TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julie CONVAIN; Madame [Q] [N] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Mélanie HIRSCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOP

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U] [V], domicilié : chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE, [Adresse 1]

Madame [H] [R] [C] [W] [J] [F], domiciliée : chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0835,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [P] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

Madame [Q] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020, M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [G] [L] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] (4ème étage, Porte E3), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 562 euros et d’une provision pour charges de 46 euros.

M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] ont confié la gestion de l’appartement loué à la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [Q] [N].

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2719,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [L] [P] le 7 novembre 2024.

Par assignations du 28 mai 2025, M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. En tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [L] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [Q] [N] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 465,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 15 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente d’une demande d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 9 janvier 2026, M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de ses demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 10 543,80 euros, terme de janvier 2026 inclus. M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils précisent qu’ils n’ont reçu que des paiements sporadiques.

M. [G] [L] [P], assisté de son conseil, expose qu’il est étudiant et qu’il subit des difficultés de régularisation de son titre de séjour. Il fournit à ce titre plusieurs récépissés de demandes de renouvellement de titre de séjour délivrés par la préfecture de [Localité 1].

Il indique qu’il est à la recherche d’un nouveau logement et sollicite ainsi des délais de paiement. Il précise également qu’il se trouve en difficultés pour trouver un emploi car il ne dispose pas de titre de séjour régulier. Il sollicite la déduction de la somme de 1 656 euros au titre de l’absence de régularisation des charges depuis 2020.

Il souhaite ne pas être condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [Q] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [G] [L] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [L] [P] et Mme [Q] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2719,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [G] [L] [P] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En outre, les revenus du foyer de M. [G] [L] [P] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, M. [G] [L] [P] leur devait la somme de 10 501,45 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme du mois de janvier 2026 inclus.

Il n’y a pas lieu de déduire de la dette locative le montant des charges versées de 2020 à 2023 à hauteur de 46 euros par mois en application des termes du bail, la seule absence de communication spontanée d’un décompte ne pouvant y suffire en l’absence de toute demande du locataire préalable à la présente instance. La demande visant à voir déduire l’intégralité des sommes versées au titre des charges pour les années 2020 à 2023, soit la somme de 1156 euros sera rejetée à défaut de tout fondement.

Aucun élément n’est de nature à remettre en cause le montant de 10 501,45euros, de sorte que M. [G] [L] [P] et Mme [Q] [N] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 2719,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2746,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 642,61 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [V], à Mme [H] [W] [J] [F] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [L] [P] et Mme [Q] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mai 2020 entre M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F], d’une part, et M. [G] [L] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] (4ème étage, Porte E3) est résilié depuis le 7 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [L] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [L] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] (4ème étage, Porte E3) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] [P] et Mme [Q] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 642,61 euros (six cent quarante-deux euros et soixante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande de M. [G] [L] [P] visant à voir déduire de la dette locative la somme de 1156 euros due au titre des charges pour les années 2020 à 2023,

CONDAMNE M. [G] [L] [P] solidairement avec Mme [Q] [N], à payer à M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] la somme de 10 501,45 euros (dix mille cinq cent un euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 2719,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2746,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [G] [L] [P], solidairement avec Mme [Q] [N], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 novembre 2024 et celui des assignations du 28 mai 2025,

CONDAMNE M. [G] [L] [P], solidairement avec Mme [Q] [N], à payer à M. [Y] [V] et Mme [H] [W] [J] [F] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge