TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Fernando RANDAZZO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05791 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAK

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0434

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fernando RANDAZZO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05791 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2015 à effet du 3 août 2015, Mme [P] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1205 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4324,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [Q] le 7 février 2025.

Par assignation du 29 avril 2025, Mme [P] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [Y] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision jusqu’à libération des lieux, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, obtenir la condamnation de Mme [Y] [Q] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 1441,64 euros par mois, 5766,56 euros par provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2025, autorisation à conserver le dépôt de garantie, condamner Mme [Y] [Q] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée deux fois à la demande de Mme [Y] [Q] pour être retenue à l’audience du 17 février 2025.

A l’audience Mme [P] [F], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 20283,70 euros. Elle indique que le paiement intégral du loyer courant avant l’audience n’a pas repris, que les chèques présentés par Mme [Y] [Q] ne sont pas encaissés et qu’elle refuse de les prendre. Elle s’oppose à l’octroi de délais faute de justificatifs.

Mme [Y] [Q], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Constater la reprise du paiement du loyer courant ;

— Constater la remise du chèque d’un montant de 1.456,17 euros afférent à l’audience ;

— Constater la remise de 5 chèques d’un montant de 5.292,88 euros représentant la somme totale de 26.461,90 euros à l’effet de solder l’arriéré locatif fixé à la somme de 20.637,22 euros outre le paiement par anticipation des loyers jusqu’au mois de juillet 2026,

— Accorder à Madame [Q] un délai de 5 mois pour solder les arriérés de loyer.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire

— Réserver les dépens

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de Mme [P] [F] et aux conclusions de Mme [Y] [Q] visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il ne sera pas tenu compte des notes envoyées en cours de délibéré par les parties en l’absence de toute autorisation en ce sens donnée à l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4324,92 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 6 février 2026 produit par la bailleresse que le paiement du loyer courant n’a pas repris. Le chèque remis à la barre par la locataire ne peut valoir paiement, son éventuel encaissement intervenant de fait après l’audience. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 susvisé. Mme [Y] [Q] sera en conséquence également déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [P] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Les demandes d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L412-1, non motivées, seront rejetées.

Il convient dès lors de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [F] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [P] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026 selon décompte du 6 février 2026, Mme [Y] [Q] lui devait la somme de 20283,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant les chèques évoqués à l’audience n’étant pas encaissés elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse à titre de provision.

Il n’y a pas lieu de constater la remise de ces chèques.

La demande de la bailleresse aux fins d’autorisation à conserver le dépôt de garantie, prématurée, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Y] [Q], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Mme [Y] [Q] n’a pas justifié de sa situation financière. Elle sera condamnée à payer à Mme [P] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2015 entre Mme [P] [F], d’une part, et Mme [Y] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 6 avril 2025,

DEBOUTE Mme [Y] [Q] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Mme [Y] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [P] [F] de sa demande d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [Q] à payer à Mme [P] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [Q] à payer à Mme [P] [F] la somme de 20283,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026 selon décompte du 6 février 2026,

DEBOUTE Mme [P] [F] de sa demande aux fins de conservation du dépôt de garantie,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Mme [Y] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2025,

CONDAMNE Mme [Y] [Q] à payer à Mme [P] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge