TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Agathe CORDELIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IFL

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet PLISSON IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C962

DÉFENDERESSE

IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE

S.A.S. dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IFL

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS Immo de France [Localité 5] Ile de France a été le syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 2]) jusqu’au 15 novembre 2021, date à laquelle le cabinet PLISSON IMMOBILIER a pris sa suite.

Considérant notamment que l’ancien syndic n’avait pas exécuté les divers engagements qu’il avait souscrits envers le syndicat des copropriétaires, ce dernier, représenté par son nouveau syndic, a, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, fait assigner la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement notamment des articles 1104 et suivants et 1231 et suivants aux fins d’obtenir sa condamnation à :

lui payer la somme de 8 329,31 eurosrappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire,condamner la défenderesse aux dépens, outre 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à lui payer :

A titre principal :

la somme de 8329, 31 euros

Subsidiairement :

1724,50 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu du défaut d’exécution de l’engagement souscrit au titre de la remise sur les honoraires de gestion de l’année 2019,1671,90 euros à titre de dommages et intérêts compte-tendu du défaut d’exécution de l’engagement souscrit au titre de la remise sur les honoraires de gestion de l’année 2021,

Dans tout les cas :

débouter la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE de l’intégralité de ses demandes,la condamner à lui verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire,condamner la défenderesse aux dépens, outre 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE demande au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,le condamner à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Cordelier et Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire.

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IFL

À l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

A l’audience du 7 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenu oralement ses demandes figurant à ses dernières écritures.

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses écritures.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale de remboursement d’honoraires du syndic par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver cette dernière. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux. Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats.

S’agissant des modes de preuve admis lorsque la créance dont il est sollicité l’exécution a pour origine un acte juridique, l’article 1359 du code civil précise que cette preuve doit être rapportée par écrit lorsque l’obligation en cause porte sur une somme ou une valeur excédant 1500 euros.

En matière de reconnaissance de dette, l’article 1376 du code civil dispose quant à lui que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Enfin, aux termes de l’article 1367 du code civil, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.

Lorsqu’elle est électronique, (la signature) consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE s’est obligée à son égard à procéder au paiment d’un montant de 1724,50 euros correspondant à la remise d’un trimestre d’honoraires sur l’exercice 2019 ainsi que celui de 1671,90 euros correspondant à la remise d’un trimestre d’honoraires sur l’exercice 2021.

Le demandeur fonde sa réclamation sur deux courriels : l’un adressé par la société défenderesse à M. [V], président du conseil syndical en date du 15 mai 2019 par lequel M. [I] [J], directeur de la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE indique : « compte-tenu des difficultés rencontrées, nous allons accorder à la copropriété, à titre exceptionnel, une remise d’un trimestre d’honoraires à valoir sur l’exercice 2019 » ; l’autre adressé par M. [G] [Z] le 7 septembre 2021 par lequel il annonce qu’il a « validé la prise en charge de 3 mois d’honoraires ».

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il apparaît dans les comptes un avoir correspondant à cet engagement (portant sur le remboursement d’un trimestre d’honoraires de l’année 2019) qui a ensuite été annulé dans les comptes de l’année 2021.

S’agissant des honoraires de gestion de l’année 2021, le syndicat des copropriétaires indique qu’ils ont été prélevés en totalité par l’ancien syndic, ainsi que cela apparaît sur le relevé général des dépenses de l’année, sans aucune remise de la part de la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE qui n’a ainsi pas honoré son engagement.

Pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires, la défenderesse réplique que le demandeur échoue à apporter la preuve d’une quelconque obligation de sa part, dès lors que le syndicat ne se fonde que sur deux mails des 15 mai 2019 et du 7 septembre 2021. Or, les engagements prétendus de la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE ne mentionnent aucun montant, ni en chiffres ni en lettres ; par ailleurs, la simple signature portée sur les mails ne saurait être considérée comme une signature électronique probante. En outre, le syndic souligne à titre subsidiaire que les courriels produits ne font pas état d’engagements unilatéraux mais de gestes commerciaux qui comportaient une contrepartie, à savoir le maintien du mandat de syndic. Enfin, le syndic allègue avoir remboursé une somme de 3757,34 euros, supérieure à la somme totale réclamée, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas réclamer deux fois les mêmes sommes.

Sur ce, les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires ne correspondent à l’application d’aucune clause contracutelle mais d’un engagement unilatéral pris par la direction de l’ancien syndic.

Toutefois, s’agissant d’engagements excédant la somme de 1500 euros, il est nécessaire, pour réclamer l’exécution d’un tel engagement unilatéral, de produire un écrit mentionant la somme ou la quantité en toutes lettres et en chiffres, ce qui n’est pas le cas dans les deux courriels de la direction du syndic.

En outre, à défaut de mentions manuscrites, la mention de l’engagement doit alors résulter, selon la nature du support, d’un des procédés d’identification conforme aux règles qui gouvernent la signature électronique ou de tout autre procédé permettant de s’assurer que le signataire est le scripteur de ladite mention.

Il faut donc que le signataire soit bien identifié et que l’intégrité de l’acte signé soit certaine.

Pour être dotée de la même valeur juridique que la signature manuscrite, la signature électronique doit répondre à une exigence de fiabilité, permettant de garantir l’identification du signataire et l’imputabilité de l’acte au signataire.

Si les courriels identifient bien les signataires des mails par la mention de leurs noms de famille et de leurs qualités, cela ne suffit nullement à garantir l’imputabilité de l’acte aux signataires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la demande subsidaire de dommages et intérêts

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de ces textes, le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à intenter une action en responsabilité civile à l’encontre de l’ancien syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire, les mêmes sommes que sollicité supra mais à titre de dommages et intérêts, dans la mesure où le syndic mentionnait dans son mail du 15 mai 2019 des « difficultés rencontrées ».

Cette seule mention, sans autre précision, des difficultés rencontrées, ne peut caractériser l’existence d’un quelconque préjudice subi par la copropriété du fait d’une faute commise par le syndic, pouvant ouvrir droit à dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de remboursement du prorata d’honoraires du 4ème trimestre 2021 indûment perçu le syndic

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, de ses fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement, mais en application de l’article 1993 du code civil, le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic de lui avoir facturé la totalité des honoraires de gestion de l’année 2021 alors que sa mission a pris fin le 15 novembre 2021 et qu’en conséquence, aucun honoraire ne pouvait être dû postérieurement.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat de syndic, pas plus que la société défenderesse.

La défenderesse se contente de répliquer qu’elle n’a facturé que 756,16 euros alors qu’elle aurait dû selon elle facturer 1464,64 euros.

Toutefois, il résulte des pièces comptables versées en demande que la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE a facturé quatre fois 1671,90 euros pour l’année 2021. La somme de 756,16 euros qu’elle dit avoir facturé au titre du dernier trimestre 2021 correspond en réalité aux honoraires du nouveau syndic pour la fin du trimestre 2021.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé en sa réclamation. La société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 836,95 euros.

Sur la demande de remboursement de la somme de 1314,50 euros au titre de la prestation de l’entreprise DO FUNDO

Aux termes de l’article 1999 du code civil, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.

S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, alors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge de la facture de l’entreprise DO FUNDO, en allégant que l’ancien syndic s’était engagé à la prendre en charge, en raison de sa faute dans la surveillance des travaux de peinture des huisseries du hall d’entrée.

Le syndicat expose en effet que le syndic avait réglé l’intégralité des prestations de M. [F] sans s’assurer qu’il avait terminé le chantier, raison pour laquelle le syndic avait accepté de mandater à ses frais un peintre pour terminer les travaux.

Pour s’opposer à cette demande, la défenderesse indique que les frais de travaux effectués dans le hall ont bénéficié exclusivement au syndicat des copropriétaires et que le syndic ne saurait en être redevable. Par ailleurs, elle souligne que si les frais avaient incombé au syndic, ce dernier n’aurait eu aucune obligation ni intérêt à solliciter l’accord préalable du conseil syndical sur ce point.

Sur ce, l’échange de mail produit démontre que les travaux confiés à M. [F] ont été intégralement payés, alors que le conseil syndical a considéré quant à lui que les travaux prévus n’avaient pas été finalisés.

Toutefois, il ne résulte pas de cet échange que la société défenderesse ait effectivement accepté de prendre en charge la totalité de la facture de la nouvelle entreprise mandatée, DO FUNDO.

En effet, la gestionnaire, Mme [X] indique par courriel du 11 mai 2020 : « je dois dans un 1er temps faire chiffrer les travaux à réaliser afin de faire part de votre demande à ma direction. », sans que la demande en question ne soit explicitée ni par Mme [X] ni par les échanges antérieurs qui ne sont qu’avec M. [F] et non avec le conseil syndical.

Ce n’est qu’ultérieurement que M. [V], membre du conseil syndical, expose son attente en précisant dans un mail du 5 mai 2020 : « nous attendons qu’Immo de France mandate un peintre à ses frais pour terminer les travaux interrompus par le paiement anticipé du solde. », puis dans un mail du 4 juillet 2020 : « quand la direction d’Immo aura confirmé la prise en charge de ce devis, il conviendra de fixer une date pour les travaux, à laquelle au moins une personne du conseil syndical sera présente pour en assurer le suivi. ».

Ainsi, il est acquis que le conseil syndical a bien tenté de négocier avec le syndic la prise en charge par le syndic de la facture DO FUNDO auprès de la gestionnaire d’IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, Mme [X], laquelle a effectivement fait établir un devis, en indiquant qu’elle devait soumettre la demande de prise en charge à sa direction.

En revanche, il ne résulte d’aucun document produit que la direction de la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE a bien donné son accord pour prendre en charge la totalité de la facture de l’entreprise DO FUNDO, en raison d’un défaut fautif de surveillance des travaux.

Du reste, le syndicat des copropriétaires avait également la possibilité d’entreprendre une action à l’égard de M. [F], s’il était démontré qu’il avait abandonné le chantier non terminé.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de remboursement de la créance du syndicat des copropriétaires sur l’ancien syndic

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver cette dernière. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, l’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 précise qu’à défaut d’avoir soldé en fin d’exercice le compte d’attente, le syndic doit le justifier ligne par ligne.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que dans les comptes de l’année 2021, la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE a passé en charge de copropriété une créance de 2781,46 euros du syndicat des copropriétaires sur l’ancien syndic, à savoir la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE.

La défenderesse estime ne rien devoir puisque la somme aurait été selon elle remboursée, ainsi qu’il résulterait du relevé des dépenses de l’année 2021.

Sur ce, il résulte du relevé des dépenses de l’année 2021 que le compte d’attente de l’ancien syndic à hauteur de 2781,46 euros figure à la fois au crédit et au débit du relevé des dépenses.

Ainsi, ce compte d’attente a été « annulé » sans que le syndic n’ait imputé définitivement la somme figurant sur ce compte, à vocation provisoire, à un compte de charges, de produits, de créances ou de dettes.

Or, il appartenait au syndic d’apporter toutes les explications sur le compte de destination finale de la somme indiquée.

A défaut de pouvoir justifier de la destination finale de la somme par une écriture claire de transfert, il apparaît que le syndic a commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner l’ancien syndic à lui payer la somme de 2781,46 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, la défenderesse a reçu une mise en demeure par lettre recommandée du 6 octobre 2023 de la part du syndicat des copropriétaires mais n’a pas cru nécessaire d’y répondre et a attendu d’être assignée en justice pour répondre aux demandes du syndicat des copropriétaires auxquelles il est fait partiellement droit dans la présente décision.

La demande de dommages et intérêts sera ainsi acceptée à hauteur de 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE sera quant à elle déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du164 [Adresse 6]) les sommes de :

—  836,95 euros en remboursement des honoraires indus ;

—  2 781,46 euros en remboursement du compte d’attente ;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du164 [Adresse 7] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du164 [Adresse 7] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du164 [Adresse 6]) du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente