TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : MM. [A]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01183 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGIO

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet GROUPE SOGESTIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [A]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [Y] [A]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01183 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGIO

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [K] et [Y] [A] sont propriétaires indivis du lot n°8 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré EC [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 166/10000ème de tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GROUPE SOGESTIM sis [Adresse 6], a assigné M. [K] [A] et M. [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice des 11 et 12 février 2026, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 588,05 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  972,45 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 10 mars 2026, les parties comparaissent en personne s’agissant des défendeurs et représenté par son conseil s’agissant du syndicat des copropriétaires.

Les défendeurs contestent être débiteurs de charges de copropriété qu’ils ont régulièrement payées sauf une somme résultant d’un relevé de chauffage en 2012-2013 qu’ils ont contesté par lettre recommandée avec avis de réception. A l’appui de leur prétention ils produisent le relevé individuel du 24 mai 2012 arrêté au 31/12/2011 qui comptabilise 245,21 euros de participation au “chauffage selon répartiteurs” et celui contesté du 23 mai 2013 arrêté au 31/12/2012 qui comptabilise 3 190,11 euros de participation au “chauffage selon répartiteurs”, ainsi qu’une copie d’un courrier de P. [A] en date du 24 mars 2025 au syndic actuel et annoncé en recommandé (sans justificatif d’envoi et de distribution) relatant qu’en 2014 il n’avait pas approuvé les comptes et avait saisi un avocat sans qu’il soit donné de suite judiciaire. Ils fournissent également un décompte des sommes versées établi par leurs soins.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les défendeurs sont débiteurs d’un impayé de 2013 résiduel après imputation des paiements sur les dettes antérieures et que ces derniers ne sauraient prétendre à la compensation des sommes dues par les paiements suivants sans décision judiciaire alors même que la possibilité de contester la dette initiale est atteinte par la prescription en l’absence d’action judiciaire engagée par les défendeurs dans le délai de cinq ans.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée par le président, l’avocat du demandeur a fait parvenir au greffe du tribunal les pièces 4 et 6 visées au bordereau de l’assignation mais omises dans les pièces du dossier déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de [K] [A] et [Y] [A],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 échéance du 4ème trimestre 2025 incluse,

— l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 588,05 euros et 972,45 euros de frais,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 février 2023, 23 septembre 2024 et 23 juin 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2021, 2023 et 2024,

— vote des budgets prévisionnels 2023, 2025 et 2026,

— vote des travaux ou opérations appelées

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 5 110,87 euros en date du 27 février 2025 sans justificatif d’envoi et facturée 60 euros

— la sommation par commissaire de justice de payer la somme de 5 290,87 euros au titre des charges à l’attention de M. [Y] [A] en date du 20 mars 2025 et remise à l’étude ainsi que la facture de 136,65 euros correspondant,

— la somme de 120 euros pour constitution du dossier transmis pour sommation sans justification de la facture,

— les factures de frais de recouvrement correspondant à la constitution du dossier avocat (270 euros le 20 mai 2025), de suivi du dossier avocat (45 euros le 25 septembre 2025, 45 euros le 28 octobre 2025, 45 euros le 26 novembre 2025 et 45 euros le 29 décembre 2025),

— la facture du 18 mars 2025 pour un montant de 160,82 euros correspondant à la sommation de payer du 17 mars 2025 non produite,

— la facture du 13 mai 2025 d’un montant de 446,40 euros correspondant au PV de constat du 26 mars 2025 non produit,

— le contrat de syndic.

S’agissant du point de la prescription de la contestation de la dette soulevé par le demandeur, il sera rappelé que si l’action était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil (5 ans) par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 2]. Si cette réforme n’a été accompagnée d’aucune mesure transitoire, il est acquis qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (article 2222 du code civil). Ainsi, l’action en contestation de la somme notifiée le 23 mai 2013 qui n’était pas encore prescrite le 23 novembre 2018, l’a été le 23 novembre 2023.

Les défendeurs sont donc irrecevables à contester le bien-fondé de la dépense de chauffage appelée le 23 mai 2013.

En l’espèce, les paiements effectués par les défendeurs ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte produit puisqu’à la date du 1er janvier 2023, le solde du compte de charges des défendeurs était créditeur de la somme de 164,37 euros.

Ainsi, au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ces derniers est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 588,05 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026 non contesté des défendeurs après déduction de la somme de 972,45 euros correspondant aux frais de recouvrement qui seront examinés ci-après.

Conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 12 février 2026.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les défendeurs, copropriétaires indivis, seront donc condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, la demande en paiement au titre des frais de constitution et suivi de dossier avocat, à défaut de caractériser les diligences particulières sera rejetée (soit les sommes de 270 euros le 26 mai 2025, 45 euros le 16 juillet 2025 45 euros le 25 septembre 2025, 45 euros le 28 octobre 2025, 45 euros le 26 novembre 2025 et 45 euros le 29 décembre 2025).

La demande en paiement des frais résultant de la mise en demeure du 27 février 2025 dont il n’est pas justifié de l’envoi sera également rejetée (soit la somme de 60 euros).

S’agissant, enfin, des frais au bénéfice du commissaire de justice, seule la somme de 137,19 euros dûment justifiée par la production aux débats de la sommation de payer à M. [Y] [A] sera allouée au demandeur. Sont ainsi exclus les frais de 120 euros pour constitution du dossier transmis pour sommation dont il n’est pas justifié d’une facture et la somme de 160,82 euros correspondant à la sommation de payer du 17 mars 2025 non produite aux débats.

En conséquence la somme globale de 137,19 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 11 février 2026 à M. [Y] [A].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, et ce quand bien même les défendeurs estiment avoir payé une somme indue au titre du chauffage comme il a été évoqué précédemment. Le montant des dommages et intérêts sera néanmoins revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [A] et M. [Y] [A], chacun à proportion de ses parts divises à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GROUPE SOGESTIM sis [Adresse 6] la somme de 5 588,05 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2026 ;

CONDAMNE M. [Y] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GROUPE SOGESTIM sis [Adresse 6] la somme de 137,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [A] et M. [Y] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GROUPE SOGESTIM sis [Adresse 6] la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [A] et M. [Y] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet GROUPE SOGESTIM sis [Adresse 6], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [A] et M. [Y] [A] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,