TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me [W], M^e MORIAU

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e FARRAN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03736

N° Portalis 352J-W-B7F-CT7KI

N° MINUTE :

Assignation du :

26 février 2021

JUGEMENT

rendu le 29 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. GRENEIFFEL

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0376

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Corinne DIAZ de la SELEURL Corinne DIAZ SELARL D’AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1360

S.A. [U] [Y] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1202

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03736 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT7KI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 avril 2026, prorogé au 29 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 mars 1997, la SCI Greneiffel a acquis les lots n°59, 60, 3, 26, 28 et 29, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris 15ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique en date du 11 septembre 2020, la SCI Greneiffel a promis la cession des lots n°3 et n°60, à la SCI Lucille, sous réserve de régularisation par l’assemblée générale des modifications intervenues dans la consistance des lots en question.

Lors de l’assemblée du 27 novembre 2020, ont été rejetées les résolutions n°20-1 à 20-7 et n°21 relatives à l’adoption du projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division présenté par la SCI Greneiffel.

C’est dans ces conditions que la SCI Greneiffel a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier de justice en date du 26 février 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris 15ème, aux fins d’annulation des résolutions n°20-1 à 20-7 et n°21 de l’assemblée du 27 novembre 2020, d’indemnisation de ses préjudices, de modification de l’état descriptif de division, de reconnaissance d’acquisition par usucapion d’une partie du lot n°60, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L’instance a été enregistrée sous le RG 21/03736.

L’assemblée générale du 27 mai 2021 a rejeté les résolutions réitérées par la SCI Greneiffel.

Lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2021, le cabinet [P] et [M] a été désigné en qualité de syndic de copropriété, succédant au cabinet [N] [B].

Par exploit du 8 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée au cabinet [N] [C]. L’affaire a été enregistrée sous le RG 21/13405.

Le 19 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les instances, qui se sont poursuivies sous le numéro RG 21/03736.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la SCI Greneiffel demande au tribunal, au visa des articles 10-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 2272 du code civil, de :

«  Dire et juger la SCI Greneiffel recevable et bien fondée en ses demandes ;

Annuler les résolutions 20-1 à 20-7 et 21 de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 15ème à payer à la SCI Greneiffel la somme de

50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Juger que la SCI Greneiffel a acquis par usucapion la petite pièce située au premier étage et jouxtant les deux pièces de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble formant partie du lot 60 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] et [Adresse 9] à Paris 15ème, correspondant au lot n°61 du projet de modificatif de l’EDD établi par le cabinet Mètre à Mètre Géomètres, en date du 1er septembre 2020 ;

Dire que la SCI Greneiffel devra faire publier le jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière.

À titre infiniment subsidiaire, avant dire droit,

Commettre tel expert, avec mission de :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux ;

— entendre tous sachants ;

— dater les travaux d’annexion de la courette commune (lot n°60 de l’EDD au 1er étage), en analysant notamment le plafond ayant recouvert l’emprise de la courette commune située dans la salle de bains de l’appartement litigieux acquis, ainsi que les travaux d’annexion de la courette sur tous les étages supérieurs jusqu’au dernier étage de l’immeuble ;

Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du C.P.C. et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au

greffe ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à Paris 15ème à payer à la SCI Greneiffel la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispenser la SCI Greneiffel de toutes participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 4] en tous les dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Farran, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]-[Adresse 8] et [Adresse 5] à Paris 15ème, demande au tribunal, au visa des articles 9, 325 et suivants et 331 et suivants du code de procédure civile, des articles 2272 et 2261 du code civil, de :

«  Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 5] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

L’en déclarer bien fondé,

À titre liminaire,

Déclarer qu’il existe entre le litige initié par la SCI Greneiffel et l’action en intervention forcée introduite par le syndicat des copropriétaires contre la société [U] [Y] – [B] SA un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou de les faire juger ensemble.

En conséquence,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris (75015), représentée par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de la société [U] [Y] – [B] SA dans la procédure engagée par la SCI Greneiffel suivant assignation en date du 26 février 2021, et tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires ;

Juger que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable à la société [U] [Y] – [B] SA ;

Au fond, à titre principal,

Déclarer que le syndicat des copropriétaires défendeur n’a commis aucun abus de droit à l’encontre de la SCI requérante ;

En conséquence,

Débouter purement et simplement la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants de sa demande tendant à voir annuler les résolutions 20-1 à 20-7 et 21 de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 ;

Débouter purement et simplement la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires concluant fondée sur l’article 1240 du code civil ;

Débouter purement et simplement la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants de sa demande tendant à voir juger que la SCI Greneiffel a acquis par usucapion le petite pièce située au premier étage (constituant après abattement d’un mur porteur une salle de bains de 8m²) et jouxtant les deux pièces de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble formant partie du lot 60 de l’état descriptif de division de l’immeuble…, correspondant au lot n°61 du projet de modificatif… établi par le cabinet Mètre à Mètre Géomètre, en date du 1er septembre 2020 (Sic) ;

Débouter purement et simplement la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants, de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 11] à Paris (75015) représenté par son syndic en exercice.

Débouter purement et simplement la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants de sa demande de désignation d’expert judiciaire en application des articles 144 et 146 du code de procédure civile et de la jurisprudence en vigueur précitée sur les conditions nécessaires pour que cette mesure soit octroyée par le juge ;

À titre subsidiaire,

Condamner la société [U] [Y] -Sotragi SA, représentée par son représentant légal, à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires défendeur de toutes éventuelles condamnations qu’il pourrait prononcer à son encontre au profit de la SCI Greneiffel, ce en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 modifié ;

En toute hypothèse,

Condamner au vu du modificatif du cabinet Mètre à Mètre qui prouve tous les travaux sauvages affectant les parties communes de l’immeuble réalisés en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et découverts par la copropriété pour la première fois lors de l’assemblée générale de 2020, la SCI Greneiffel représentée par ses co-gérants à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 11] à Paris (75015), représenté par son syndic en exercice, la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts réparatoires en application de l’article 1240 du code civil et de l’article 25b de la loi susvisée ;

Condamner tout(s) succombant(s) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 13 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter purement et simplement la société [N] [B] SA représentée par son représentant légal de sa demande d’article 700 formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice ;

Condamner tout(s) succombant(s) aux entiers dépens d’instance que la société Corinne Diaz SELARL d’avocat pourra recouvrer pour ceux dont elle fait l’avance dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 février 2023, la SA [N] [B] demande au tribunal, de :

«  Rejeter la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 1] ;

Le débouter de ses demandes visant à ce que la société [U] [Y] [B] la garantisse et la relève indemne de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tant que de besoin,

Débouter la SCI Greneiffel de toutes ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à verser à la société [U] [Y] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 30 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande d’annulation de résolutions

La SCI Greneiffel sollicite l’annulation des résolutions 20-1 à 20-7 et 21 de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 au motif que celles-ci, afférentes à la régularisation des modifications apportées au lot n°60, devaient être soumises au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle relève que ces décisions ont été ajournées « à l’unanimité » pour une prétendue absence de quorum alors qu’aucun quorum n’est prévu en la matière. Elle estime que la double majorité prévue par l’article 26 n’étant pas atteinte, les résolutions en question devaient faire l’objet d’un rejet et non d’un ajournement, ce qui constitue un abus manifeste de droit tendant à empêcher la vente de ses lots.

Le syndicat des copropriétaires, qui relève que les griefs sont principalement articulés à l’encontre du syndic, conteste tout abus de droit dans le refus de l’assemblée d’approuver le modificatif de l’état descriptif de division soumis par la SCI Greneiffel. Il rappelle à cet égard que les résolutions contestées avaient pour objet d’approuver la régularisation de nombreuses modifications et travaux opérés sans autorisation par la demanderesse et que celle-ci s’est abstenue de fournir un dossier travaux de nature à informer les copropriétaires sur la désignation des lots litigieux et la régularité des travaux réalisés. Le syndicat ajoute que le fait que les décisions aient été ajournées et non rejetées n’est pas de nature à entraîner l’annulation des décisions en question dès lors qu’aucun préjudice n’est justifié.

La société [U] [Y] [B] oppose que la mention d’un ajournement au lieu d’un rejet n’a aucune conséquence dès lors que les votes étaient rappelés et qu’elle équivaut ainsi à un rejet, les conditions de majorité requises n’étant pas atteintes. Elle ajoute que ce rejet ne constitue pas un abus de droit mais le libre choix de l’assemblée au vu des circonstances de l’espèce.

Sur ce,

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Une décision se définit comme l’adoption d’une position définitive consacrée par un vote, et peut être annulée pour vice de fond ou de forme ou d’abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2020, auquel il est renvoyé pour le contenu intégral des résolutions querellées, que la résolution n°20, intitulée « projet de modificatif du règlement de l’état descriptif de division à la demande de la SCI Greneiffel » comporte sept- sous-résolutions (20-1 à 20-7) respectivement relatives à :

— résolution 20-1 : création d’un nouveau lot numéro 61 issu des parties communes générales de l’immeuble : une pièce, accessible uniquement à partir du lot n°63

— résolution 20-2 : attribution du lot n°61 à la SCI Greneiffel par constatation de la prescription trentenaire

— résolution 20-3 : subdivision du lot 60 en deux lots numéro 62 et 63

— résolution 20-4 : réunion des lots 3, 61 et 63 pour créer le lot 64 dont la désignation est : au premier, un appartement comprenant : entrée et dégagement, chambre et salle d’eau donnant sur le [Adresse 12], chambre, salon et salle à manger donnant sur le [Adresse 13], cuisine, chambre et salle de bains donnant sur cour, WC et débarras

— résolution 20-5 : approbation du projet de modificatif de l’état descriptif de division établi le 1er septembre 2020 par le cabinet Mètre à Mètre géomètre et joint à la convocation

— résolution 20-6 : approbation de la modification des tantièmes suite aux modifications intervenues conformément au projet de modificatif de l’état descriptif de division

— résolution 20-7 : pouvoirs à donner suite aux résolutions précédentes.

La résolution 21 est quant à elle relative au pouvoir à donner au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants.

Il ressort du procès-verbal que chacune de ces résolutions a été soumise au vote des copropriétaires et que « le quorum requis pour adopter valablement cette résolution n’étant pas atteint, la décision est ajournée à l’unanimité ».

Il est constant et non contesté que toutes ces résolutions étaient soumises à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix dès lors qu’elles concernent la modification de l’état descriptif de division et l’attribution de parties communes à un copropriétaire. Il n’est pas contesté par la demanderesse elle-même que la majorité requise n’a pas été atteinte, ce que confirment les indications des votes « pour » et « contre » mentionnées sous chaque résolution ou sous-résolution.

Dès lors que les résolutions 20 et 21 et sous-résolutions 20-1 à 20-7 ont toutes été soumises au vote, et qu’à chaque fois la majorité requise n’a pas été atteinte, ces décisions doivent s’analyser comme des rejets, l’emploi du terme d’ajournement étant à cet égard indifférent.

Le moyen tiré de cette mention erronée d’ajournement est dès lors inopérant, la SCI Greneiffel ne justifiant au surplus d’aucun grief lié à cette mention dès lors que le sens du vote est incontestable ainsi qu’elle le concède elle-même.

Au soutien de sa demande d’annulation, la demanderesse fait par ailleurs valoir que l’état descriptif de division n’a pas été mis à jour depuis 1958 malgré l’annexion des courettes pour agrandir leurs appartements par l’ensemble des propriétaires des appartements situés au-dessus de son appartement jusqu’au 5ème étage. Il convient ainsi de considérer, même si la demanderesse n’invoque pas formellement ce moyen, qu’elle reproche à l’assemblée générale un abus de majorité dans le rejet des résolutions soumises au vote.

Il ressort effectivement du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2007 produit aux débats que le syndic avait alors « signalé que depuis de nombreuses années des annexions de parties communes ont été réalisées dans l’immeuble. Le syndic conseille au syndicat de régulariser la situation par un modificatif du règlement de copropriété établi par un géomètre. Les copropriétaires se manifestent contre ». Toutefois, ce constat est insuffisant à établir un abus de majorité dans le rejet des résolutions soumises par la SCI Greneiffel. En effet, outre que les « annexions » en question ne sont pas précisément déterminées, les procès-verbaux produits aux débats concernent des annexions de combles et non de la courette objet de la résolution 20-1, de sorte qu’aucune rupture d’égalité ne saurait être invoquée.

Par ailleurs, et comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la résolution n°20 concerne non seulement la création d’un nouveau lot n°61 issu des parties communes correspondant à la courette, mais également celle de son attribution à la SCI Greneiffel par prescription, outre la subdivision et la réunion de plusieurs lots. Or il ressort de la convocation adressée aux copropriétaires que ces résolutions étaient accompagnées des projets de résolution et du projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet Mètre à [Localité 6], géomètre, le 1er septembre 2020 et accompagné des plans d’origine outre des plans futurs. L’examen de ces plans révèle que les modifications opérées n’ont pas fait l’objet d’autorisations antérieures de l’assemblée générale de sorte que l’assemblée a pu légitimement refuser de régulariser des travaux non autorisés. Enfin, l’absence de dossier documentaire permettant d’établir précisément la consistance des lots et modifications concernées justifie que les copropriétaires aient pu s’estimer insuffisamment informés.

Par conséquent, aucun abus de droit ou de majorité n’étant caractérisé, les résolutions querellées n’encourent aucune annulation et la SCI Greneiffel sera déboutée de ses demandes à ce titre.

2- Sur les demandes indemnitaires

A- Sur la demande formulée par la SCI Greneiffel

La SCI Greneiffel sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle fait valoir que la faute commise par le représentant du syndicat, qui a « ajourné » les décisions au lieu de les rejeter, constitue un faux en écriture lui ayant causé un préjudice consistant dans l’impossibilité de vendre ses lots.

Le syndicat conclut au rejet de cette demande, la demanderesse ne justifiant ni d’une faute, ni d’un préjudice en lien avec cette faute. Subsidiairement, il appelle en garantie la société [U] [Y] [B], laquelle conclut au débouté de cette demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il a été jugé plus haut que la mention de l’ajournement des décisions, si elle constitue un terme impropre, ne saurait constituer une faute, laquelle ne pourrait au surplus qu’être reprochée au syndic et non au syndicat. Par ailleurs, le préjudice allégué par la demanderesse, constitué par l’impossibilité de régulariser la vente de ses lots, est dénué de lien de causalité avec l’ajournement querellé, le rejet des résolutions emportant le même effet que leur ajournement. Enfin, aucun abus de majorité n’étant caractérisé, la SCI Greneiffel sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L’appel en garantie formé à l’encontre de la société [U] [Y] [B] est donc sans objet.

B- Sur la demande formulée par le syndicat des copropriétaires

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat sollicite la condamnation de la SCI Greneiffel à lui verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts « au vu du modificatif du cabinet Mètre à Mètre qui prouve tous les travaux sauvages affectant les parties communes de l’immeuble réalisés en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et découverts par la copropriété pour la première fois lors de l’assemblée générale de 2020 ».

Toutefois, outre que le projet de modificatif en question est insuffisant à établir la réalité et la consistance des travaux « sauvages » allégués affectant les parties communes de l’immeuble, le tribunal relève que cette demande n’est pas reprise dans la discussion et qu’aucun moyen n’est invoqué au soutien de celle-ci.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le « tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Cette demande, qui n’est fondée ni en droit ni en fait, ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

3- Sur la prescription acquisitive

La SCI Greneiffel demande au tribunal de juger qu’elle a acquis par usucapion la petite pièce située au premier étage faisant partie du lot n°60, pièce créée sur l’emprise de la courette commune avant 1976. Elle expose que tous les appartements situés au-dessus du sien ont réalisé la même annexion de cette emprise. Elle estime que les conditions de l’usucapion sont réunies dans la mesure où le syndicat ne rapporte la preuve d’aucune action depuis 1976 au sujet de cette courette. La demanderesse indique que lors de l’acquisition du lot n°60, la partie habitation située au premier étage de ce lot était déjà composée de deux chambres et d’une salle de bains qui était déjà agrandie de l’emprise de la courette commune recouverte par un plafond situé entre les premier et deuxième étages de l’immeuble et qu’elle a ainsi acquis le bien de bonne foi. A titre infiniment subsidiaire, la SCI Greneiffel sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de dater les travaux d’annexion de la courette.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’acquisition de la courette annexée par la prescription acquisitive trentenaire en faisant valoir que l’acte notarié par lequel la SCI Greneiffel a acquis le lot n°60 ne mentionne pas l’annexion de la courette litigieuse transformée en salle de bains, de sorte qu’elle ne peut revendiquer une prescription acquisitive trentenaire. Le syndicat ajoute que l’abattement du mur porteur pour créer une salle de bains a nécessairement été effectué par la SCI Greneiffel après son acquisition en 1997 et que la demanderesse ne saurait davantage se prévaloir de la prescription abrégée, faute de rapporter la preuve d’un juste titre et d’être de bonne foi, les travaux effectués l’ayant été sans autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat s’oppose par ailleurs à la demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire, une telle mesure n’ayant pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Sur ce,

L’article 2258 du code civil prévoit que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes des dispositions de l’article 2261 du code civil « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » et de celles de l’article 2272 du même code « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Enfin, son article 2265 dispose « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».

Pour invoquer la prescription acquisitive de 10 ans, il est nécessaire d’être de bonne foi et en possession d’un juste titre, émanant d’un tiers n’étant pas le véritable propriétaire.

La bonne foi consiste ainsi en la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire et le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un acte translatif de propriété dont il ignore les vices, la mauvaise foi étant au contraire caractérisée quand le possesseur savait que le vendeur de la chose n’en était pas propriétaire.

Contrairement à la prescription décennale, l’acquisition de la prescription trentenaire ne nécessite pas que l’occupant soit de bonne foi mais la possession doit avoir été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et réalisée à titre de propriétaire.

La possession permettant de prescrire par 30 ans doit ainsi être continue (c’est-à-dire exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture), paisible (l’appréhension du bien ne devant pas résulter d’une voie de fait ou de l’utilisation de la force ou de la violence), publique (c’est-à-dire connue de tous et non dissimulée), non équivoque (le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et doit être considéré par les tiers comme le véritable propriétaire, sans aucun doute) et enfin exercée à titre de propriétaire (le possesseur devant effectuer sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire).

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la salle de bains litigieuse dont la demanderesse sollicite qu’il soit constaté qu’elle en a acquis la propriété par prescription est érigée sur l’emprise de la courette commune.

Le tribunal relève d’ores et déjà que la date de suppression de l’escalier intérieur reliant la boutique du rez-de-chaussée au lot n°60 situé au-dessus est indifférente au litige, celle-ci étant sans effet sur l’éventuelle prescription acquisitive de la salle de bains litigieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre aux moyens développés de part et d’autre sur ce point.

S’agissant du moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée, il appartient à la demanderesse qui l’invoque de démontrer l’existence d’un juste titre, qui constitue la condition pour se prévaloir de cette prescription.

Il résulte du rectificatif du règlement de copropriété du 25 juin 1958 que le lot n°60 était ainsi constitué :

«  – une boutique au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble, avec entrée sur le [Adresse 13], dont partie sous courette couverte, deux arrière-boutiques dont l’une donnant sur la cour

— au premier étage, deux pièces, salle-de-bains, water-closets auxquels on accède par un escalier intérieur (lesquelles pièces n’ayant pas d’autres accès particulier). […] "

Cet état descriptif ne mentionne ainsi pas que la pièce litigieuse existait alors, aucune emprise sur la courette au premier étage n’étant mentionnée et ne figurant sur les plans annexés au règlement, le plan du 1er étage mentionnant bien l’emplacement d’une cour.

La demanderesse qui se prévaut de son acte d’acquisition, produit une attestation notariée datée du 26 mars 1997 aux termes de laquelle Me [K] indique avoir reçu ce même jour l’acte de vente des lots n°59 et 60, cédés par Mme [E] [H] à la SCI Greneiffel. La consistance du lot n°60 reprise dans cette attestation, laquelle ne saurait en aucun cas valoir titre de propriété comme elle le rappelle d’ailleurs, est strictement identique à la description figurant dans le modificatif du règlement de copropriété du 25 juin 1958 repris ci-avant et ne mentionne donc pas davantage l’existence d’une pièce réalisée sur l’emprise de la courette commune au premier étage. Le seul fait que la pièce litigieuse soit aujourd’hui une salle de bains est insuffisante à établir que la salle de bains mentionnée à l’acte de vente soit située sur l’emprise de la courette, le tribunal relevant à cet égard que l’emprise de la courette est en revanche bien mentionnée au rez-de-chaussée mais non au premier étage.

Cette attestation notariée établit donc que la pièce litigieuse n’a pas été mentionnée dans la vente intervenue en 1997 et n’était dès lors pas incluse dans la propriété alors transférée à la SCI Greneiffel de sorte que la possession litigieuse de cette pièce constituée par emprise sur une partie commune ne résulte pas de l’acte de vente du 26 mars 1997, lequel ne peut donc fonder une prescription acquisitive abrégée, sans qu’il y ait lieu d’examiner la condition de bonne foi invoquée par la demanderesse et contestée par le syndicat défendeur.

S’agissant du second moyen tiré de l’acquisition de la prescription trentenaire, la SCI Greneiffel doit justifier d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire.

Pour en justifier, la demanderesse se prévaut d’une attestation de Mme [F] [H], fille des propriétaires du lot n°60, aux termes de laquelle celle-ci indique :

«  Je peux affirmer qu’à mon arrivée à [Localité 1] en 1976, il existait bel et bien un escalier intérieur qui permettait un accès direct de l’appartement au commerce. J’affirme également que la courette était déjà couverte avec plancher et plafond ".

Cette attestation ne saurait à elle-seule établir que la pièce litigieuse au premier étage existait déjà en 1976 dans la mesure où elle ne précise pas si la courette était couverte au niveau du rez-de-chaussée, ce qui correspond d’ailleurs à l’état descriptif de division concernant le rez-de-chaussée du lot n°60 qui mentionne expressément « dont partie sous courette couverte », ou au niveau du premier étage concernant la pièce litigieuse. Le syndicat des copropriétaires produit pour sa part une attestation datée du 5 février 2025, émanant également de Mme [F] [H], qui indique au contraire que ses « parents n’ont jamais transformé la courette annexée à leur appartement situé au 1er étage ». La SCI Greneiffel échoue donc à établir que la salle de bains litigieuse avait été réalisée sur l’emprise de la courette avant la vente concédée à la SCI Greneiffel en 1997.

Par ailleurs, les attestations émanant de Mme [Q] [Z] et M. [G] [R] [D], co-gérants de la SCI Greneiffel, attestant que la salle de bains avait sa configuration actuelle dès 1998 et qu’il n’y avait aucune courette sur laquelle donnait l’appartement, outre qu’elles sont insuffisamment probantes au regard de la qualité de leurs auteurs, ne font état d’une possession qu’à compter de 1998, de sorte qu’elles sont en tout état de cause insusceptibles de fonder, au jour de la délivrance de l’assignation le 26 février 2021, l’acquisition de la pièce litigieuse par l’effet de la prescription trentenaire.

Par ailleurs, le fait que d’autres copropriétaires aient réalisé des travaux sur l’emprise de la courette commune dans les étages supérieurs, ce qui n’est au demeurant pas contesté par le syndicat, est indifférent quant à l’acquisition de la propriété de la pièce litigieuse par prescription par la SCI Greneiffel, la réunion des conditions légales de celle-ci n’étant en l’espèce pas démontrée.

Enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires n’ait exercé aucune action en restitution de l’emprise de ladite cour à l’encontre de la SCI Greneiffel, n’est pas de nature à établir la prescription acquisitive invoquée, la démonstration de la réunion de ses conditions incombant à celui qui l’invoque et n’étant pas réunies comme jugé ci-avant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que la SCI Greneiffel échoue à justifier d’une possession de la pièce litigieuse depuis plus de trente ans à la date de l’assignation. Elle sera ainsi déboutée de ses demandes à ce titre et de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire, une telle mesure n’ayant pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La SCI Greneiffel, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Greneiffel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros et à la société [U] [Y] [B] la somme de 2 000 euros et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Greneiffel de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Greneiffel à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 5] à Paris 15ème une somme de 5 000 euros et à la société [U] [Y] [B] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Greneiffel aux dépens et AUTORISE Maître [X] [W] à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 mai 2026.

La greffière La présidente