TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/56385 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSD

N° : 2-CH

Assignation du :

24 Septembre 2025

25 Septembre 2025

26 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI des INNOCENTS, société civile immobilière,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSES

La société INAYA BEAUTY, SARL,

[Adresse 2] (siège social) ,

[Adresse 3] (lieux loués) Enseigne, [Y], [L]

La société MAGIC AFRO, SARL,

[Adresse 4],

[Localité 3]

La société CITY AFRO, SARL,

[Adresse 5] (siège social),

[Adresse 6], [Localité 4] (en son siège de liquidation)

représentées par Maître Laurent MARCIANO, avocat au barreau de PARIS – D1865

CREANCIERS INSCRITS

,

[Localité 5] FINANCIAL SERVICES FRANCE S.A.,

[Adresse 7],

[Localité 6]

COFICA BAIL ,

[Adresse 8], [Localité 7], [Adresse 9]

Et pour signification au, [Adresse 10], [Localité 8], [Adresse 11]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er mars 2021, la SCI Des innocents a donné à bail commercial à la société Inaya beauty des locaux situés, [Adresse 12], moyennant un loyer annuel de 100 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Les sociétés City afro et Magic afro se sont portées cautions personnelles solidaires de la société Inaya beauty.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 14 février 2023, à la société Inaya beauty, pour une somme de 38 999,58 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2023.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 7 avril 2025, à la société Inaya beauty, pour une somme de 59 767,60 euros, au titre de l’arriéré locatif au 4 avril 2025.

Par actes des 24, 25 et 26 septembre 2025, la SCI Des innocents a fait assigner les sociétés Inaya beauty, Magic afro et City afro devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Inaya beauty et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Inaya beauty, la société Magic afro et la société City afro solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 31 026,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la société Inaya beauty, la société Magic afro et la société City afro solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 200%, augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société Inaya beauty, la société Magic afro et la société City afro solidairement au paiement d’une somme de 3 102,69 euros au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner in soldidum la société Inaya beauty, la société Magic afro et la société City afro au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 25 février 2026, les parties ont indiqué s’être mises d’accord sur le montant de la dette et les modalités de son règlement, selon deux courriers officiels produits, la SCI Des innocents maintenant ses demandes financières.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 7 avril 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Des innocents n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 mai 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon les courriers officiels concordants et le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 35 392,15 euros, arrêtée au 17 février 2026, 1er trimestre 2026 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Inaya beauty au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est en revanche susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Les parties se sont mis d’accord sur les modalités de règlement de la dette, qu’il y a lieu d’entériner.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 8 mois à la société Inaya beauty pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société Inaya beauty sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. En effet, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au DOUBLE du loyer annuel en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes à l’encontre des cautions

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

Conformément aux dispositions de l’article 1376 du même code civil, l’acte sous seing privé par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, les actes de cautionnement produits ne contiennent aucune mention manuscrite, contrairement aux prescriptions de l’article 1376 précité.

Dès lors, il existe un doute sur la validité des cautionnements. Par conséquent, l’obligation au paiement des cautions apparaît sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées à leur encontre.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est en revanche susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point non plus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Inaya beauty, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La société Inaya beauty étant tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la SCI Des innocents la somme équitable de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les société Magic afro et City afro n’étant ni tenues aux dépens, ni ne perdant leur procès, les demandes à leur encontre au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Inaya beauty à payer à la SCI Des innocents la somme provisionnelle de 35 392,15 euros (trente-cinq mille trois cent quatre-vingt-douze euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif au 17 février 2026, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons que la société Inaya beauty pourra s’acquitter du solde restant sur cette somme à la date de la présente ordonnance déduction faite des versements ayant été effectués depuis l’audience du 25 février 2026, en plus des loyers courants, en 8 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés trimestriellement en 3 (trois) mensualités égales le 5 de chaque mois du trimestre concerné pendant le cours des délais de paiement accordés pour le règlement de l’arriéré locatif ;

Disons que, faute pour la société Inaya beauty de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Inaya beauty et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir, [Adresse 12], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre des société City afro et Magic afro ;

Condamnons la société Inaya beauty aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Inaya beauty à payer à la SCI Des innocents la somme de 1 5000 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes de la SCI Des innocents à l’encontre des société City afro et Magic afro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA