TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Philippe DE LA GATINAIS

— M^e Françoise HERMET LARTIGUE

Copies certifiées conformes à:

— M^e Philippe DE LA GATINAIS

— M^e Françoise HERMET LARTIGUE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15365

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHV

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SASU CABINET SAINT GERMAIN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe DE LA GATINAIS de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028

DÉFENDERESSE

Madame [M] [U] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 3] – SUISSE

représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0716

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 21/15365 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWHV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [U] épouse [I] est propriétaire des lots de copropriété n°39, 40, 42 et 54 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 septembre 2020 et remise au destinataire le 16 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [M] [U] épouse [I] de payer la somme de 4 229,34 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [M] [U] épouse [I] devant ce tribunal en paiement de la somme de 17 098,77 euros au titre de ses charges de copropriété.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 février 2025, et au visa notamment des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

PRENDRE ACTE du changement de syndic intervenu en cours d’instance et de la désignation de la SASU CABINET SAINT GERMAIN en date du 28 avril 2022 aux lieu et place du Cabinet GESTIMA et JUGER par conséquent que la présente instance est valablement poursuivie par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], désormais représenté par son Syndic en exercice, la SASU CABINET SAINT GERMAIN,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice, la SASU CABINET SAINT GERMAIN, en ses demandes et de l’y déclarer bien fondé,

DEBOUTER Madame [M] [U] de ses toutes ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

CONDAMNER Madame [M] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice, la SASU CABINET SAINT GERMAIN la somme de 6 148.62 euros, sauf à parfaire, correspondant :

aux charges de copropriété arrêtées au 7 février 2025 et afférentes aux lots de copropriété n°39 40,42 et 54,

aux frais engagés pour les mises en demeure datées des 8 septembre 2020, 10 décembre 2020, 23 mars 2021 et 10 juin 2021 ainsi que du 30 août 2022

Avec les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020, date de la première lettre de mise en demeure,

CONDAMNER Madame [M] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice, la SASU CABINET SAINT GERMAIN la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

RAPPELER qu’en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, rien en l’espèce ne justifiant qu’il y soit fait exception,

CONDAMNER Madame [M] [U], représenté par son Syndic en exercice, la SASU CABINET SAINT GERMAIN à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [M] [U] aux entiers dépens de l’instance

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, Mme [M] [U] épouse [I] demande au tribunal de :

« De fixer à la somme de 2.400 € le montant des arriérés dus par Madame [M] [U],

D’accorder à Madame [M] [U] un délai de 6 mois pour s’acquitter dudit arriéré, sous réserve pour elle de payer à bonne date les appels de charges trimestriels à venir,

De dire que l’ensemble des règlements qu’elle effectuera s’imputeront sur le principal,

De débouter le syndicat des copropriétaires de toutes pénalités, frais de mise en demeure et demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

De laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la défenderesse sollicite au visa de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile de :

« De dire n’y avoir lieu à aucune condamnation, l’ensemble des charges ayant été réglées,

Subsidiairement,

D’accorder à Madame [M] [U] un délai de 6 mois pour s’acquitter de tout arriéré, à charge pour le syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance,

De débouter le syndicat des copropriétaires de toutes pénalités, frais de mise en demeure et demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

De laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens. »

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Les arriérés de charges de copropriété ne constituent ni des loyers, ni des arrérages, ni des intérêts et autres accessoires échus et ni des débours au sens de l’article 802 précité. Dès lors, cet article n’est pas applicable en l’espèce et il y a lieu de déclarer les conclusions notifiées le 10 décembre 2025 irrecevables.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 14 mars 2022, 28 avril 2022, 8 novembre 2023, 23 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 juin 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2 400 euros et mentionnant 15 252,05 euros de reprise de solde au 12 mai 2022 ;

— un extrait du [Localité 6] Livre 2022 faisant état d’un solde de 15 252,05 euros au 12 mai 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [M] [U] épouse [I], déduction faite des frais de mise en demeure du 30 août 2022 de 24 euros, est débiteur de 2 376 euros.

Mme [M] [U] épouse [I], qui ne conteste cependant pas la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 400 euros, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2 400 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 10 juin 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais engagés pour les mises en demeure des 8 septembre 2020, 10 décembre 2020, 23 mars 2021, 10 juin 2021 et 30 août 2022.

Compte tenu des paiements intervenus et s’imputant sur les dettes échues les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 du code civil, et au vu du décompte actualisé au 10 juin 2025, seuls les frais de mise en demeure du 30 août 2022, de 24 euros, restent dus.

Ces frais, postérieurs à l’assignation, ne constituent cependant pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

C – Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la défenderesse justifie de difficultés personnelles à la suite d’une séparation conjugale à la fin de l’année 2019 (ordonnance de non-conciliation rendue le 17 décembre 2020 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris saisi par requête du 24 septembre 2019) dans un contexte de violences (ordonnance de protection du 15 juillet 2020). Elle démontre des difficultés financières à la suite de cette séparation, ayant notamment justifié la suspension pour deux ans des prêts immobiliers souscrits par les époux auprès des sociétés LCL et BNP PARIBAS par ordonnances de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 4 mars 2022 et du 14 juin 2022.

Elle ne fournit cependant aucun élément récent sur l’avancée de sa procédure de divorce et ses ressources actuelles.

Elle a en outre de fait bénéficié de délais de paiement au vu de l’ancienneté de la dette.

Sa demande sera donc rejetée.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [M] [U] épouse [I] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que Mme [M] [U] épouse [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Néanmoins, compte tenu du contexte personnel et des difficultés financières rappelées précédemment et des paiements intervenus, la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas établie.

En conséquence, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 16 septembre 2020. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [U] épouse [I], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [M] [U] épouse [I] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique par Mme [M] [U] épouse [I] le 10 décembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [M] [U] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de :

—  2 400 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 10 juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020 ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [M] [U] épouse [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [M] [U] épouse [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente