TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASRM

N° : 1

Assignation du :

14 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 janvier 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. ZERZOUR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS – #C0961

DEFENDERESSE

La société AU PAIN DES BOIS

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte à effet du 1er janvier 2013, la société SCI ZERZOUR a donné à bail commercial à la société LA REINE DU BLE des locaux situés au [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 21.600,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 13 décembre 2014, la société LA REINE DU BLE a cédé son fonds de commerce à la société AU PAIN DES BOIS.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 20 mai 2025, à la société AU PAIN DES BOIS, pour une somme de 12.353,86 euros, au titre de l’arriéré locatif au 16 mai 2025.

Par acte du 14 août 2025, la société SCI ZERZOUR a fait assigner la société AU PAIN DES BOIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société AU PAIN DES BOIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— valider la saisie conservatoire pratiquée le 16 juillet 2025 sur le compte bancaire du défendeur,

— autoriser la conversion de cette saisie conservatoire en saisie-attribution à hauteur de la somme de 700,07 euros,

— condamner la société AU PAIN DES BOIS à payer à la société SCI ZERZOUR la somme provisionnelle de 11.202,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025 (3ème trimestre inclus),

— condamner la société AU PAIN DES BOIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2.183,18 euros, égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société AU PAIN DES BOIS au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 20 novembre 2025, la société SCI ZERZOUR a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assignée par acte remis en l’étude, la société AU PAIN DES BOIS n’a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, et prorogée au 12 janvier 2026, date de la présente ordonnance, pour production par le demandeur d’un décompte locatif complet depuis le mois de mai 2025.

Des éléments ont été communiqués par le demandeur.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 11 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ZERZOUR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12.353,86 euros.

Cependant, en dépit des demandes formulées par le juge des référés, sont produits par la société demanderesse :

Un décompte du 10 juin 2025, enregistrant un dernier crédit le 28 mai 2025, et présentant un solde débiteur de 7.253,86 eurosUn décompte du 3 novembre 2025, débutant par une ligne datée du 30 juin 2025, intitulée « Reprise sole Loyer juin 2025 » et un solde débiteur à cette date de 3.874,86 euros.

Ces pièces ne permettent pas de retracer l’ensemble des mouvements opérés dans le mois suivant le commandement de payer, du 20 mai au 20 juin 2025, ce d’autant que l’on constate que le second décompte ne démarre pas avec le même solde que celui sur lequel se termine le premier décompte.

Par conséquent le juge des référés ne peut vérifier si les causes du commandement ont, ou non, été apurées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée, comme les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation qui en découlent.

II – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte produit par la société demanderesse à l’appui de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, à hauteur de 11.202,59 euros, démarre par une reprise de solde de 3.874,86.

Or, comme déjà développé ci-dessus, cette reprise de solde ne correspondant pas au solde du décompte antérieur, et n’est accompagnée d’aucune explication.

Par conséquent ce montant est sérieusement contestable et doit être déduit.

Ainsi, au vu du décompte produit par la SCI ZERZOUR, l’obligation de la société AU PAIN DES BOIS au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 1er juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7.128,56 euros (après déduction des « frais d’huissier », s’élevant à 199,17 euros et qui ne relève pas de l’arriéré locatif, et incluant le terme du troisième trimestre), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société AU PAIN DES BOIS, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III – Sur les demandes relatives à la saisie conservatoire

L’article R522-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l’existence de sa créance signifie au débiteur un acte de conversion qui contient, à peine de nullité :

1° La référence au procès-verbal de saisie conservatoire ;

2° L’énonciation du titre exécutoire ;

3° Le décompte distinct des sommes à payer, en principal, frais et intérêts échus, ainsi que l’indication du taux des intérêts ;

4° Un commandement d’avoir à payer cette somme dans un délai de huit jours, faute de quoi il sera procédé à la vente des biens saisis.

La conversion peut être signifiée dans le même acte que le jugement.

Si la saisie a été effectuée entre les mains d’un tiers, une copie de l’acte de conversion est dénoncée à ce dernier. »

Ainsi il n’appartient pas au juge des référés de « valider » ni de « convertir » une saisie conservatoire.

Il appartiendra à la SCI ZERZOUR de signifier au débiteur, en application des dispositions susvisées, un acte de conversion fondé sur le titre exécutoire que constituera la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes relatives à la saisie conservatoire.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AU PAIN DES BOIS, qui succombe partiellement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Le montant du commandement ne sera pas inclus, puisque l’acte n’a pas produit d’effet juridique.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AU PAIN DES BOIS ne permet d’écarter la demande de la SCI ZERZOUR formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons par provision la société AU PAIN DES BOIS à payer à la SCI ZERZOUR la somme de 7.128,56 euros au titre du solde des loyers, charges, et accessoires arriérés au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la saisie conservatoire ;

Condamnons la société AU PAIN DES BOIS à payer à la société SCI ZERZOUR la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AU PAIN DES BOIS aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 12 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ