TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09758 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE4F

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [W] [M],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09758 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE4F

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 29 janvier 2025, M. [O] [P] représenté par l’EURL ALDEYA a donné à bail à Mme [W] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 960 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [W] [M] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation notamment.

Des loyers étant demeurés impayés et après indemnisation du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [W] [M] par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, un commandement de payer sous deux mois la somme de 3 000 euros correspondant à l’arriéré locatif composé des loyers et charges de mai, juin et juillet 2025 restés impayés, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [M] le 28 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 signifié à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— la condamner à lui payer la somme de 4 550 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025 sur la somme de 3 000 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025. Toutefois, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 709,52 euros selon décompte en date du 20 février 2026 et quittances subrogatives du bailleur. Elle précise que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à tous délais.

De son côté, Mme [W] [M] demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle est en arrêt de maladie depuis avril 2025. Elle a fait l’objet d’une procédure de licenciement pour inaptitude et a reçu son solde de tout compte. Elle dit qu’elle souffre d’une pathologie envahissante et son dossier auprès de la MDPH est en cours. Elle précise qu’elle sera prochainement en mesure de payer le loyer, envisageant une reconversion.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées par le bailleur du bien loué la subrogent dans tous les droits et actions dudit bailleur sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur, M. [O] [P].

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 29 janvier 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2025 pour la somme en principal de 3 000 euros. Ce commandement rappelle la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le délai de deux mois visé au commandement de payer, plus favorable au locataire, sera appliqué. Le commandement est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs à la dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et aux quittances subrogatives jointes et est ainsi valable.

Mme [W] [M] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il ressort des pièces produites que ce commandement du 25 juillet 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2025 à minuit.

En conséquence, Mme [W] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [W] [M] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu’elle a subi une importante baisse de ses revenus depuis avril 2025, date à laquelle elle a été placée en arrêt de travail avec, dans la continuité de cet arrêt, une procédure de licenciement pour inaptitude dans son activité de serveuse dans un restaurant. Elle souffre d’un syndrome dépressif sévère et ne peut actuellement travailler. Un dossier destiné à la MDPH a été établi. Elle perçoit les indemnités journalières de l’Assurance Maladie (41 euros par jour selon l’attestation du 22 février 2026), ce qui ne lui permet pas de faire face au paiement du loyer en sus des dépenses du quotidien. De ce fait, elle n’a pas encore de perspective de relogement malgré les recherches entreprises. Elle est en cours de reconversion.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à sa demande en faisant valoir que la dette qui a commencé à se constituer en mai 2025 a considérablement augmenté, et que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été effectué.

Il ressort du décompte produit que depuis le mois de mai 2025, Mme [W] [M] a procédé au règlement de la seule somme de 450 euros en septembre 2025 alors que le loyer et les charges mensuels s’élèvent à 1 000 euros.

Ainsi, force est de constater que Mme [W] [M] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, elle ne justifie pas être désormais en situation de régler sa dette locative, ne démontrant pas sa capacité financière à y satisfaire. Si elle établit l’existence de difficultés de santé avec une prise en charge sérieuse, les démarches entreprises en vue d’une reconversion, dont elle justifie, n’ont pas encore été fructueuses.

Dès lors, elle ne remplit pas les conditions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [W] [M] des délais de paiement, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Toutefois, compte-tenu de la grande précarité actuelle de la situation personnelle et financière de Mme [W] [M], dans un état de santé très fragilisé dont elle justifie, d’une part, et considération prise des intérêts légitimes du bailleur d’autre part, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à la défenderesse un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’elle a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [W] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09758 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE4F

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La défenderesse y sera condamnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [W] [M] reste devoir la somme de 8 709,52 euros selon décompte au 20 février 2026 correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés selon les quittances subrogatives produites.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8 709,52 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 25 juillet 2025 sur la somme de 3 000 euros, à compter de l’assignation le 13 octobre 2025 sur la somme de 4 550 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

De plus, Mme [W] [M] sera condamnée à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne sera pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 janvier 2025 entre M. [O] [P] et Mme [W] [M] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2025 à minuit,

DÉBOUTE Mme [W] [M] de sa demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09758 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE4F

ORDONNE à Mme [W] [M] de libérer les lieux situés au [Adresse 2] de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, outre le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement et de restituer les clés,

ACCORDE à Mme [W] [M] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de 6 mois,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que, hors période hivernale, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’expiration de ce délai de 6 mois, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 709,52 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 3 000 euros, à compter du 13 octobre 2025 sur la somme de 4 550 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [W] [M] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière La Juge