes susvisées de 54.000 euros et de 4.272,50 euros seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 ;

DEBOUTE la SA ALLIANZ IARD de sa demande visant à déduire de la somme allouée la somme de 750 euros à titre de franchise contractuelle ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE venant aux droits et obligations de la SAS CABINET GRL à payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE la somme de 85.500 euros en réparation du préjudice locatif non pris en charge par la SA ALLIANZ IARD ;

DIT que la somme susvisée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DEBOUTE la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 24];

DEBOUTE la SA ALLIANZ IARD de sa demande reconventionnelle en garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] ;

DECLARE sans objet la demande de garantie formée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à l’endroit de son assureur la SA AXA FRANCE IARD ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à faire reprendre l’étanchéité du sol de la chaufferie notamment au droit des relevés périphériques et évacuation des eaux superficielles, ou de rejet des soupapes suivant les préconisations de monsieur [D], expert judiciaire ;

DIT qu’à défaut de réalisation des travaux susvisés dans un délai de 90 jours à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires devra payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros pendant une durée de 200 jours ;

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD et la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE venant aux droits et obligations de la SAS CABINET GRL à supporter les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 6.300 euros ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice des conseils des parties succombantes ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 25] RIVE DROITE venant aux droits et obligations de la SAS CABINET GRL à payer à la SARL COMPAGNIE DE RÉALISATION ET INTERVENTION PATRIMONIALE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la SAS SPIE FACILITIES conservera les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer et la déboute de ses demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre des frais non répétibles ;

DISPENSE la SARL CRIP de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 25], le 13 mars 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY