TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [M] [O] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07950 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYL

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-[T], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [M] [O] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07950 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2024, la société ELOGIE [T] a donné à bail à Mme [M] [O] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – bâtiment 02 – 3ème étage – appartement n°0134 à [Localité 2], pour une durée de trois ans à effet au 26 juin 2024 et moyennant un loyer mensuel initial de 218,31 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE [T] a fait signifier à Mme [M] [O] [W] par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 un commandement de payer la somme de 1977,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la société ELOGIE [T] a fait assigner Mme [M] [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [O] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [M] [O] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 2427,19 euros, échéance de juin 2025 incluse;

— fixer à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision la défenderesse au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner Mme [M] [O] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La société ELOGIE [T], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 2591,72 euros au 5 décembre 2025. Elle a maintenu les demandes exposées dans son assignation et s’est interrogé sur la capacité de la défenderesse à respecter les délais sollicités, tout en indiquant ne pas avoir d’opposition de principe à ceux-ci

Comparant en personne, Mme [M] [O] [W] a expliqué être dénuée de tout revenu, bénéficier d’aides de sa famille, de quelques aides exceptionnelles de la Mairie et se rendre aux [M] ; qu’elle ne perçoit pas les indemnités chômage, devant leur remettre des documents de la CNAV qu’elle n’a pu obtenir ; qu’elle a évoqué avec l’assistante sociale le fait de déposer son dossier de retraite ; qu’une demande d’APL a été faite. Elle a confirmé bénéficier d’un titre de séjour de deux ans et ne pas avoir d’emploi depuis fin septembre 2025, date de la fin de son contrat. Elle a ajouté que sa prime de fin de contrat lui a permis de payer son loyer et sollicite la suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais à hauteur de 80 euros par mois en attendant la réponse du FSL.

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance de la fiche diagnostic de la DRIHL.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 août 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 9 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025.

En conséquence, l’action introduite par la société ELOGIE [T] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2024 contient une clause résolutoire visant un délai de six semaines pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2025, pour la somme en principal de 1977,26 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Ainsi en l’espèce, Mme [M] [O] [W] disposait d’un délai de six semaines suite au commandement de payer pour régler la dette locative, soit jusqu’au 18 juin 2025. Dans ce délai, n’est intervenu qu’un versement d’APL de 10,34 euros, montant insuffisant à régler la totalité de la dette. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la société ELOGIE [T] produit un décompte faisant apparaître que Mme [M] [O] [W] restait devoir la somme de 2591,72 euros à la date du 5 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. La défenderesse ne conteste pas ce décompte.

Mme [M] [O] [W] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2591,72 euros arrêtée au 5 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la lecture du décompte permet de confirmer que la locataire a repris le paiement du loyer courant en sa totalité pour les mois d’août, septembre et octobre 2025. Il apparaît de ce fait justifié de faire droit à sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire, d’autant qu’elle a entrepris les démarches pour faire valoir ses droits, étant précisé que les règlements seront en sus du loyer courant, et ce conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Mme [M] [O] [W] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par Mme [M] [O] [W] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été due si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges incluse est de 285,53 euros pour novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [O] [W] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2025.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2024 entre la société ELOGIE [T] et Mme [M] [O] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – bâtiment 02 – 3ème étage – appartement n°0134 à [Localité 2] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [M] [O] [W] à payer à la société ELOGIE [T] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse la somme de 2591,72 euros ;

AUTORISONS Mme [M] [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 32 mensualités d’un montant de 80 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [O] [W] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Mme [M] [O] [W] au paiement à la société ELOGIE [T] à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la société ELOGIE [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [M] [O] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer du 7 mai 2025;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT