TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe BOUILLET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03333 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBN

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [N] épouse [I], demeurant [Adresse 1]-ETAT-UNIS

domiciliée chez son gérant locatif la Gérance Liitre dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe BOUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

[X] du 20 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03333 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2024 avec effet au 26 février 2024, Mme [S] [I] a donné à bail à M. [U] [W] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situé au [Adresse 3], pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 1.680 euros mensuels, outre une provision sur charges de 60 euros mensuelle.

La gestion locative de ce bien a été confiée à la gérance LITTRE, selon mandat de gestion locative du 9 avril 2018.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, Mme [S] [I] a délivré congé à M. [U] [W] d’avoir à quitter le logement avec échéance au 25 février 2025.

Par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2024, Mme [S] [I] faisait délivrer à son locataire un commandement de payer.

M. [U] [W] ne réglant pas les modalités du commandement de payer et se maintenant dans les lieux, Mme [S] [I] l’assignait en justice par exploit de commissaire de justice délivré le 12 mars 2025 aux fins de valider le congé délivré et constater la résiliation du bail.

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025, Mme [S] [I], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

A titre de demandes principales :

— Valider le congé délivré le 5 novembre 2024 à effet au 25 février 2025,

— Constater la résiliation du contrat de bail,

A titre de demandes subsidiaires :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Constater la résiliation du contrat de bail,

A titre de demande infiniment subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour sous-location irrégulière et défaut de paiement répété,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de M. [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner M. [U] [W] à lui payer la somme de 26 183,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal :

o Sur la somme de 5 760 euros à compter du 23 septembre 2024,

o Sur la somme de 13 520 euros à compter du 12 mars 2025,

o Pour le surplus à compter du jugement à intervenir,

— Condamner M. [U] [W] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 25 février 2025 et fixer son montant à la somme de 3 420 euros mensuelle et ce jusqu’à la remise effective des clés et le départ des lieux loués,

— Condamner M. [U] [W] à lui payer la somme de 2 618,38 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— Débouter M. [U] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [U] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [U] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 5 novembre 2024 et le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, M. [U] [W] était représenté par son conseil. Il a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

— Requalifier le contrat de bail conclu le 21 février 2024 entre M. [U] [W] et Mme [S] [I] en bail à usage d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— Constater que le congé délivré le 5 novembre 2024 est irrégulier,

— Constater que le commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 est irrégulier,

— Débouter Mme [S] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Mme [S] [I] à payer à M. [U] [W] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [S] [I] aux dépens.

A titre de demande subsidiaire :

— Débouter Mme [S] [I] de sa demande formulée au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation,

— Accorder à M. [U] [W] les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative,

— Accorder à M. [U] [W] un délai jusqu’au mois de septembre 2026 pour quitter les lieux,

— Réduire à de justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions visées par le greffier pour plus ample exposé du litige.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le régime juridique du bail et la validité du congé

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La loi du 6 juillet 1989 énonce en son article 2 que ses dispositions « s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale (…) ». La loi ne peut pas s’appliquer à une résidence secondaire.

Il résulte du contrat de bail produit aux débats que celui-ci est libellé comme « régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil », que son intitulé indique qu’il s’agit d’un logement vide à usage d’habitation secondaire alors étant précisé sur la même page du contrat de bail qu’il s’agit d’une location meublée (page 1 du contrat de bail, pièce 2, demandeur).

Le défendeur sollicite la requalification du contrat de bail en soutenant que le bien litigieux est réalité sa résidence principale et non secondaire.

Or dans le cas d’espèce, il importe de se placer à la date de la signature du bail et apprécier la commune intention des parties alors. Il apparaît que le bail mentionne expressément que le défendeur demeure [Adresse 4].

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que Mme [S] [I] avait connaissance de ce que M. [C] prenait à bail son bien car M. [I] devait travailler la semaine à [Localité 1]. Cette connaissance de la situation professionnelle de son locataire lui imposant d’être à [Localité 1] ne pouvait être ignorée par celle-ci versant elle-même un contrat à durée indéterminé pour un emploi à temps plein dans café situé à [Adresse 5] de son locataire signé en date du 9 janvier 2024 (pièces 21 et 22 demandeurs). Mme [S] [I] avait ainsi connaissance de ce que la résidence principale de son locataire allait nécessairement être son adresse parisienne et non à [Localité 2]. M. [W] justifie quant à lui de cet état de fait en versant sa domiciliation fiscale pour l’année 2024 à l’adresse litigieuse.

Il est donc suffisamment établi que la résidence principale de M. [U] [W] est située [Adresse 3].

Quant aux caractéristiques de ce bail, il ressort du bail et des photos produites notamment via un site de location en ligne que le bien a été loué meublé (pièces 1, 24 et 25, demandeur).

Ainsi, la location vide à usage d’habitation secondaire visée au bail doit s’analyser en réalité en un bail meublé régi par les dispositions de la loi de 1989.

Dès lors le congé donné par Mme [S] [I] sur le fondement de l’article II – résiliation congé et prévoyant que le bailleur pourra résilier le contrat par lettre recommandée ou courrier d’huissier en prévenant le locataire trois mois au moins avant le terme du contrat ne peut s’appliquer, les dispositions de la loi de 1989 étant d’ordre public, notamment en matière de congé.

En conséquence, le bail meublé est bien régi par les dispositions de la loi de 1989 et le congé délivré le 5 novembre 2024 (pièce 4, demandeur) est-il nul.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience laquelle était initialement fixée au 10 juillet 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 septembre 2024.

Le défendeur soutient toutefois que ce commandement de payer est nul en ce qu’il est irrégulier.

S’il vise en effet les dispositions du code civil en lieu et place des dispositions de la loi de 1989, le commandement reprend les avertissements sur ses droits et démarches possibles dans le cadre d’une telle procédure en indiquant notamment la possibilité de saisir le fonds de solidarité logement du CCAS compétent dont les coordonnées sont fournies. Ainsi, alors qu’une clause résolutoire était bien visée dans le contrat de bail initial, et malgré sa requalification en bail soumis à la loi de 1989, aucun grief n’étant démontré de l’irrégularité du commandement de payer, celui-ci demeure valide.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 760 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, seule la somme de 3480 euros ayant été réglée.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [S] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2025, M. [U] [W] lui devait la somme de 26 183,83 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 5760 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1781,46 euros, la majoration sollicitée n’étant pas justifiée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [I] ou à son mandataire.

5. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [U] [W] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de Mme [S] [I] tendant à son application seront donc rejetées.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 500 euros à la demande de Mme [S] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le contrat conclu le 21 février 2024 avec effet au 26 février 2024 entre Mme [S] [I], d’une part, et M. [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] en bail meublé régi par les dispositions de la loi n° 89 -462 du 6 juillet 1989,

DÉCLARE nul le congé délivré le 5 novembre 2024,

REJETTE la nullité du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024,

CONSTATE que la dette locative visée dans ledit commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 février 2024 avec effet au 26 février 2024 entre Mme [S] [I], d’une part, et M. [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1781,46 euros (mille sept cent quatre-vingt-un euros et quarante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à Mme [S] [I] la somme de 26 183,83 euros (vingt-six mille cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 5 760 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [S] [I] de sa demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à Mme [S] [I] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 et celui de l’assignation du 12 mars 2025 mais écarte le coût du congé délivré le 5 novembre 2024,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge