TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

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18° chambre

1ère section

N° RG 22/00538

N° Portalis 352J-W-B7G-CV4MP

N° MINUTE : 4

Assignation du :

11 Janvier 2022

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L.S.B.A

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1537

DÉFENDERESSE

S.C.I. [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/00538 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4MP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 12 juin 2007, la SC [T] a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL Azurix, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016 avec échéance au 30 septembre 2015.

A son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

La destination est la suivante : usage de restaurant, cabaret, dîner spectacle dansant, bar, piano-bar.

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2011, la SARL Azurix a cédé son fonds de commerce (en ce, inclus le droit au bail) à la SARL LSBA, fonds de commerce actuellement exploité sous l’enseigne le 2+2 (club libertin).

Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2016, la SARL LSBA a fait signifier à la SC [T] une demande de renouvellement à compter du 1er juillet 2016. Le bailleur n’a pas fait connaître son refus dans le délai de trois mois à compter de la signification.

Par courrier du 11 février 2021, la SARL LSBA a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SC [T] de « procéder sans délai au remplacement du système de climatisation et de ventilation. Sans réponse de votre part sous huitaine, nous prendrons les mesures adéquates – au regard du dommage imminent et du trouble manifestement excessif dont votre cliente se rend coupable – pour les faire cesser ».

La SC [T] n’a pas donné suite à cette mise en demeure, de sorte que la SARL LSBA a saisi le juge des référés.

Par ordonnance du 19 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— ordonné au bailleur de prendre toutes les mesures nécessaires et/ou d’effectuer tous les travaux indispensables pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail, qui ne peuvent être exploités sans ces équipements techniques, et ce, dans le respect de la réglementation en vigueur, sous astreintes de 200 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— dit n’avoir lieu à référé sur les demandes de suspension de loyers.

Ladite ordonnance a été signifiée à la SC [T] le 28 mai 2021.

La SC [T] a interjeté appel contre l’ordonnance précitée.

Par ordonnance rendue le 2 décembre 2021, le premier président de la cour d’appel de Paris a prononcé la radiation de la procédure d’appel et a condamné la SC [T] à verser à la SARL LSBA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les 1er février et 22 avril 2022 la cour d’appel n’a pas fait droit à la demande de la SC [T] de réinscription au rôle.

L’ordonnance de référé du 19 mai 2021 est devenue définitive.

Par exploit d’huissier du 11 janvier 2022, la SARL LSBA a fait assigner la SC [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de :

— constater l’absence de tout démarrage de travaux indispensables pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation, qui ne peuvent être exploités sans ces équipements techniques, ordonnés à la SC [T] par ordonnance de référé du 19 mai 2021 exécutoire de plein droit et ordonnance de la cour d’appel de Paris du 2 décembre 2021 ;

— constater qu’elle a fait réaliser par la société Climdenfert – initialement mandatée par la SC [T] – les travaux de remplacement du système de refroidissement et d’extraction d’air conformément au devis établi en 2020 – dans les règles de l’art et en conformité avec la nouvelle réglementation en vigueur pour un coût de 99.966 euros TTC ;

En conséquence :

— condamner en raison de son inertie la SC [T] à lui verser la somme de 3.000 euros par jour à titre de provision sur le trouble de jouissance et la perte d’exploitation du 1er septembre au 31 décembre 2021, date à laquelle les travaux auxquels la SC [T] a été condamnée par ordonnance de référé du 19 mai 2021 auraient dû être achevés ;

— condamner SC [T] à lui rembourser les sommes engagées à cette fin pour un montant de 99.966 euros TTC.

Par conclusions du 25 mars 2025, la SARL LSBA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la déclarer recevable et bien fondée dans ses demandes ;

In limine litis

— juger que l’acte de cession du fonds de commerce a été notifié à la SC [T] par acte d’huissier du 23 décembre 2011 et que l’extrait de son Kbis mentionne depuis la cession une activité de « Club libertin. Bar. Restaurant » exercée sous l’enseigne " 2 + 2 » ;

— déclarer irrecevable en application de l’article 122 du code de procédure civile, l’argumentation de la SC [T] selon laquelle la Société LSBA aurait modifié la destination du bail en exerçant l’activité « Club libertin. Bar. Restaurant » ;

Sur le fond,

— juger que la SC [T] est tenue au regard des locaux aveugles et sans ouvrant extérieurs, de donner des locaux conformes aux normes de sécurité, et des équipements d’extraction de ventilation et de climatisation conformes aux normes actuelles ;

— juger que les équipements d’extraction de ventilation et de climatisation existants étaient équipés en gaz R-22, interdit depuis le 1er janvier 2015 ;

— juger que depuis l’ordonnance de référé du 19 mai 2021, désormais définitive, la SC [T] a été condamnée à réaliser les travaux indispensables pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux qui lui ont été donnés à bail sis [Adresse 4], qui ne peuvent être exploités sans ces équipements techniques ;

— juger que la SC [T] s’était engagée depuis un courrier officiel du 15 janvier 2018 à faire réaliser à ses frais les travaux de remplacement du système de climatisation et ventilation en ayant mandaté la société Climdenfert ;

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des arguments de la SC [T] ;

— juger que la SC [T] a persisté dans son manquement à l’obligation de délivrance en refusant de réaliser les travaux ordonnés sous astreinte, l’empêchant de pouvoir réouvrir ses locaux en septembre 2021 ;

— juger conformes aux règles de l’art les travaux qu’elle a avancés et réalisés par Climdenfert mandaté au départ par la SC [T], selon un devis de 99.966 euros TTC et validé par l’architecte de la copropriété le 11 février 2024 ;

— condamner la SC [T] à lui rembourser les sommes engagées à cette fin pour un montant de 99.966 euros TTC ;

— juger qu’elle est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour les loyers et charges appelés pour le 3ème et 4ème trimestres 2021 qui ne sauraient être dus, faute pour la SC [T] d’avoir réalisé les travaux ordonnés, qui auraient dû être achevés en août 2021 ;

— condamner en raison de son inertie la SC [T] à lui verser la somme de 3.000 euros par jour à titre de « provision » [sic] sur le trouble de jouissance et la perte d’exploitation du 1er septembre au 31 décembre 2021, date à laquelle les travaux auxquels la SC [T] a été condamnée par ordonnance de référé du 19 mai 2021 auraient dû être achevés ;

En tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SC [T] ;

— condamner la SC [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LSBA énonce:

— que l’obligation de délivrance perdure tout au long du bail et de ses renouvellements, et comprend notamment l’obligation de donner un local conforme aux normes de sécurité ;

— que lorsqu’il n’existe pas d’ouvrants extérieurs les travaux de remplacement du système de ventilation et climatisation obsolète et non conforme à la réglementation en vigueur relèvent de l’obligation de délivrance ; qu’à ce titre, le bailleur a été définitivement condamné par l’ordonnance du juge des référés du 19 mai 2021 à procéder aux dits travaux de mise en conformité ;

— que les stipulations contractuelles relatives aux obligations mises à la charge du preneur et clauses de souffrance dérogeant à l’article 1719 précité doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ;

— qu’elle n’a eu d’autre choix pour être en mesure d’exploiter les lieux que de faire réaliser à ses frais avancés, par la société Climdenfert que la SCI [T] avait déjà mandatée, les travaux indispensables à la ventilation/climatisation de l’établissement donné à bail ;

— qu’en vertu de l’article 1144 ancien du code civil, devenu l’article 1222 depuis le 1er octobre 2016, le locataire, créancier de travaux dus par le bailleur, peut, si ce dernier ne s’exécute pas spontanément, se faire autoriser par le juge pour y procéder régulièrement; que sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser ; que le seul tempérament à cette exception concerne le coût des travaux qui devront être réalisés de façon économique, le locataire ne pouvant sans mise en demeure solliciter le remboursement d’un montant démesuré au regard des travaux effectués ; qu’en l’espèce, le devis mis en œuvre au titre des travaux correspond en tous points au devis établi en 2020 à la demande de la SCI [T] ; que les équipements précédents ont été remplacés sans modification de la structure ;

— que le bailleur s’est prévalu des travaux pour tenter de faire réinscrire le dossier au rôle de la cour d’appel de Paris pour justifier de la réalisation de la décision de première instance exécutoire par provision, ce qui vaut reconnaissance de ce que les travaux devaient être exécutés ;

— que le bailleur ne peut se dispenser de l’obligation de délivrance aux motifs fallacieux qu’elle ne respecterait pas la destination des lieux ou que l’installation de douches aurait été à l’origine de la panne de climatisation ; que le fait qu’elle exerce une activité de « club libertin » ne peut pas être considéré comme une activité différente de l’activité restaurant, cabaret, dîner, spectacle dansant, bar, piano-bar, musique toutes ces prestations figurant dans les prestations d’un « club libertin » ;

— que s’agissant de la dette locative, l’exception d’inexécution justifie la dispense du loyers et des charges dans le cas où le bailleur n’aurait pas respecté l’obligation de délivrance ; que le bailleur qui a persisté dans son manquement ne saurait être fondé à réclamer le paiement des loyers et accessoires pour le 3ème et 4ème trimestres 2021;

— que s’agissant de dommages-intérêts, elle justifie à hauteur de 3.000 euros par jour d’un trouble de jouissance caractérisé par une perte d’exploitation chiffrée par expert-comptable à compter du 28 juin 2021, date à laquelle les travaux auraient dû être achevés jusqu’à l’achèvement des travaux au 31 décembre 2021.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2025, la SC [T] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la recevoir en ses demandes ;

— la déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— débouter la SARL LSBA de ses demandes à l’encontre de la SC [T] en ce qu’elles sont mal fondées ;

En tout état de cause,

— déclarer la SC [T] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle ;

Y faisant droit,

— condamner la SARL LSBA à lui verser la somme de 5.788,23 euros correspondant au solde au titre des loyers pour la période allant du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024;

— condamner la SARL LSBA à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la SARL LSBA à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LSBA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SC [T] énonce :

— qu’il est établi que la SARL LSBA est redevable de la somme de 5.788,23 selon décompte couvrant la période du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024 ;

— que s’agissant de la procédure abusive, elle est caractérisée par le fait que la SARL LSBA a initié pas moins de huit procédures à son encontre dont six pour la seule année 2021 ; que la SARL LSBA ne cesse de lui reprocher des manquements qui ne sont pas avérés, ce qui justifie l’allocation de 15.000 euros au titre de la procédure abusive ;

— que les travaux dont la SARL LSBA réclame le remboursement ont été réalisés sans son accord, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et au surplus sans contrôle de l’architecte de la copropriété ;

— que sous l’empire de l’article 1144 ancien du code civil, applicable en l’espèce, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord du bailleur, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui (Civ.3ème 23 mai 2013 n° 11-29.011 : JurisData n° 2013-010121) ; qu’une mise en demeure du bailleur est insuffisante, même si les réparations étaient nécessaires, efficaces et non excessives, une autorisation par décision de justice étant obligatoire (Cass. 3e civ., 24 juin 1998 : Loyers et copr. 1998, comm. 232, note B. Vial-Pedroletti) ; que dès lors, en l’absence de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, elle n’est pas tenue d’en supporter la charge ;

— qu’en ce qui la concerne, elle n’a pas été condamnée à exécuter des travaux, le juge des référés l’ayant simplement condamnée à prendre toutes les mesures nécessaires et/ou d’effectuer tous les travaux indispensables ; qu’en l’espèce, elle a pris les mesures nécessaires en faisant procéder à des vérifications sur place par un spécialiste ;

— que les travaux de réparation de l’installation de la climatisation n’entrent pas dans le champ de l’article 606 du code civil qui énonce les travaux qui incombent aux bailleurs; qu’en outre, aux termes du bail, le preneur était censé accepter le mobilier et matériel dans l’état auquel ils se trouvaient au jour de la prise d’effet du bail ; que le preneur n’a jamais justifié d’une maintenance et d’un entretien régulier desdites installations, obligation à laquelle il est tenu ; qu’il ressort des stipulations contractuelles que lesdits travaux incombent au preneur ;

— que s’agissant de l’obligation de délivrance, si le locataire utilise les locaux pour un usage non prévu contractuellement au bail, il ne peut réclamer à son bailleur des mises en conformité rendues nécessaires par cette activité (Civ.3ème 28 juin 2011 n° 10-16.854 ; Civ.3ème 4 juillet 2019 n°18-17.107) ; qu’en effet, le corollaire de l’obligation de délivrance est l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; qu’en l’espèce, elle n’a jamais donné son accord pour exploiter une activité de « club libertin », laquelle activité n’est ni incluse, ni connexe, ni complémentaire ; qu’il n’est pas démontré que les ouvertures et installations privatives présentes sur les lieux étaient ou auraient été insuffisantes pour permettre l’exploitation des activités de restaurant, cabaret, dîner, spectacle dansant, bar, piano bar, telles que figurant au bail ; que dès lors, et au regard de l’activité effectivement exercée par le preneur, il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son obligation de délivrance ;

— que s’agissant de la demande de dispense de loyers et de charges, la question relative au paiement des loyers impayés notamment au titre des 3ème et 4ème trimestres 2021 a été tranchée par un jugement du 28 septembre 2023 rendu par la 18ème chambre 2ème section du tribunal ; que dans ce cadre, la SARL LSBA a été condamnée à lui verser la somme de 201.762,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2021 ; que dès lors, la SARL LSBA est irrecevable et mal fondée à maintenir sa demande tendant à être exonérée du paiement des loyers dus au titre des 3ème et 4ème trimestres 2021, en ce qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée ; qu’en outre, la SARL LSBA ne justifie pas de son impossibilité d’exploiter les lieux ;

— que s’agissant du trouble de jouissance, le preneur ne produit aucun justificatif relatif au préjudice allégué.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 13 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

A ce titre le tribunal relève notamment que ne constituent pas des prétentions les moyens exprimés sous le titre « in limine litis » du dispositif des écritures de la SARL LSBA, de sorte qu’ils ne donneront pas lieu à mention dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de remboursement des travaux

Il résulte de l’article 1144 ancien du code civil, applicable en l’espèce, que le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Il est constant que sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Il doit être rappelé que l’urgence s’interprète strictement, s’agissant d’une exception au principe d’autorisation préalable.

Il est constant que le caractère obligatoire des travaux ne dispense pas le preneur d’être autorisé à les réaliser soit par le bailleur, soit judiciairement afin d’en obtenir le remboursement.

Il sera rappelé que seuls les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1er octobre 2016 peuvent bénéficier du régime posé par le nouvel article 1122 du code civil qui dispose que le preneur peut réaliser aux lieu et place du bailleur les travaux incombant à ce dernier et en obtenir le remboursement, à condition de l’avoir préalablement mis en demeure et que ces travaux aient un coût raisonnable. Il sera rappelé qu’il peut être dérogé conventionnellement à la règle nouvelle.

En l’espèce, le preneur a, par courrier du 11 février 2021, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le bailleur de " procéder sans délai au remplacement du système de climatisation et de ventilation.

Sans réponse de votre part sous huitaine, nous prendrons les mesures adéquates – au regard du dommage imminent et du trouble manifestement excessif dont votre cliente se rend coupable – pour les faire cesser ".

Par suite, par acte de commissaire de justice du 2 mars 2021, la SARL LSBA a fait assigner la SC [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de le voir ordonner à délivrer un local conforme et de procéder à la mise en place d’une ventilation mécanique d’air neuf et d’extraction d’air selon devis n°[Numéro identifiant 1]-A1 établi par la société Climdenfert qu’elle a elle-même missionnée pour réaliser ces travaux, le tout sous astreinte.

Par ordonnance du 19 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, ordonné au bailleur de « prendre toutes les mesures nécessaires et/ou d’effectuer tous les travaux indispensables pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail, qui ne peuvent être exploités sans ces équipements techniques, et ce, dans la respect de la réglementation en vigueur, sous astreintes de 200 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision. »

Ladite ordonnance a été signifiée le 28 mai 2021. La SC [T] a interjeté appel contre l’ordonnance précitée, mais elle est devenue définitive, suite à une radiation par ordonnance du 2 décembre 2021pour défaut d’inexécution. Par suite, la réinscription n’a pas été autorisée et la péremption d’instance paraît désormais acquise, de sorte que l’ordonnance du juge des référés est devenue définitive.

La SARL LSBA a fait réaliser par la société Climdenfert les travaux de remplacement du système de refroidissement et d’extraction d’air conformément pour un coût de 99.966 euros TTC dont elle justifie par des factures acquittées.

Il ne ressort d’aucun écrit que la SARL LSBA a été autorisée par la SC [T] à procéder aux travaux litigieux. Pas plus, la SARL LSBA ne justifie bénéficier d’une autorisation judiciaire, en ce que l’ordonnance précitée dont elle se prévaut ne l’a en effet pas autorisée à mettre en œuvre les travaux concernés, puisque la charge de ces travaux incombait au bailleur à ce titre.

La SC [T] reconnaît ne pas avoir exécuté lesdits travaux en invoquant le fait que l’ordonnance prévoyait alternativement la mise en place de « mesures nécessaires ».

A titre de « mesures nécessaires » elle fait soutenir avoir procédé à des vérifications sur place réalisées par un professionnel. Ces vérifications ne sauraient constituer des « mesures nécessaires pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail » au sens de l’ordonnance. Il y a donc lieu de constater que l’ordonnance n’a pas été exécutée.

Pour autant, même si cette ordonnance occupe une place non négligeable dans les écritures des parties, l’ordonnance précitée ne lie pas au fond le tribunal qui n’en est pas non plus le juge de l’exécution.

Au cas présent, après avoir relevé que le preneur n’a ni obtenu l’autorisation préalable du bailleur, ni l’autorisation judiciaire supplétive, le tribunal doit, pour statuer sur le bien-fondé de la demande de remboursement des travaux, s’attacher à vérifier que la condition d’urgence est satisfaite. Comme exposé précédemment cette condition doit s’apprécier strictement mais doit en outre être satisfaite avant le démarrage des travaux.

Le preneur rapporte que le système de climatisation est tombé définitivement en panne le 24 février 2021.

Néanmoins, il ressort du rapport de contrôle de fonctionnement des climatisations du 9 juillet 2021 effectué par la société Climdenfert ce qui suit :

— à l’étage : le climatiseur est fonctionnel mais obsolète. Il date de 1990 et fonctionne au gaz R22, un gaz HVF interdit à la fabrication depuis 2001 et interdit à la recharge en gaz recyclé depuis 2010. Le technicien n’a pas le pris le risque de brancher ces manomètres de frigoriste pour ne pas risquer de provoquer une fuite par une valve « shrader » qui se bloquerait ou perdrait son étanchéité après sollicitation ;

— au rez-de-chaussée : la machine n’a pas pu être essayée car sur la protection électrique il manque un fusible. Visuellement on peut dire que la machine est obsolète ; on voit la présence de bacs de rétention additionnels sous les machines qui avaient dû par le passé provoquer des fuites d’eau car les bacs internes aux machines étaient perforés ; il est noté une importante présence de rouille sur toutes les carrosseries ; les coffrets électriques internes aux machines sont déclarés obsolètes.

La société Climdenfert conclut au changement des installations datant de 30 ans au moment de son rapport.

Il ressort du courrier du 7 octobre 2021 de la société d’architecte SELARL [S] adressé au mandataire du bailleur qu’il est envisagé de remplacer la machinerie de climatisation pour la rendre conforme à un local clos recevant du public […]. La société d’architecte mentionne que des précisions seront données par la société Climdenfert quant aux futurs dimensionnements des grilles nécessaires et modifications qui devront être éventuellement apportées aux caissons.

La société Climdenfert a établi un devis de travaux en date du 15 novembre 2021 prévoyant en substance ce qui suit : remplacement du système de climatisation au R22; dépose des systèmes par démontage et évacuation par le club en matinée ; pose de deux groupes de condensation à air réversible en local sous toiture ; raccordements aéraulique sur réseau de gaine tôle existant ; les deux sorties nécessaires devront être équipées de grille par pluie avec ailettes ; l’ensemble des équipements sera suspendu sur tige filetée avec anti-vibratile à ressort ; raccordements électriques, aérauliques, frigorifiques et condensats, et mise en service.

Les factures afférentes aux dits travaux ont été payées par acomptes successifs avant d’être soldées, le tout sur la période courant du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021.

A défaut de datation précise par les parties, les travaux seront considérés comme ayant été exécutés au cours de la période de facturation.

Si le preneur justifie de la nécessité des travaux exécutés, force est de constater qu’aucune des pièces produites au débat n’établit l’urgence qu’il y avait à faire procéder à ces travaux au stade où ils ont été diligentés, tels qu’un péril imminent menaçant les biens ou les personnes, un risque de suffocation, d’incendie ou d’effondrement des équipements.

L’inertie manifeste du bailleur ne saurait caractériser l’urgence. La volonté d’anticiper la pleine reprise de l’activité au sortir de la crise sanitaire ne saurait davantage caractériser l’urgence dispensant de l’autorisation préalable requise, étant rappelé que l’autorisation judiciaire peut être sollicitée par une procédure de référé (y compris en cas de besoin référé d’heure à heure), et que cette condition d’urgence ne peut être admise qu’à titre exceptionnel, compte tenu des modalités procédurales ouvertes au preneur pour obtenir une autorisation judiciaire.

En l’absence de justification d’une autorisation préalable et de démonstration de ce qu’elle satisfait la condition d’urgence, la SARL LSBA doit être déboutée de sa demande de remboursement des sommes engagées pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail pour un montant de 99.966 euros TTC.

Sur l’exception d’exécution et les demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, en raison du manquement à l’obligation de délivrance

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, applicable en l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

En l’espèce, il ressort du bail que les locaux comprennent :

— un vaste local au rez-de-chaussée dont une partie arrière est couverte par une verrière;

— des locaux à l’entresol reliés au rez-de-chaussée par un escalier privatif ;

— des locaux en sous-sol également reliés aux locaux commerciaux.

La SARL LSBA fait valoir sans être contredite sur ce point qu’il n’y a pas d’ouvrants extérieurs.

Au cas présent, au regard des caractéristiques des locaux qui sont dépourvus d’ouvrants et qui s’ancrent en profondeur, le système de ventilation et de climatisation ne saurait être considéré comme une installation de confort et relève de l’obligation de délivrance du bailleur.

Or, il ressort des constatations précédentes tirées du rapport de la société de Climdenfert que les installations de climatisations n’étaient pas conformes aux normes en vigueur.

La question de l’activité effectivement exploitée par le preneur importe peu à cet égard, dès lors que la destination du bail prévoit l’accueil d’un public dans les locaux litigieux, lequel public doit pouvoir bénéficier d’un système de ventilation et de climatisation conformes aux normes en vigueur, au regard des caractéristiques des locaux.

A cet égard, la SC [T] ne saurait sérieusement soutenir que le gaz HVF dont il est rapporté qu’il est interdit à la fabrication depuis 2001 et interdit à la recharge en gaz recyclé depuis 2010 et qui était présent dans les anciennes installations ne poserait pas de difficultés, si les installations correspondaient davantage à une activité de dîner ou de cabaret, plutôt qu’à celles d’un « club libertin ».

En conséquence, en s’abstenant de donner l’autorisation aux travaux ou mesures de mise en conformité ou en s’abstenant de procéder par elle-même aux travaux ou mesures de mise en conformité, la SC [T] a manqué à son obligation de délivrance.

A cet égard, la clause qui stipule que le preneur était censé accepter le mobilier et matériel dans l’état auquel ils se trouvaient au jour de la prise d’effet du bail ne saurait dispenser le bailleur de l’obligation de délivrance.

Dès lors, s’agissant de l’exception d’inexécution, il y a lieu de l’accueillir mais seulement pour la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021, période des travaux. En effet, en l’absence de démonstration de l’urgence pour procéder auxdits travaux, il n’appartient pas à SARL LSBA de déterminer la période d’exécution desdits travaux qui lui aurait été la plus opportune.

Ainsi, il y a lieu de considérer que la SARL LSBA n’est pas redevable de la somme de 13.088,98 euros de loyers et de charges acquittée au titre de la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021, somme calculée comme suit : 37 jours indus sur un trimestre de 90 jours, soit 41% du loyer du 3ème trimestre 2021 qui s’élève à 31.921,90 euros, soit : 41% * 31.921,90 € = 13.088,98 €.

En conséquence, en raison de l’exception d’inexécution, il y a lieu de déclarer que la SC [T] est redevable à la SARL LSBA de la somme de 13.088,98 euros correspondant aux loyers et charges indûment appelés pour la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021.

Le moyen soulevé par le bailleur tiré de l’autorité de la chose jugée, en ce que la SARL LSBA a été condamnée au paiement desdits loyers et charges par le jugement du 28 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris ne saurait être accueilli, alors que la présente demande ne caractérise pas la même cause, la question du manquement éventuel à l’obligation de délivrance, élément nouveau, n’ayant pas été prise en compte dans le précédent jugement.

S’agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, le tribunal constate qu’elle est curieusement formulée à titre provisionnel. Le litige ayant été initié devant le juge des référés, le tribunal considère en l’espèce qu’il s’agit d’une erreur de plume, laquelle n’a au demeurant pas été relevée par la SC [T].

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour perte d’exploitation, la SARL LSBA produit une attestation d’un expert-comptable du 20 juillet 2021 qui fait état d’une perte d’exploitation de 3.183 euros par jour, en raison de la non réouverture du club, calculée par référence aux trois exercices précédant la période Covid 19, soit la période courant de l’année 2017 à l’année 2019.

Pour rappel, seule la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021 qui correspond à la période des travaux est indemnisable. Or, cette période s’inscrit dans le contexte particulier de sortie de crise du Covid 19 – la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 institue le régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire.

Dans ce contexte persistaient notamment certaines jauges et l’obligation de porter un masque dans les lieux clos avaient cours.

Dans ces circonstances, en raison de la persistance de certaines mesures restrictives et de l’insécurité sanitaire qui était encore présente dans l’esprit du public, le calcul de la perte d’exploitation ne saurait correspondre à des années d’exploitation pré-Covid 19 et il convient dès lors de fixer souverainement ladite perte journalière à la somme forfaitaire de 1.000 euros par jour, pour la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021, soit au total la somme de 38.000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte d’exploitation, calculée comme suit : 38 jours * 1.000 € = 38.000 €.

La SC [T] sera condamnée au paiement de ladite somme.

La SARL LSBA sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 5.788,23 euros au titre d’un solde restant dû au 3ème trimestre 2024. Au soutien de cette demande il produit un courrier de son conseil du 17 décembre 2024 adressé au conseil du preneur, rédigé en ces termes :

«  Après analyse du dispositif et des motivations du jugement du 28 septembre 2023, j’ai refait le compte des loyers et charges dus et réglés depuis le 1er janvier 2022 (date postérieure à l’arrêté de compte du tribunal), jusqu’au terme du 3e trimestre 2024, que vous trouverez en pièce jointe.

Il apparaît un solde restant dû par votre cliente de 5.788,23 euros ".

En l’absence de décompte précis et vérifié soumis à la contradiction, ce courrier est insuffisant sur le plan probatoire à établir la réalité de cette créance, la SC [T] sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre de la dette locative arrêtée au 3ème trimestre 2024.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs.

Le juge doit caractériser les circonstances qui auraient fait dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

En l’espèce, la SC [T] sollicite le versement de 15.000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, la SARL LSBA a partiellement obtenu gain de cause, de sorte que le manquement dénoncé, soit le manquement à l’obligation de délivrance, est avéré, étant précisé en outre que l’abus ne saurait être établi par le seul caractère multiple des procédures qui peut résulter de l’inertie du bailleur, celle-ci ayant été constatée à cet égard sur l’absence d’exécution des travaux et/ ou de mesures nécessaires pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail.

En conséquence, la SARL LSBA sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte la SC [T] sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte la SC [T] sera condamnée à payer à la SARL LSBA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Parallèlement la SC [T] sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DEBOUTE la SARL LSBA de sa demande de remboursement des sommes engagées pour assurer l’effectivité de la ventilation et de la climatisation des locaux donnés à bail pour un montant de 99.966 euros TTC ;

DIT que la SC [T] est redevable à la SARL LSBA de la somme de 13.088,98 euros correspondant aux loyers et charges indûment appelés pour la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021, en raison de l’exception d’inexécution ;

CONDAMNE la SC [T] à payer à la SARL LSBA la somme de 1.000 euros par jour pour la période du 15 novembre 2021 au 22 décembre 2021, soit la somme totale de 38.000 euros au titre des dommages-intérêts pour perte d’exploitation ;

DEBOUTE la SARL LSBA du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SC [T] de sa demande en paiement au titre de la dette locative arrêtée au 3ème trimestre 2024 ;

DEBOUTE la SC [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SC [T] aux entiers dépens;

CONDAMNE la SC [T] à payer à la SARL LSBA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SC [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME