TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CORCOS (P0010)

C.C.C.

délivrée le :

à Me [Localité 2] (R0122)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14445

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GGX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C. [F] [E] (RCS de [Localité 3] 334 850 575)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphanie OGER de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0122

DÉFENDERESSE

S.A.S. SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE (RCS de [Localité 5] 692 043 250)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Robert CORCOS de la S.E.L.A.S. FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0010

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14445 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GGX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 18 février 2016, la S.C.P.I. Elysées [E], devenue la S.C. Elysées [E], a donné à bail commercial à la S.A.S. Service Innovation Group, devenue la S.A.S. Service Innovation Group France (ci-après : la S.A.S. SIG), des locaux dépendant de l’immeuble « [Adresse 3] » situé au [Adresse 4] à [Localité 7], à usage exclusif de bureaux, pour une durée de neuf ans prenant effet le 16 juillet 2016 et se terminant le 15 juillet 2025, moyennant un loyer annuel de 189 150 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 janvier 2022, la S.A.S. SIG a donné congé à la S.C. Elysées [E] pour le 15 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2022, la S.A.S. Nexity Grand [Localité 1], en qualité de mandataire de la S.C. Elysées [E], a avisé la S.A.S. SIG de son obligation de réaliser des travaux avant son départ des locaux pour un montant total de 252 734 euros hors taxes, montant contesté par la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2022.

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 juillet 2022, un état des lieux de sortie a été dressé en présence de la locataire et les clés ont été restituées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mars 2023, la S.A.S. SIG, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la S.C. Elysées [E] de lui restituer le montant du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2023, la S.C. Elysées [E] a adressé à la S.A.S. SIG une évaluation des travaux à réaliser pour un montant de 119 428,30 euros toutes taxes comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mai 2023, la S.A.S. SIG, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré sa mise en demeure de lui restituer le dépôt de garantie et a contesté le chiffrage des travaux.

Par courrier officiel d’avocat du 20 juin 2023, le conseil de la S.C. Elysées [E] a, au nom et pour le compte de celle-ci, mis en demeure la S.A.S. SIG de régler à sa cliente le coût des travaux de remise en état suivant l’estimation précitée.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la S.C. Elysées [E] a assigné la S.A.S. SIG devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 119 428,30 euros toutes taxes comprises au titre du coût des travaux de réparation locative, outre de la somme de 86 234,66 euros au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation et de celle de 496,38 euros toutes taxes comprises au titre de la reddition des charges et impôts 2021.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 23 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 25 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025 la S.C. Elysées [E] demande au tribunal de :

« – Déclarer tant recevable que bien fondée la Société [F] [E] en ses demandes, fins et prétentions,

— Déclarer tant irrecevable que mal fondée la Société SERVICE INNOVATION GROUP en ses demandes, fins et prétentions,

— En conséquence, l’en débouter,

Recevant la Société [F] [E] en ses demandes,

— Condamner la Société SERVICE INNOVATION GROUP à payer à la Société [F] [E] la somme de 119.428,30 € TTC au titre du coût des travaux de réparation locative, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2023, outre la capitalisation des intérêts,

— Condamner la Société SERVICE INNOVATION GROUP à payer à la Société [F] [E] la somme de 86.234,66 € TTC au titre de l’indemnité contractuelle visée à l’article IV.8 du bail,

— Condamner la Société SERVICE INNOVATION GROUP à payer à la Société [F] [E] la somme de 496,38 € TTC au titre de la reddition des charges et impôts 2021,

— Ordonner la compensation du montant des condamnations mises à la charge de la Société SERVICE INNOVATION GROUP avec le montant du dépôt de garantie, représentant une somme de 50.024,55 €,

Subsidiairement,

Avant dire droit,

— Désigner tel Expert judiciaire qui plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur le coût des travaux de réparations locatives mis à la charge de la société SERVICE INNOVATION GROUP en vertu du bail du 18 février 2016,

Dans tous les cas,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— Condamner la Société SERVICE INNOVATION GROUP à payer à la Société [F] [E] la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la Société SERVICE INNOVATION GROUP en tous les dépens. »

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14445 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GGX

Au soutien de ses prétentions, la S.C. Elysées [E] allègue que l’état des lieux de sortie révèle une restitution des locaux non conforme au bail. Elle rejette dans ce cadre l’argumentation du preneur fondée sur l’absence d’état des lieux d’entrée et l’article L.145-40-1 du code de commerce du fait de l’antériorité de la prise de possession des locaux. Il n’existait ainsi, selon elle, pas d’obligation de procéder à un tel acte. De surcroît, la S.C. Elysées [E] rappelle que le bail, en son article IV.3, prévoit une restitution en parfait état, avec prise en charge de la vétusté par le preneur lequel était donc obligé de se conformer à cette stipulation.

La bailleresse expose ensuite un chiffrage des travaux incombant à la preneuse qui s’appuie sur l’état des lieux de sortie. Elle souligne avoir respecté la procédure liée à la restitution des locaux. Elle estime le coût des travaux à la somme de 119 428,30 euros TTC, étant précisé que les travaux effectués par le preneur avant son départ sont insuffisants. Elle fait valoir que l’indemnisation due par la défenderesse pour la remise en état des locaux n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations, l’engagement des dépenses ou la justification d’une perte de valeur locative. La bailleresse déclare peiner à retrouver un locataire et devoir envisager une baisse du loyer ou une franchise de loyer et ce, en raison de l’état des locaux.

La bailleresse affirme par ailleurs que la S.A.S. SIG était tenue, en vertu de l’article IV.8 du bail, de régler une indemnité journalière égale au double du dernier loyer pendant 8 semaines, cette durée correspondant à celle des travaux de remise en état. Cette estimation résulte d’un « sachant » et en cas d’insuffisance des éléments de preuve, elle demande à titre subsidiaire une expertise judiciaire avant dire droit. À cela s’ajoute la reddition des charges 2021 que le preneur n’aurait pas réglée et dont il resterait redevable.

La S.C. Elysées [E] sollicite enfin une compensation entre les sommes dues par la locataire avec le dépôt de garantie devant lui être restitué au regard de l’article VII.5 du bail.

Elle conteste la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la locataire en l’absence de tout acharnement procédural. Elle soutient que le délai d’établissement de ses demandes renvoie à celui du devis de remise en état. En outre, sur la mauvaise gestion de l’immeuble, la bailleresse prétend que les éléments produits sont incomplets et qu’une réponse circonstanciée avait été apportée à l’époque.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 juin 2025, la S.A.S. SIG sollicite du tribunal de :

« – DECLARER SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— DEBOUTER [F] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER [F] [E] à restituer à SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE le montant de ledit dépôt de garantie de 50.024,55 euros HT outre les intérêts applicables en vertu des dispositions de l’article L. 441-10 du Code de commerce, à compter du 26 juillet 2022, date de remise des clés ;

A titre subsidiaire,

— JUGER le montant conventionnel de l’indemnité d’immobilisation de deux fois le loyer journalier excessif et le réduire en conséquence,

— ORDONNER la compensation du montant des condamnations mises à la charge de la Société SERVICE INNOVATION GROUP France avec le montant du dépôt de garantie, représentant une somme de 50.024,55 euros.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce que celui-ci aura condamné [F] [E] à rembourser le dépôt de garantie.

— CONDAMNER [F] [E] à payer à SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et pour procédure abusive.

— CONDAMNER [F] [E] à payer à SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE la somme de 25.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER [F] [E] aux entiers dépens. »

Afin de fonder ses demandes, la S.A.S. Service Innovation Group souligne que l’état des locaux n’avait pas été contesté lors de son départ. Au surplus, elle argue que les réparations locatives doivent être déterminées par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et ce en vertu de l’article L.145-40-1 du code de commerce qui a vocation à s’appliquer. Elle ajoute qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives en vertu de l’article 1731 du code civil. Selon elle, cette présomption cède comme en l’espèce si le bailleur n’a pas fait toutes les diligences pour réaliser un état des lieux ou s’il est démontré que l’état résulte d’un usage normal de la chose. Ainsi, il incombe au bailleur de prouver que les travaux qu’il met à la charge du preneur sont des réparations locatives qui lui incombe.

Par ailleurs, la preneuse soutient que si les articles 1730 et 1755 du code civil ne sont pas d’ordre public, toute dérogation doit être strictement interprétée au vu de l’obligation de délivrance du bailleur. Il ne peut ainsi nullement être exigé du locataire qu’il restitue les locaux dans un état neuf. Elle souligne que le bailleur ne justifie pas que les locaux auraient été dans un meilleur état que celui constaté le 26 juillet 2022 lors de la signature du bail. L’huissier, selon elle, n’observe aucun bris ou vétusté imputable au preneur. Au visa de l’article IV.3 du bail, la S.A.S. SIG affirme que le preneur n’est tenu que d’une obligation d’entretien et de réparation qui lui impose de remplacer un équipement dont la vétusté empêche l’usage. D’après elle, la comparaison de l’état des lieux de sortie et des travaux demandés par la bailleresse démontre que les locaux sont dans un parfait état de réparations locatives, d’autant qu’elle avance avoir engagé des travaux à hauteur de 44 205 euros.

Par ailleurs, la S.A.S. SIG soutient, au visa de l’article 1732 du code civil, que le bailleur doit apporter la preuve du préjudice subi et le lien de causalité avec la faute du preneur. Le préjudice ne résulte pas de la seule inexécution des travaux. Selon elle, la S.C. Elysées [E] ne justifie pas de son préjudice ni de la faute du preneur ou du lien de causalité. La difficulté à relouer, qui n’est d’ailleurs pas établie par le versement de mandats non exclusifs, ne réside pas dans l’état des locaux mais plutôt dans la crise du secteur de la location immobilière.

Elle conteste l’indemnité contractuelle réclamée, en l’absence d’inexécution de sa part ou de préjudice du bailleur, d’autant que la durée des travaux projetés n’est pas justifiée. La S.A.S. Service Innovation Group mentionne alors les délais dans lesquels la S.C. Elysées [E] a fourni une estimation des travaux, son inertie face à ses contestations, son absence lors de l’état des lieux de sortie ou sa tardiveté dans la formulation de ses demandes.

En ce sens, la preneuse qualifie ces demandes d’abusives, formées dans le but exclusif d’éviter la restitution du dépôt de garantie. Subsidiairement, et en vertu de l’article 1152 ancien du code civil, elle argue que l’indemnité d’immobilisation prévue par le bail est manifestement excessive et devra alors être réduite.

Sur la restitution du dépôt de garantie, en vertu de l’article VII.5 du bail, la S.A.S. SIG soutient que sa rétention est abusive.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1731 et 1732 du même code disposent par ailleurs que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

En outre, en vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En application de ces dispositions, il est constant que l’obligation pour le preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse (voir notamment en ce sens Civ. 3e, 30 nov. 2023, n°21-23.173).

Ensuite, en application de ce qui précède outre des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction applicable et du principe de réparation intégrale du préjudice, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. Les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Ainsi, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (voir notamment Civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-24.502, n°22-10.298 et n°22-21.272).

Aux termes enfin des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L.145-40-1 du code de commerce, applicable au bail en cause, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la prise d’effet du bail d’espèce le 16 juillet 2016.

S’il est stipulé au contrat, en son article IV.2, qu'« un état des lieux sera établi contradictoirement à la prise de possession des lieux loués entre le [Q] et le Bailleur ou son Représentant aux frais du [Q]. (…) », l’article V des conditions particulières dudit contrat précise néanmoins que « le [Q] occupant déjà les lieux au titre du bail du 15 mai 2007, il ne sera pas dressé de nouvel état des lieux. »

Bien que le contrat de bail conclu le 18 février 2016 soit donc postérieur à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les dispositions de l’article L.145-40-1 de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer à la présente espèce dès lors que la S.A.S. SIG n’a pas pris possession des locaux à l’occasion de la signature de ce bail en renouvellement, mais en application du précédent bail de 2007. Aucune obligation légale d’établir un état des lieux d’entrée ne peut donc être retenue en l’espèce. Au surplus, en vertu de l’article V des conditions particulières du contrat de bail précité, les parties étaient convenues de l’absence d’un tel état des lieux.

Par conséquent, l’exclusion de la présomption de l’article 1731 du code civil prévue par l’article L.145-40-1 de commerce à l’encontre du bailleur qui n’aurait pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce.

S’agissant de l’obligation d’entretien et de réparations locatives pesant sur la S.A.S. SIG, l’article IV.3 du contrat de bail stipule que « (a) Le [Q] devra effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, d’embellissement, d’améliorations, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris la vétusté, l’usure, le vice caché ou l’évolution de la réglementation, de sorte que les locaux soient restitués en fin de bail, en parfait état de réparation locative.

(b) Seules les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil restent à la charge du Bailleur. (…)

(g) Le [Q] maintiendra en parfait entretien et de fonctionnement, de sécurité et de propreté, équipements, tels que : fermetures, portes, fenêtres, volets, rideaux de fermeture, revêtements de sols, canalisations, robinetterie, installations électriques sanitaires, tous les vitrages, sols et compteurs, spécifiques ou équipements (climatisation, ventilation, chauffage…) devanture, menuiseries extérieures, etc. la présente liste n’étant pas limitative. (…)

(h) Le [Q] procédera à la remise en état de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et il remplacera, s’il y a lieu, ceux qui ne pourraient être réparés, quand bien même un tel remplacement serait occasionné par la vétusté, le vice caché ou l’évolution de la réglementation. (…)

(o) Les réparations locatives, et d’une façon générale, l’exécution de l’ensemble des obligations d’entretien, de réparations et de remplacements à la charge du [Q] sont exigibles en cours de Bail, et non pas seulement en fin de Bail. »

En outre, l’article IV.8 du contrat stipule que « (c) Le [Q] devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, restituer les locaux loués en parfait état, conformément aux articles IV.2 et IV.3 (…).

(d) A la demande du [Q] dans les trois mois précédents la fin de bail il pourra être effectué à ses frais un pré-état des lieux. (…)

(f) Il sera procédé, aux frais partagés du [Q], à un état des lieux contradictoire qui, à la demande du Bailleur, pourra être effectué par un prestataire ou par huissier.

(g) Les parties détermineront d’un commun accord la date de cet état des lieux qui sera effectué au plus tard le jour de l’expiration du bail.

(h) Si des réparations ou des travaux de remise en état se révélaient nécessaires, le [Q] devra, dans un délai de huit jours à compter de la réception des devis ou des estimations de coûts, établis par le Bailleur, ou ses représentants, donner son accord sur lesdites estimations de coûts. À noter que sur demande du Bailleur, la division technique des locaux devra être remise en état d’origine.

(i) En cas de silence du [Q], au-delà de ce délai, les estimations de coût seront réputées acceptées.

(j) Le [Q] sera tenu de régler sans délai au Bailleur une indemnité forfaitaire correspondant au montant des réparations ou travaux de remise en état ; cette indemnité étant acquise au [Localité 8] sans que celui-ci ne soit tenu de réaliser les travaux pour quelque raison que ce soit. »

Il ressort des pièces produites que les locaux ont été exploités par la S.A.S. SIG pendant près de 15 ans. Cette dernière, en application du contrat, est tenue de les « restituer en fin de bail, en parfait état de réparation locative », la vétusté étant à sa charge. Cette obligation, néanmoins, ne constitue ni une obligation de remise à neuf ni même une obligation de remise en parfait état.

Aux termes du procès-verbal d’état des lieux de sortie, réalisé en présence des représentants de la S.A.S. SIG, ont été constatés et relevés par des photographies :

— Des traces de salissures sur la porte d’accès au plateau de bureaux ;

— Les dalles de moquette du plateau de bureaux « très défraîchies et relativement sales » ;

— Une dalle du faux-plafond du plateau de bureaux avec des traces de salissures ;

— Le décollement en angle de la porte d’accès aux sanitaires hommes avec une zone de plaquage manquante ;

— Le plateau du meuble-vasques des sanitaires homme avec des « traces d’usure et quelques taches » ;

— La porte des sanitaires femmes qui est manquante ;

— Trois carreaux du carrelage au sol des sanitaires femmes qui sont impactés ;

— Le miroir des sanitaires femmes, légèrement piqué en partie basse ;

— Les dalles de linoléum du petit espace de stockage avec des « traces de salissures et de meubles déposés » ;

— Les dalles de moquette de l’open space « tachées à plusieurs endroits » ;

— Les dalles de faux-plafond de l’open space (« quelques traces de salissures éparses et des traces de cloison déposée » ;

— La porte communiquant entre l’open space et la salle de pause (« petits éclats sur son placage ») ;

— Le vitrage de la salle informatique (« vitrage d’un vantail manquant ») ;

— Le plan du meuble-vasques présente des traces d’usure et de salissures ;

— Des trous de chevilles subsistant dans les sanitaires femmes ;

— Un chant en façade du meuble-vasques manquant côté gauche dans les sanitaires femmes ;

— Le placage stratifié de la porte communiquant entre l’open space et la cuisine (« quelques petits éclats en arêtes ») ;

— Le sol carrelé de la cuisine, bien qu’en bon état, présente « quelques traces de salissures sur deux à trois carreaux » ;

— Le plan de travail de la cuisine « présente quelques petites taches, traces de salissures ».

Par ailleurs, l’état des lieux de sorties rapporte une remise à neuf ou un bon état de réparation d’autres éléments, soit :

— Les moquettes du hall d’entrée ;

— Les peintures et le faux-plafond du hall d’entrée ;

— Les vitrages du hall d’entrée ;

— La peinture murale du plateau de bureaux ;

— Les vitrages du plateau de bureaux ;

— La peinture murale et les dalles de faux-plafonds de l’espace café ;

— Le carrelage, les murs carrelés et le faux-plafond des sanitaires hommes ;

— Le miroir des sanitaires hommes ainsi que les cuvettes de WC, urinoirs et porte d’accès ;

— Le faux-plafond des sanitaires femmes ;

— Les portes d’accès aux cabines WC des sanitaires femmes ;

— Les murs carrelés du petit espace de stockage ;

— Le faux-plafond du petit espace de stockage ;

— La peinture murale de l’open space ;

— Les vitrages de l’open space ;

— Les dalles de linoléum, la peinture murale, le faux-plafond et les vitrages de la salle de pause ;

— La peinture de la porte d’accès et des murs de la salle informatique ainsi que le faux-plafond ;

— Le sol et murs carrelés des sanitaires hommes ainsi que le faux-plafond ;

— Le sol et murs carrelés des sanitaires femmes ;

— La cuisine aménagée (éléments hauts et bas laqués).

Il résulte de ce qui précède que la locataire a restitué les lieux dans un bon état général, bien que lui soient imputables un certain nombre de défauts d’entretien et de réparation mineurs ci-dessus listés. Ceux-ci sont nombreux mais d’importance minime (traces de salissure ou d’usure, petits éclats, trous de cheville…) à l’exception de la moquette du plateau de bureaux, la porte d’accès aux sanitaires hommes et le vitrage de la salle informatique. Ils caractérisent néanmoins un manquement de la locataire, qui n’a pas restitué les locaux en « parfait état de réparations locatives ».

Force est toutefois de constater que la S.C. Elysées [E], sur laquelle repose la charge de la preuve du quantum du préjudice causé par l’inexécution en cause, ne démontre pas que la remise en état des locaux s’élèverait à la somme de 119 428,30 euros. Le seul chiffrage des dégradations locatives communiqué par elle, sous la forme d’un tableau auto-édité et non étayé par la production d’un quelconque devis ou justificatif, est manifestement insuffisant pour établir la réalité et le montant du préjudice allégué.

La locataire fournit quant à elle des factures du mois de juillet 2022 justifiant de la réalisation de travaux de réparations locatives pour un montant total démontré de 37 900 euros (2 900 euros pour le nettoyage et désinfection de la moquette et 35 000 euros pour le curage partiel des locaux).

En conséquence, la demande d’indemnisation formée par la bailleresse, injustifiée en dépit des contestations de la S.A.S. SIG dans le cadre du présent litige, sera rejetée au motif tiré de sa carence probatoire. Il n’est pas davantage justifié d’ordonner une expertise, l’article 146 du code de procédure civile disposant qu’en « aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

Sur l’indemnité contractuelle d’immobilisation des locaux

En application de l’ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, l’ancien article 1152 du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, l’article IV.8 du contrat de bail prévoit que « (k) Si les travaux imposent une immobilisation des locaux au-delà du terme du Bail, le [Q] sera tenu de payer au Bailleur, pendant toute la durée nécessaire pour la remise en état, une indemnité journalière égale au double du dernier loyer journalier facturé, charges comprises. »

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14445 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GGX

En l’espèce, la bailleresse allègue avoir subi un préjudice résultant de l’état dégradé des locaux qui l’empêcherait, toujours à ce jour, de les relouer. La S.C. Elysées [E] verse au dossier dix mandats non-exclusifs de recherche de location conclus entre le 2 février 2023 et le 3 mars 2025.

Toutefois, au vu du bon état général des locaux tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie, de l’absence de production de pièces probantes relatives à la projection de travaux et du délai de 6 mois qui s’est écoulé entre la libération des locaux et la conclusion du premier mandat de recherche de location, le lien de causalité entre l’état des locaux et le préjudice allégué relatif à l’absence de relocation n’est pas caractérisé.

La durée alléguée de travaux de remise en état, de 8 semaines, repose sur un simple courriel du 2 novembre 2023 non détaillé et non corroboré par d’autres éléments et n’est de sorte pas prouvée.

Il n’est ainsi pas démontré que les travaux à réaliser, eux-mêmes non justifiés, justifierait une immobilisation des locaux au-delà du terme du bail.

En conséquence, sans qu’il n’y ait besoin d’apprécier le caractère proportionné ou non de l’article IV.8 du contrat de bail lequel revêt la qualification de clause pénale, il convient de rejeter la demande la S.C. Elysées [E] formulée sur son fondement au motif qu’aucune immobilisation des locaux justifiant la mise en œuvre de cette stipulation n’est démontrée.

Sur la reddition des charges et impôts portant sur l’année 2021

L’article VII.2 du contrat de bail stipule que : « (a) Le loyer est pour le Bailleur considéré net de toutes charges, de tous impôts, de toutes taxes, de toutes redevances et de tous travaux. Le [Q] lui remboursera, selon modalités de répartition et de règlement ci-après convenues, sa quote-part des charges communes de l’immeuble ainsi que toutes les charges et toutes taxes pesant normalement sur le Bailleur mais relatives aux lieux loués.

(b) Conformément à l’article L.145-40-2 du Code de commerce, il est fait ci-après un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances répartis entre [Localité 8] et [Q]. (…) Le remboursement au Bailleur s’effectuera sous forme d’appel d’une provision trimestrielle majorée de la TVA au taux en vigueur, en même temps que le loyer, (…). L’état récapitulatif annuel (…) qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. »

Il ressort des pièces versées au dossier qu’au terme de la reddition des charges et impôts de l’année 2021, la S.A.S. SIG était redevable d’une somme de 496,38 euros, laquelle lui a été régulièrement facturée.

Toutefois, il n’est pas démontré par le décompte arrêté au 3 novembre 2023 produit par la bailleresse que cette somme n’aurait pas été réglée par la locataire, ce montant n’apparaissant pas en tant que tel dans le relevé de compte.

En conséquence, la S.C. Elysées [E] sera déboutée de sa demande insuffisamment justifiée de condamnation de la S.A.S. SIG au paiement de la somme de 496,38 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article VII.5 du bail que « (d) Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le [Q] pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du Bail et après exécution des travaux lui incombant contractuellement, libération des lieux, remise des clés et production par le [Q] de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. (…)

(e) Du montant remboursé est déduite la totalité des sommes dues à quelque titre que ce soit et notamment le solde du montant des charges et impôts correspondants à la période d’occupation ainsi que le montant des travaux de remise en état des lieux loués. »

En l’espèce, la S.A.S. SIG n’étant débitrice d’aucune somme, il est justifié de condamner la S.C. Elysées [E] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 50 024,55 euros.

Les pénalités de retard prévues par l’article L.441-10 du code de commerce n’ont néanmoins pas vocation à s’appliquer en l’espèce, cette sanction visant la violation des délais de règlement des factures dans le cadre des relations commerciales.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au visa de ce texte, la partie qui a subi l’engagement d’une procédure abusive est fondée à rechercher la responsabilité de son contradicteur et à solliciter la réparation de tout préjudice en ayant, pour elle, découlé. Cependant, la faute ne peut être admise dans ce cadre que si la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, le fait que la bailleresse ait formulé ses demandes postérieurement à la libération des locaux ne permet de les considérer démesurément tardives ou de démontrer d’une intention dilatoire, d’une mauvaise foi ou d’une intention de nuire.

En outre, la prétendue mauvaise gestion de l’immeuble au cours du bail n’est pas suffisamment établie et ne suffirait pas en tout état de cause à justifier du caractère abusif de la présente procédure.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la S.C. Elysées [E] dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

La demande de dommages et intérêts de la S.A.S. SIG pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. Elysées [E], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.C. Elysées [E], condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. Service Innovation Group une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C. [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état des locaux,

DÉBOUTE la S.C. [F] [E] de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire,

DÉBOUTE la S.C. [F] [E] de sa demande d’indemnité contractuelle d’immobilisation,

DÉBOUTE la S.C. [F] [E] de sa demande au titre de la reddition des charges et impôts 2021,

CONDAMNE la S.C. [F] [E] à restituer à la S.A.S. SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE le montant du dépôt de garantie soit la somme de 50 024,55 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE de sa demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure,

CONDAMNE la S.C. [F] [E] au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.C. [F] [E] à payer à la S.A.S. SERVICE INNOVATION GROUP FRANCE la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Février 2026

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI