TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [S], Madame [P] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARAO

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS JP2L, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARAO

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [S] et Mme [P] [S] sont propriétaires indivis du lot n°42 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré An [Cadastre 1] Sec AW n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété, représentant 29/1000ème tantièmes.

M. [I] [S] est seul propriétaire des lots n°44, 33 et 45 dans l’immeuble sis [Adresse 4], les deux premiers étant cadastrés An 01 Sec AW n°[Cadastre 2], le dernier étant cadastré An [Cadastre 3] Sec AW n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété et représentant respectivement 28/1000ème, 1/1000ème, et 27/1000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS JP2L en exercice, a assigné M. [I] [S] et Mme [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 2520,20 euros représentant leur arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er novembre 2023 au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024,

— condamner M. [I] [S] au paiement de la somme de 6263,60 euros représentant son arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er novembre 2023 au 8 avril 2025, pour les lots n°44 et 45, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024,

— condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 122,40 euros au titre des frais exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024,

— condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, en ce compris la somme de 10,14 euros afférent au coût de la mise en demeure réceptionnée le 3 décembre 2024.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant ses créances à la baisse, comme suit :

— Au titre du lot n°42 : 413,09 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2025,

— Au titre du lot n° 44 : 339,76 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2025,

— Au titre du lot n'°45 : 780,16 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2025.

Il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs.

M. [I] [S] et Mme [P] [S], comparants en personne, reconnaissent devoir les sommes qui leur sont réclamées au titre des charges de copropriété, sollicitent des délais de paiement, et demandent au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

Ils font valoir leur bonne foi, indiquant avoir contacté le syndic aux fins d’apurement de leur dette par des versements réguliers et expliquant se trouver dans une situation financière fragilisée par des circonstances particulières dans lesquelles M. [I] [S] a été victime d’un abus de faiblesse.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°42, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire indivis de M. [I] [S] et Mme [P] [S],

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 44 et 45, établissant la qualité de copropriétaire de M. [I] [S],

— pour le lot n°42 : les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 30 octobre 2023 au 30 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus)

— pour les lots n°44 et 45 : les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 30 octobre 2023 au 30 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus)

— le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,

— les historiques du compte du 1 novembre 2023 au 30 octobre 2025 faisant état :

o pour le lot n°42 : d’un solde débiteur de 413,09 euros,

o pour le lot n° 44 : d’un solde débiteur de 339,76 euros,

o pour le lot n° 45 : d’un solde débiteur de 781,16 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022, 19 avril 2023, 26 octobre 2023, 21 mai 2024 et 7 avril 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection de la cage d’escalier B, travaux de réfection du sol du hall d’entrée de l’escalier B, travaux supplémentaires pour le chantier de ravalement de façade sur rue, consitution d’un fond pour l’indemnité de rupture conventionnelle de la gardienne, travaux supplémentaires lancés en urgence dans le cadre du chantier de l’escalier B, réalisation d’un DPE collectif et d’un PPPT,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 2297,66 euros adressée le 13 septembre 2024 à M. [I] [S] et Mme [P] [S],

— une mise en demeure de payer la somme de 2302,13 euros adressée le 13 septembre 2024 à M. [I] [S],

— une mise en demeure de payer la somme de 1973,22 euros adressée le 13 septembre 2024 à M. [I] [S],

— une mise en demeure par avocat distribuée le 6 décembre 2024 à M. [I] [S] ou Mme [P] [S] sollicitant le paiement de la somme de 2506,34 euros (lot n° 42), 2476,88 euros (lot n° 44) et 2120,90 euros (lot n°45), sous quinzaine,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de :

o pour le lot n°42 : la somme de de 413,09 euros,

o pour le lot n° 44 : d’un solde débiteur de 339,76 euros,

o pour le lot n° 45 : d’un solde débiteur de 781,16 euros.

M. [I] [S] et Mme [P] [S] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 413,09 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour le lot n°42, portant sur la période allant du 1 novembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, ni du mariage des défendeurs, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

M. [I] [S] sera seul condamné au paiement de la somme de 339,76 euros, au titre de son arriéré de charges de copropriété pour le lot n°44, et au paiement de la somme de 780,16 euros au titre de son arriéré de charges pour le lot n°45, les deux arriérés portant sur la période allant du 1 novembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal non pas à compter des mises en demeure envoyées le 13 septembre 2024, dès lors que des paiements sont intervenus depuis et sont venus s’imputer sur les dettes les plus anciennes, éteignant les causes de l’assignation, mais à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 122,40 euros correspondant à l’envoi de trois mises en demeures de montant unitaire de 40,80 euros, dont l’envoi en recommandé avec avis de réception est justifié.

En conséquence, il y a lieu d’accorder au syndicat des copropriétaires la somme de 122,40 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Cette somme sera répartie comme suit :

—  40,80 euros à la charge de M. [I] [S] et de Mme [P] [S],

—  81,60 euros à la charge de M. [I] [S].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, les sommes que les défendeurs ont été condamnés à payer produiront intérêts à compter de la signification du présent jugement, de sorte que le point de départ de la capitalisation sera la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par M. [I] [S] et Mme [P] [S] à l’audience et de leur situation financière, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens incluront le coût de la mise en demeure distribuée le 6 décembre 2024, soit 10,14 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera, en équité, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [I] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, la somme de 413,09 euros au titre au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour le lot n°42, portant sur la période allant du 1 novembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, la somme de 339,76 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété pour le lot n°44, ainsi qu’au paiement de la somme de 780,16 euros ,au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour le lot n°45, portant sur la période allant du 1 novembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [I] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L la somme de 40,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, la somme de 81,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE M. [I] [S] et Mme [P] [S] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 60 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE conjointement M. [I] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE conjointement M. [I] [S] et Mme [P] [S] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la mise en demeure distribuée le 6 décembre 2024, soit 10,14 euros,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.