TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [T] [D]

[U] [M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile IDIART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06918 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPLU

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. CLEMENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1931

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [T] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [M] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06918 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPLU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2021, la SCI CLEMENCE a donné à bail à M. [U] [T] [D] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 625,00 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte du 12 août 2021, M. [U] [M] [I] s’est porté caution des engagements de M. [U] [T] [D].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SCI CLEMENCE a fait signifier à M. [U] [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 912,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [U] [M] [I], en date du 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SCI CLEMENCE a fait assigner M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] au paiement des sommes suivantes:

∙ la somme de 7584, 47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur la somme de 5912.32 euros,

∙ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

∙ la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

∙ les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour 352,12 euros,

∙ dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 23 juillet 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, la SCI CLEMENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7476,96 euros arrêtée au 5 novembre 2025 , loyer du mois de novembre 2025 inclus.

la SCI CLEMENCE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] [T] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [T] [D], régulièrement assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

M. [U] [M] [I], régulièrement assigné , selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [U] [T] [D] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. M. [U] [M] [I], régulièrement assigné, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI CLEMENCE aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 août 2021, du commandement de payer délivré le 2 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la SCI CLEMENCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [T] [D] à payer à la SCI CLEMENCE la somme de 7476.96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2025 sur la somme de 5912.32 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu à effet du 12 août 2021 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2025 pour la somme en principal de 5912,32 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement même si des règlements partiels (700 euros) sont intervenus, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 juillet 2025 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [U] [T] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [T] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 juillet 2025 à minuit, M. [U] [T] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [U] [T] [D] à son paiement à compter de 3 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de M. [U] [M] [I]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, M. [U] [M] [I] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, pour la durée du bail du 12 août 2021 à la date du 10 août 2027 dans la limite de 24 000 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 2 mai 2025 a été régulièrement dénoncé à M. [U] [M] [I] le 19 mai 2025.

Par conséquent, il convient de condamner M. [U] [M] [I] à payer la somme de 7 476, 96 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec le locataire

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] à payer à la SCI CLEMENCE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI CLEMENCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 août 2021 entre la SCI CLEMENCE d’une part, et M. [U] [T] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 juillet 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [U] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [U] [T] [D] à payer à la SCI CLEMENCE la somme de 7 476.96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur la somme de 5 912,32 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE M. [U] [T] [D] à payer à la SCI CLEMENCE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [U] [M] [I] solidairement avec M. [U] [T] [D], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur, arrêtées au 12 novembre 2025 , soit la somme de 7 476.96 euros,

CONDAMNE M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] à payer à la SCI CLEMENCE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [T] [D] et M. [U] [M] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 mai 2025,

DEBOUTE la SCI CLEMENCE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE