TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11260 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQAG

N° MINUTE : 11/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11260 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQAG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2022, la SAS HENEO a conclu un contrat d’occupation avec M. [K] [N] concernant un logement meublé en résidence sociale pour jeunes actifs n°926, 9ème étage, [Adresse 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 413,59 euros, hors prestations obligatoires.

A la suite d’impayés, la bailleresse a fait délivrer au locataire, le 05 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 1 702,96 euros en principal au titre de l’arriéré de redevances et prestations obligatoires dues au 03 septembre 2025, dans un délai d’un mois, et visant la clause résolutoire.

Par assignation signifiée le 03 décembre 2025 à M. [K] [N], la SAS HENEO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour :

— constater que le contrat de location est résilié depuis le 05 octobre 2025, soit un mois après le commandement de payer, tel que figurant à la clause résolutoire du bail ;

— constater que depuis cette date, M. [K] [N] est occupant sans droit, ni titre ;

— ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délai, avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir ;

— ordonner que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la redevance antérieurement payée avec indexation, charges et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1 669,82 euros suivant décompte arrêté au 06 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, au titre des redevances et charges arriérées, ainsi qu’aux indemnités d’occupation impayées avec intérêts de droit ;

— le condamner à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues dès le prononcé de la décision à intervenir, outre les indemnités d’occupation échues postérieurement ;

— le condamner à lui payer 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS HENEO représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, s’élève désormais à 1 492,68 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [K] [N] est soumis à la législation des titres d’occupation en résidence sociale, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1225 du même code précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Civ. 3ème 01 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 septembre 2025 pour la somme en principal de 1 702,96 euros.

Informé des enjeux de la présente procédure, M. [K] [N] n’est ni comparant, ni ne s’est fait représenter. En conséquence, aucune contestation n’est émise sur le principe et le montant de la somme visée.

La mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme de 1 702,96 euros correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevances et que M. [K] [N] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 05 octobre 2025 à minuit.

M. [K] [N] étant sans droit ni titre depuis le 06 octobre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement à titre provisoire de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [K] [N] est débiteur des redevances et prestations obligatoires jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant qu’à la date 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [K] [N] restait devoir la somme de 1492,68 euros correspondant à l’arriéré des redevances et prestations obligatoires impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [K] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette, ni ne justifie de règlements libératoires.

Son obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1 492,68 euros, avec les intérêts au taux légal.

En cas de maintien dans les lieux de sa personne ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisoire égale au montant de la redevance et des prestations obligatoires qui auraient été dues si le contrat avait été poursuivi. L’indemnité d’occupation sera due à compter de l’échéance de janvier 2026 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS HENEO ou à son mandataire.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [K] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11260 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQAG

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SAS HENEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 23 novembre 2022 entre la SAS HENEO et M. [K] [N] concernant les locaux situés au 9ème étage, appartement 926, [Adresse 4] est résilié depuis le 05 octobre 2025 à minuit,

ORDONNONS à M. [K] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 9ème étage, appartement 926, [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L412-1 et L412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS la société HENEO de sa demande d’astreinte,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [K] [N] à payer à la SAS HENEO la somme de 1 492,68 euros (mille quatre cent quatre-vingt-douze euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur les redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, arrêtée au 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

CONDAMNONS M. [K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux redevances et prestations obligatoires qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat d’occupation et DISONS que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les redevances et prestations obligatoires à compter de l’échéance de janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [K] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2025 et celui de l’assignation du 3 décembre 2025,

CONDAMNONS M. [K] [N] à payer à la SAS HENEO la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection