TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06177 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZRPD

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Avril 2026

DEMANDERESSES

SCI WALLACE VINCI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

SC AMARYLIS, société civile de droit luxembourgeois, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

SCI F.C.H, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentées par M^e Pedro CROS RAMOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1647

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06177 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZRPD

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – 14-16 rue Leroux – [Adresse 3] – [Adresse 4], représenté par son syndic,

la S.A.S. CABINET BALZANO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Luc CASTAGNET

de L’AARPI LERINS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0490

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Camille CHAUMONT, Greffière à l’audience de plaidoiries et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble situé au [Adresse 1], 14 et 16 rue Ledoux, [Adresse 3] et [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 avril 2023, la SCI WALACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], 14 et 16 rue Ledoux, [Adresse 3] et [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°5, 8 et 10-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, et au visa des articles 10 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 bis, 14, 15-1, 17-1 et 32 du décret du 17 mars 1967, et des articles 6 et 1984 et suivants du code civil, les SCI WALLACE VINCI, SCI F.C.H et la SC AMARYLIS demandent au tribunal de :

« -Rejeter l’ensemble des prétentions du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6] – [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] ;

A TITRE PRINCIPAL

— Annuler les résolutions n°5, n°8 et n°10.2 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2023 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6] – [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Juger qu’en réalité les résolutions n°5, n°8 et n°10.2 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2023 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6] – [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] ont été rejetées ;

— Enjoindre au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6]- [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] de communiquer aux copropriétaires une version rectifiée du procès-verbal d’assemblée générale du 16 janvier 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Dispenser la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H, et la Société civile AMARYLIS, de toute participation à la dépense commune engendrée par la présente instance pour le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6] – [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 6]- [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] à verser à la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H, et la Société civile AMARYLIS, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025 par voie électronique, et au visa de l’article 17 du décret n°67-223 du 13 mars 1967 et de l’article 56 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – 14-16 RUE LEROUX – [Adresse 3] – [Adresse 4] en ses écritures et les déclarer bien fondées ;

— DEBOUTER la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER solidairement la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de la somme de 6.000 € au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – 14-16 RUE LEROUX – [Adresse 3] – [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet BALZANO ;

— CONDAMNER la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Luc CASTAGNET en application de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 22 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 28 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la nullité des résolutions 5, 8 et 10-2 de l’assemblée du 16 janvier 2023

En l’espèce, la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS soulèvent la nullité des résolutions de 5, 8 et 10-2 de l’assemblée du 16 janvier 2023, expliquant que si l’assemblée générale du 5 mars 2024 a réitéré les résolutions 5 et 8, elles gardent un intérêt à agir pour les demandes accessoires ; que par ailleurs, la résolution 10-2 n’a pas été réitérée  ; que le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2023 n’a pas de force probante faute de signature par le président de séance et les deux scrutateurs, de sorte que la véracité et la régularité des votes peuvent être remises en cause ; que, concernant la résolution n°5, les voix de la SCI Wallace Vinci et des copropriétaires représentés par le gérant de cette société, Monsieur [J], ont été comptabilisées comme favorables alors qu’elles étaient défavorables ; que le mandat de la SCI Novabel, non daté et non signé, donné au syndic, le cabinet Balzano, est nul, la sous-délégation mentionnée dans le mandat ayant été réalisé postérieurement par le syndic lui-même ; que le mandat n’a pas été donné au président de séance ; que le copropriétaire Monsieur [H] est considéré comme représenté alors qu’aucun pouvoir de représentation n’existe et que la feuille de représentation n’indique ni l’identité ni l’adresse du représentant ; que le pouvoir de la SCI CCL a été accepté par Monsieur [B] le 21 janvier 2023 soit postérieurement à la date de l’assemblée générale litigieuse ; que la société Silver Avenir, domiciliée chez les consorts [A], a délivré un pouvoir au nom des consorts [A] alors qu’ils ne sont pas les gérants de la société ; que certains pouvoirs comportent des signatures qui ne correspondent pas aux signatures apposées sur la feuille de présence ou qui sont les mêmes alors que les mandants sont différents; que des mandats, comme le relèvent l’expertise graphologique, sont des documents dupliqués qui comportent des mentions ajoutées, de manière frauduleuse ; que des mandats ne sont pas signés soit par le mandant soit par le mandataire ; que Monsieur [O], gardien de l’immeuble qui est un préposé du syndic, ne peut pas représenter des copropriétaires ce qu’il a pourtant accepté ; que la SCI Des Cressonnières est considérée comme représentée alors que la feuille de présence ne comporte aucun émargement ; que quatre formulaires de vote par correspondance ne sont pas paraphés sur l’ensemble des pages et ne reprennent pas les mentions nécessaires ; que le syndic ne démontre pas avoir reçu ces formulaires de vote par correspondance 3 jours avant l’assemblée générale ; et que l’un des formulaires est une reconstitution de plusieurs documents différents ; et que l’ensemble des irrégularités conduit à retrancher 8.967 tantièmes justifiant l’annulation des trois résolutions litigieuses.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes expliquant que les résolutions querellées 5 et 8 ont fait l’objet d’une réitération lors de l’assemblée générale du 5 mars 2024 devenue définitive ; que l’absence de signature du procès-verbal n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale ; qu’aucun élément n’établit l’existence d’erreurs dans les informations figurant sur la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale contestée ; que si des erreurs de comptabilisation des votes sont survenues, notamment pour la résolution 10-2, le sens du vote n’aurait pas changé ; que les erreurs affectant les mandats de la SCI Novabel ont été corrigées et sans qu’elles ne constituent des causes de nullité de l’assemblée générale ; que Monsieur [H] est en indivision avec son épouse qui était présente et a signé la feuille de présence pour son conjoint ; qu’une simple erreur matérielle entache le mandat donné par la SCI CCL ; que les consorts [A] ont payé les charges de copropriété de la société SILVER AVENIR preuve qu’ils en sont les représentants ; qu’aucun texte n’impose la signature du mandat par le mandataire ni le paraphe du formulaire de vote par correspondance ; et que le rapport technique versé aux débats est rédigé par les copropriétaires demandeurs eux-mêmes de sorte qu’il ne peut constituer une preuve suffisante.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il est constant que lorsque la décision d’assemblée générale attaquée a été confirmée par une décision postérieure contre laquelle le copropriétaire n’a formé aucun recours, de sorte qu’elle est devenue définitive, le copropriétaire n’a plus d’intérêt à agir contre la décision initiale.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. […] Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale : 1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ; 2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; 3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; 4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que c’est le syndic qui engage, congédie et fixe les conditions de travail du gardien.

Le lien de préposition qui n’est pas défini par le code civil, s’entend d’un lien de subordination en vertu duquel une personne exerce une activité sous le contrôle, l’autorité et pour le compte d’une autre qui dispose d’un pouvoir de lui donner des ordres. Il n’est pas alors nécessaire qu’il existe une relation de droit tel un contrat de travail le pouvoir effectif de donner des ordres étant suffisant à caractériser un lien de subordination.

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Décision du 21 Avril 2026

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La feuille de présence doit contenir les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et qui y ont été représentés, l’omission de mentions obligatoires de ladite feuille de présence ne rendant annulable l’ assemblée générale qu’en l’absence d’éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats des votes.

Aux termes de l’article 17-1 du même décret, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Il est établi que les résolutions 5 et 8 de l’assemblée du 16 janvier 2023 ont été réitérées lors de l’assemblée générale du 5 mars 2024, et qu’aucun recours n’a été formé dans les délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les demandes visant à annuler ces deux résolutions litigieuses sont sans objet. Pour autant, aucun élément n’établit que la résolution 10-2 a fait l’objet d’une réitération postérieure à l’assemblée querellée, sans recours dans les délais prévus par la loi du 10 juillet 1965, et compte tenu de l’existence de demandes accessoires, il convient donc d’examiner les moyens soulevés par les demandeurs.

Or, à la lecture de la feuille de présence versée aux débats, et tel que le relèvent les demandeurs, sans que ce point ne soit contesté par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que Monsieur [O] est le gardien de l’immeuble en cause et que ce dernier a représenté trois copropriétaires, à savoir Madame [T] [K], l’indivision [F] ainsi que la SCI Lederer Bis. Sur la feuille de présence, le nom de Monsieur [O] est expressément mentionné dans la rubrique dédiée à l’identification du mandataire, et ce dernier a signé la dite feuille de présence, bien que parmi les pièces produites par les parties, aucun pouvoir au nom de ces trois copropriétaires ne soit versé aux débats.

En sa qualité de gardien de l’immeuble, qui exécute les ordres donnés par le syndic et peut être congédié par ce dernier, Monsieur [O] apparaît nécessairement lié au syndic par un lien de subordination lui interdisant de représenter tout copropriétaire lors d’une assemblée générale

Compte tenu de la participation du préposé du syndic au vote des résolutions soumises à l’assemblée générale du 16 janvier 2023, les résolutions litigieuses ont été votées en violation des dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sans qu’il n’y ait lieu d’établir l’existence d’un grief.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution 10-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés .

Décision du 21 Avril 2026

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2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires , partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur la dispense de participation à la dépense commune

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Compte tenu des éléments qui précèdent, la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06177 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZRPD

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE nulle la résolution 10-2 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023 ;

DIT que la demande d’annulation des résolutions 5 et 8 de l’assemblée générale du 16 janvier 2023 est sans objet ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], 14 et 16 rue Ledoux, [Adresse 3] et [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], 14 et 16 rue Ledoux, [Adresse 3] et [Adresse 4] à payer à la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE la SCI WALLACE VINCI, la SCI F.C.H et la SC AMARYLIS de toute participation à la dépense commune des frais de procedure;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Avril 2026

Le Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame C. BRANLY-COUSTILLAS