N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMO5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMO5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

Monsieur [L] [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER,Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMO5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 septembre 2023 à effet du 3 octobre 2025, Madame [K] [G] a consenti à Monsieur [L] [W] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] (67) moyennant un loyer mensuel de 420.00 euros outre 80.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [K] [G] a fait signifier à Monsieur [L] [W] le 24 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1398.78 euros.

Par acte du 5 février 2025, Madame [K] [G] a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé de la résiliation du bail à compter du 5 décembre 2024, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 9 mai 2025, Madame [K] [G], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location au 5 décembre 2024,Ordonner l’évacuation de Monsieur [L] [W] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 15.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [L] [W] au paiement de la somme provisionnelle de 3184.63 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 décembre 2024 à un montant équivalent à celui du loyer, des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux, payable dans les mêmes conditions que ces derniers, Condamner Monsieur [L] [W] au paiement des loyers échus et à échoir jusqu’à la constatation de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du contrat, puis à compter de cette date, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer, charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 700.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier (article 10 et 12 du décret du 12.12.1996 modifié par décret n°2001-212 du 8.3.2001),Constater le caractère exécution par provision de la décision à intervenir,

Madame [K] [G] précise que Monsieur [L] [W] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail depuis la date de résiliation du bail. Elle précise que la dette locative s’élève à la somme de 4627.00 euros au mois d’avril 2024. Elle précise que Monsieur [L] [W] a perdu une bourse d’études et ne perçoit qu’une somme de 100.00 euros mensuelle au titre des allocations familiales insuffisante pour lui permettre de régler le loyer.

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Monsieur [L] [W] expose être suivi par un psychiatre. Il précise être étudiant et percevoir une aide financière de son grand-père d’un montant mensuel de 100.00 euros. Il soutient vouloir restituer le logement donné à bail et partir vivre chez une amie.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 12 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 24 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1398.78 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [K] [G] a produit à l’audience un décompte au 31 mai 2025 duquel il ressort que Monsieur [L] [W] reste redevable de la somme de 4627.67 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 comprise.

Monsieur [L] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [L] [W] sera condamné à payer à titre provisionnel à Madame [K] [G] la somme de 4627.67 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [L] [W] n’a pas repris le règlement des loyers courants et ne justifie pas d’une solvabilité suffisante pour apurer la dette locative dans le cadre de délais de paiement en sus du loyer courant.

Il n’y a ainsi pas lieu à accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [L] [W] sera ordonnée.

La demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas démontrée à ce stade, sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [L] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [L] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 5 décembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [J] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4627.67 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 5 décembre 2024.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [W] ferait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [L] [W], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier, qui sont de droit, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [K] [G] la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par Madame [K] [G] à l’encontre de Monsieur [L] [W] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 septembre 2023 entre Madame [K] [G], et Monsieur [L] [W] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] (67), sont réunies à la date du 5 décembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (67) ;

ORDONNONS à Monsieur [L] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [K] [G] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [W] à payer à Madame [K] [G] la somme de 4627.67 euros (quatre-mille six cent vingt- sept euros et soixante-sept centimes) au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [W] à payer à Madame [K] [G] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, outre actualisation conformément au bail à compter du 5 décembre 2024, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire et libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [J] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4627.67 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 5 décembre 2024 ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [W] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [L] [W] à payer à Madame [K] [G] la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la protection statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER