TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Jean FOIRIEN

Copie certifiée conforme à:

— Maître Jean FOIRIEN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00813

N° Portalis 352J-W-B7I-C6FSF

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE PATUREAU DE LA NUIT

[Adresse 7]

[Localité 1]

non-représentée

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FSF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI LE PATUREAU DE LA NUIT est propriétaire du lot de copropriété n°7 dans un immeuble situé [Adresse 3] à Paris 16ème arrondissement.

Par exploit Maître [J] [H], commissaire de justice, signifié le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 juin 2025.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1103 et 1231 du Code civil, il demande au tribunal de :

« – Condamner la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 7.234,48 € correspondant à l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de la mise en demeure,

— Condamner la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 976,24 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil,

— Condamner la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.920 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT aux entiers dépens. »

La SCI LE PATUREAU DE LA NUIT a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT est propriétaire du lot 7 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Paris 16ème

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2022 et 4 octobre 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023 et 2023/2024,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— une mise en demeure adressée par lettre recommandée le 13 mars 2024,

— une sommation de payer signifiée le 6 mai 2024,

— un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2024,

— le contrat de syndic à effet du 4 octobre 2023 au 30 avril 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 7.233,88 euros.

La défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7.233,88 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appels charges courantes et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production de l’accusé de réception mentionnant la date de présentation de la mise en demeure adressée à la défenderesse le 13 mars 2024, la somme de 7.233,88 euros produira intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 (sommation de payer du 6 mai 2024).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 976,24 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

13/03/2024 : frais mise en demeure : 72,00 €30/04/2024 : remise dossier huissier : 150,00 €20/05/2024 : frais signification sommation : 154,84 €16/09/2024 : suivi impayés recouvrement charges : 600,00 €

En application de l’article 64 du décret du 17 mars toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la première mise en demeure datée du 13 mars 2024, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais de celle-ci (72,00 €).

S’agissant des frais de transmission du dossier à l’huissier et des prestations de suivi d’impayés (150 + 600 euros) il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer en date du 6 mai 2024 seront par conséquent alloués à hauteur de 154,84 euros.

2 – Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive.

Toutefois, il ne démontre pas que la SCI PATUREAU DE LA NUIT, dont la bonne foi doit être présumée, ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PATUREAU DE LA NUIT, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Paris 16ème la somme de 7.233,88 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appels charges courantes et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts légaux à compter du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Paris 16ème la somme de 154,84 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Paris 16ème la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI LE PATUREAU DE LA NUIT au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente