TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 23/08365 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5AI

N° de minute :

AFFAIRE

S.A.S. A.CITY

C/

S.A.R.L. NORDY VIANDES

DEMANDEUR

S.A.S. A.CITY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

DEFENDEUR

S.A.R.L. NORDY VIANDES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0261

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 12 avril 2010, la CAISSE NATIONALE RSI, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société A. CITY a donné à bail commercial à la société NORDY VIANDES, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, des locaux dépendant de la Galerie LE PATIO DE RUEIL située [Adresse 4] [Localité 15] [Adresse 1]), afin qu’elle y exploite un fonds de commerce de « Supérette, Boucherie, Charcuterie, Traiteur, Produits Régionaux, Volailles, Rôtisserie, Vins à emporter, Cadeaux », sous différentes clauses et conditions.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2020, la société NORDY VIANDES a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2021.

Par exploit d’huissier du 16 février 2021, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2021 et demandé que le loyer annuel du bail renouvelé soit porté à la somme de 128.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 13 octobre 2021, la société A. CITY a fait assigner la société NORDY VIANDES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 17 décembre 2021, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 225.400 euros en principal et, subsidiairement, dans l’hypothèse où un expert judiciaire serait désigné, fixer le loyer annuel provisionnel dû par la défenderesse pour la durée de l’instance à la somme de 200.000 euros.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er janvier 2021 du bail entre la société A.CITY et la société NORDY VIANDES portant sur les locaux dépendant de la galerie LE PATIO DE RUEIL situés [Adresse 4] [Localité 15],

— ordonné une expertise aux frais avancés de la bailleresse, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à Mme [R],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société NORDY VIANDES pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire enrôlée sous le RG : 22/ 00350 a consécutivement été retirée du rôle.

Par requête reçue au greffe le 24 mars 2023, la société A.CITY a demandé au juge des loyers commerciaux de compléter le jugement du 23 mai 2022, en raison d’une omission de statuer.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/02721.

Par jugement en date du 13 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— débouté la société A. CITY de ses demandes,

— débouté la société NORDY VIANDES de ses prétentions reconventionnelles,

— condamné la société A. CITY aux dépens de l’instance en omission de statuer.

Entretemps, M. [M] [D], désigné en remplacement de Mme [R] par ordonnance du juge du contrôle des expertises en date du 7 novembre 2022, a établi son rapport le 27 septembre 2023. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort, au 1er janvier 2021, à la somme de 152.635 euros, correspondant à une surface pondérée de 623 m²pMS et un prix unitaire de 250 euros/m²pMS/an, ainsi qu’à un abattement de 2% pour clause exorbitante du droit commun. Il précise que le loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux aboutit à un montant de 101.544,08 euros. Selon lui, l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré présente un caractère notable et favorable à l’activité de « supérette » exercée.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08365.

Aux termes de son dernier mémoire en ouverture de rapport notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 24 avril 2024, la société A. CITY demande au juge des loyers commerciaux, de :

JUGER que le Bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2021,

JUGER que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

FIXER le montant du loyer de renouvellement annuel a effet du 1er janvier 2021 à la somme de DEUX CENT VINGT CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS (225.400 €) en principal hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du Bail expiré étant maintenues à l’exception des dispositions d’ordre public telles qu’issues de la Loi Pinel,

JUGER que le loyer fixé portant intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil à compter de leur date d’exigibilité, soit à compter du 1er janvier 2021,

JUGER que les intérêts au taux légal seront dus sur le différentiel de loyer à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles depuis le 1er janvier 2021 et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,

En tout état de cause,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Compte-tenu du déplafonnement, CONDAMNER la Société NORDY VIANDES au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

Selon dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé 3 juin 2024, la société NORDY VIANDES demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre liminaire,

JUGER que le bail a été renouvelé le 1er janvier 2021 et que sa durée n’excède donc pas douze ans,

JUGER que le loyer de nouvellement a été plafonné et fixé au loyer en cours à la date du 1er janvier 2021,

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER la société A. CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal,

JUGER qu’il n’y a pas lieu de fixer le loyer à la valeur locative,

EN CONSEQUENCE :

FIXER le loyer annuel à la somme de 106.322,97 euros hors taxes,

DEBOUTER la société A. CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

JUGER, dans le cas où le loyer devrait être fixé à la valeur locative, que ce loyer devra correspondre au loyer en cours à la date de renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2021 et qu’il y a lieu d’appliquer des abattements sur cette valeur soit 10 %,

A défaut, JUGER la valeur locative en renouvellement à 200 euros/m² de surface pondérée, soit 124.600 euros, et qu’il y a lieu d’appliquer des abattements sur cette valeur soit 10 %, soit une valeur locative nette arrondie à 113.272,72 euros hors charges et hors taxes par an,

EN CONSEQUENCE,

JUGER que la règle du lissage du déplafonnement a vocation à s’appliquer,

DEBOUTER la société A. CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

A titre infiniment subsidiaire :

FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2021 à la somme de 152.635,00 euros hors taxes et hors charges, valeur retenue par l’expert judicaire,

DEBOUTER la société A. CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société A. CITY au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2024, a été mise en délibéré au 9 septembre 2024, prorogé in fine au 4 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les mentions tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation, d’une part, et à la fixation du loyer du bail renouvelé, d’autre part, constituent quant à elles de véritables prétentions, en dépit de l’emploi erroné des termes « juger », en lieu et place respectivement de « ordonner » et « fixer » sur lesquelles il sera donc statué.

Sur la compétence restreinte du Juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du Juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux, comme le requiert la bailleresse de se prononcer sur la reconduction des clauses, charges et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

De même, qu’il n’entre pas dans son office de statuer sur le mécanisme du lissage résultant de l’application du dernier alinéa de l’article L145-34 du même code, comme le demande la défenderesse. (Pourvoi n°21-21943)

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er janvier 2021

La société A.CITY sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative chiffrée à la somme de 225.400 euros par an en principal. Elle soutient que la règle du plafonnement doit être écartée en raison de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, qu’elle estime favorable au commerce exploité dans les lieux loués. Selon elle, la jurisprudence admet que la zone de chalandise est plus large que celle de la galerie commerciale dont dépendent les lieux loués et l’expert judiciaire a justement apprécié lesdits facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise (400 mètres) mais aussi au niveau de la commune en l’absence de données plus fines.

Elle fait valoir que le quartier [Localité 15] a bénéficié de la création d’importantes surfaces de bureaux (11.000 m²) et de l’implantation de multiples enseignes internationales (Groupe DANONE qui compte 1.700 salariés sur 25.000 m², UNILEVER, SCHNEIDER ELECTRIC et NOVARTIS) au cours du bail expiré. Elle fait aussi état de la rénovation urbaine sur la période considérée résultant de la construction de la résidence Hélium (193 logements collectifs), de la restructuration urbaine de 20.000 m² au sein de la gare RER devenue Mobipôle qui accueille 55.000 voyageurs par jour (RER A, 18 arrêts de bus donnant accès à neuf lignes, parking à vélos de 448 places) au droit de laquelle ont été édifiés un square abritant un kiosque, une résidence étudiante ODALYS et un hôtel 4 étoiles. Elle souligne la prédominance des catégories socioprofessionnelles supérieures, les classes populaires étant en diminution. Elle se prévaut également de l’augmentation du nombre de foyers fiscaux (+2,79%), de l’augmentation du revenu imposable moyen (+26,95%) et de l’augmentation du niveau de vie (+6,6%) au sein de la commune. Elle affirme que le caractère favorable des facteurs de commercialités relevés par M. [D] est confirmé par l’évolution du chiffre d’affaires de la défenderesse (+30%). Elle conteste que l’augmentation du nombre de retraités et de chômeurs dans la commune au cours du bail expiré impacterait défavorablement la société NORDY VIANDES, qui exploite une supérette sous l’enseigne FRANPRIX, dans la mesure où ceux-ci doivent se nourrir.

Elle demande que la surface locative soit fixée à 644 m²p. Elle fait grief à l’expert judiciaire d’avoir appliqué un coefficient de pondération de 0,25 à la mezzanine, ne correspondant pas aux préconisations de la charte et conclut à l’application d’un coefficient de 0,40. Concernant le prix unitaire, elle soutient qu’il ne peut être tenu compte que des seules références de comparaison émanant du centre commercial car la défenderesse y dispose d’un monopole pour l’exploitation de l’activité de supermarché. Elle requiert que le prix unitaire soit fixé à la somme de 350 euros/m²p/an. Enfin, elle s’oppose à l’abattement de 2% retenu par l’expert judiciaire arguant que la clause de souffrance à laquelle il fait référence est classique en matière de baux commerciaux et que la société NORDY VIANDES n’a pas eu à en pâtir. Pour les mêmes raisons, elle s’oppose à l’abattement de 10% revendiqué par le preneur au titre du transfert de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion ainsi que de sécurité incendie et taxes sur les bureaux, dès lors qu’elles sont d’usage en matière de baux commerciaux. Elle considère que les jurisprudences produites par la défenderesse pour étayer sa prétention ne sont pas pertinentes et qu’aucun abattement ne saurait être appliqué.

La société NORDY VIANDES résiste au déplafonnement demandé en contestant l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité alléguée au cours du bail expiré et, à la supposée établie, son incidence favorable sur son commerce. Elle rappelle que la jurisprudence exige cumulativement que l’évolution des facteurs de commercialité soit intervenue au cours du bail expiré, qu’elle soit notable, et qu’elle ait eu incidence favorable sur le commerce du preneur pour écarter le principe du plafonnement du loyer renouvelé (Pourvoi n°11-10072, CA VERSAILLES RG : 13/03813, CA PARIS (15/18188).

Elle soutient aussi que la modification des facteurs locaux de commercialité de locaux situés dans une galerie commerciale doit être appréciée en considération de leur évolution au sein de ladite galerie et de ses éléments intrinsèques, sans égard pour le quartier dans la mesure où elle constitue une unité autonome de marché. Elle ajoute que les juges excluent les références à des marchés locatifs extérieurs au centre commercial, l’unique critère d’évaluation du prix unitaire étant la référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents au sein dudit centre commercial (CA NIMES RG : 17/00654, CA PARIS RG : 20/1289 et CA VERSAILLES RG : 19/07133), qui plus est en tenant compte de la situation au sein de celui-ci la commercialité pouvant varier au sein d’un même centre.

Elle fait grief à l’expert d’avoir pris en compte l’évolution des facteurs locaux de commercialité extérieurs à la galerie commerciale et ce, sans correction tenant compte des obligations spécifiques imposées aux preneurs dans les centres commerciaux. Elle ajoute que les locaux sont situés dans le quartier [Localité 12], qui est le moins peuplé, représentant 3,5% de la population totale de la commune, en diminution, et où le nombre de chômeurs et de retraités a augmenté (proportion supérieure à la moyenne nationale), contredisant l’augmentation du pouvoir d’achat alléguée. Elle déclare que le télétravail en développement depuis la crise sanitaire de Covid 19 a également impacté défavorablement son activité et ce de manière durable, après avoir subi l’impact du mouvement dit des « gilets jaunes ». Elle insiste encore sur la forte concurrence de proximité constatée par l’expert, y compris au sein de la galerie commerciale. Elle considère aussi que la bailleresse ne caractérise pas l’afflux de chalands apporté par la rénovation de la gare et la création de lignes de bus à proximité. A cet égard, elle précise que la ligne de RER constitue au contraire une véritable barrière à la fréquentation de la galerie commerciale et l’isole des grands ensembles et bureaux créés de l’autre côté de la voie. Elle insiste enfin sur le fait qu’il ne peut être tiré argument de l’évolution de son chiffre d’affaires (CA BORDEAUX RG : 19/033562). Elle conclut donc au débouté de la bailleresse concernant le déplafonnement et à la fixation du loyer annuel renouvelé à la somme de 106.322,97 euros en principal.

Si la valeur locative était néanmoins retenue, elle invoque les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce et la jurisprudence rendue en matière de transfert au preneur des charges incombant normalement au bailleur telles que la taxe foncière, les travaux de mise en conformité, le coût de l’assurance de l’immeuble, les honoraires de gestion (Pourvois n°20-21570, n°19-23183 n°18/14917, CA CAEN RG : 20/00859, CA PARIS RG : 18/00146 et CA PARIS 21/011881), pour demander un abattement total de 10%, soulignant que les charges qu’elle supporte représentent un total de 69% du loyer. A titre subsidiaire, elle revendique donc un loyer annuel renouvelé de 113.272,72 euros (200 euros/m²p/an X 623 m²p X 0,90) et plus subsidiairement qu’il soit fixé à la somme de 152.635 euros en principal, tel qu’évalué par l’expert judiciaire.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués ou des obligations des parties.

Il est constant que l’intérêt pour l’activité du preneur que doit apporter la modification notable, est un élément indispensable pour écarter la règle du plafonnement qui est apprécié souverainement par les juges du fond. (Pourvoi n°10-30870)

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise et de nature à avoir un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur constitue un motif de déplafonnement.

La charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur.

Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré.

L’évolution du chiffre d’affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d’appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l’évolution du chiffre d’affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l’évolution objective de l’environnement des locaux loués.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert judiciaire précise que les locaux :

— dépendent de l’ensemble immobilier [Adresse 13] accessible depuis l'[Adresse 7], l'[Adresse 8] et l'[Adresse 9], dans le [Adresse 14], sis [Adresse 4], voie en sens unique de circulation reliant l'[Adresse 10] à l'[Adresse 11], qui bénéficie de places de stationnement des deux côtés de l’avenue;

— sont accessibles depuis le mail latéral, présentant un linéaire de vitrine sur toute la longueur dudit mail et se composent, au rez-de-chaussée, d’une zone de caisses et d’une aire de vente (sol plastifié, hauteur sous plafond comprise entre 2,78 et 5,07 mètres), d’un local technique, d’un dégagement, d’une réserve avec siphon d’écoulement et d’une réserve avec accès sur rue (le tout carrelé) et, au premier étage, correspondant à une mezzanine accessible par un escalier métallique, une salle de repos (sol plastifié), des vestiaires avec lavabo et des WC (sol carrelé), une réserve en surélévation, un dégagement menant à un bureau, un local technique et une réserve.

L’expert mentionne une bonne impression d’ensemble et fait état d’une bonne situation pour un supermarché au sein d’une commune à dominante résidentielle, bien desservie par les transports en commun dont la gare RER à 220 mètres, et abritant une population à pouvoir d’achat élevé.

Il indique avoir analysé l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, dans la zone de chalandise, soit dans un rayon de 400 mètres autour des lieux loués, voire à l’échelle de la commune lorsqu’il n’existait pas de statistiques plus fines. Il a retenu une évolution notable desdits facteurs et favorables au commerce considéré à 67% résultant de :

— la construction de nouvelles surfaces et réhabilitations (11.384 m² de bureaux, 67 m² de commerce et 886 m² de services publics ou d’intérêt collectif et 193 logements collectifs au sein de la résidence Hélium),

— la restructuration urbaine d’une surface de 20.000 m² autour de la gare RER également réhabilitée pour répondre aux besoins de 55.000 voyageurs quotidiens qui disposent depuis 2016 d’un Mobipôle accessible aux piétons, bus, voitures, deux roues et parking Véligo de 448 places, facilitant les déplacements par de nouveaux acheminements et un réseau de bus repensé avec 18 arrêts de bus donnant accès à 9 lignes dans la nouvelle gare routière, ce réaménagement ayant aussi permis l’implantation d’un square aménagé abritant un kiosque une fontaine et des espaces dédiés au repos et à la détente outre un espace public végétalisé équipé de toilettes publiques, ainsi que la création de nouveaux commerces (3.000 m² dont un café-épicerie-services MOBISHOP, une jardinerie BOTANIC de 2.500 m²) et services (résidence étudiante ODALYS et un hôtel 4 étoiles de 110 chambres à l’enseigne OKKO HOTELS aux niveaux supérieurs),

— l’implantation de nombreux sièges sociaux sur la commune, dans le quartier [Localité 15], situé près de la gare routière, qui est l’un des centres d’affaires les plus dynamiques de l’ouest parisien avec 187 entreprises et qui concentre plus de 75% des 47.500 emplois recensés dans la ville, éléments témoignant de son attractivité,

— la baisse minime de la population de 0,95% affectant toutes les tranches d’âges inférieures à 45 ans, la population de la commune, vieillissante étant, selon lui, neutre pour le commerce exploité,

— la relative stabilité des foyers fiscaux, le revenu fiscal imposable moyen ayant quant à lui progressé de 26,95%, élément favorable au commerce concerné ;

— l’augmentation de la fréquentation de la station de RER (9,96%) entre 2011 et 2019,

— l’augmentation du nombre de résidences principales (+0,38%) qu’il estime peu significative et une augmentation de 845 logements vacants (+52,19%), éléments qu’il estime néanmoins favorables au commerce du preneur du fait que des logements vacants et résidences secondaires (+14,93%) peuvent être loués de manière temporaire en meublé type Airbnb, aboutissant à un flux de chalands supplémentaire qui n’existait pas auparavant.

Il a calculé la surface pondérée selon les coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux moyennes surfaces de 600 m² à 3.000 m². Il est d’avis que la surface pondérée ressort à 623 m²p pour une surface utile de 728 m²u en appliquant un coefficient de 1 au rez-de-chaussée (588 m²u) et un coefficient de 0,25 à la mezzanine (140 m²u).

Il a ensuite procédé à l’étude de huit références de boutiques issues de la galerie commerciale dont les prix unitaires évoluent de 156 euros/m²GLA/an à 318 euros/m²GLA. Il a également retenu seize références dans les HAUTS DE SEINE correspondant à douze locations nouvelles de moyennes surfaces (dont les prix unitaires évoluent de 197 euros/m²MS/an à 526 euros/m²MS), dont quatre portant sur une activité similaire et quatre renouvellements de baux (dont les prix unitaires évoluent de 149 euros/m²MS/an à 243 euros/m²MS).

Après abattement de 2% à raison d’une clause de souffrance en cas de travaux du bailleurs, il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux donnés à bail, au 1er janvier 2021 ressort à la somme de 152.635 euros en principal [(623 m²pMS X 250 euros/m²pMS) X 0,98].

Il indique par ailleurs que le loyer plafonné ressort à la même date à la somme de 101.544,08 euros par an en principal.

Sur l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré

Les parties sont contraires sur le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et son incidence favorable sur le commerce considéré.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la défenderesse, il est admis que l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise puisse être pris en considération, y compris pour les locaux commerciaux situés dans les galeries commerciales, en l’absence de stipulation contraire du bail. La galerie commerciale dont dépendent les lieux loués étant située au sein même de la commune de [Localité 15], il apparaît pertinent de prendre en considération les facteurs locaux issus de la zone de chalandise.

La société NORDY VIANDES est en revanche fondée à voir relativiser la portée de l’implantation de nombreux sièges sociaux sur la commune, dans le quartier [Localité 15], dans la mesure où l’accès à ce quartier, situé de l’autre côté de la voie ferrée, se fait directement depuis la gare routière où le RER sans passer devant les lieux loués, mais aussi en raison du développement du télétravail. Par ailleurs, la location en meublé évoquée par l’expert judiciaire des logements désormais vacants est purement hypothétique.

A l’inverse, la bailleresse se prévaut à bon droit de la création dans la zone de chalandise, au cours du bail expiré, de 193 logements collectifs au sein de la résidence Hélium, outre 11.384 m² de bureaux, 67 m² de commerce et 886 m² de services publics ou d’intérêt collectif dans les rues adjacentes. Doit aussi être prise en compte la restructuration urbaine autour de la gare RER située à 220 mètres des locaux, qui constitue désormais un véritable Mobipôle accessible aux piétons, bus, voitures, deux roues et vélos, outre que la fréquentation dudit RER a augmenté de près de 10%. En effet, chacun de ces critères pris individuellement est de nature à apporter un flux de clientèle supplémentaire aux lieux loués de sorte que, cumulés, il caractérisent l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité requise par la loi pour voir écarter le plafonnement puisque qu’elle est susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, étant rappelé qu’il appartient au preneur de capter ladite nouvelle clientèle en mettant en œuvre notamment les opérations de publicité et/ou offres promotionnelles qu’il estime nécessaires à cette fin.

En conséquence, le principe du plafonnement doit être écarté et le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera fixé à la valeur locative.

Sur la surface locative

Les parties sont contraires sur la surface locative. Alors que la société NORDY VIANDES acquiesce à la pondération pratiquée par l’expert judiciaire, la société A.CITY conteste la pondération appliquée pour la mezzanine.

Or,le coefficient de 0,40 revendiqué par la baillersse au titre d ela mezzanine n’est prévu par la charte en évaluation immobilière pour les moyenne surfaces qu’au titre des aires de vente au premier étage, accessibles directement depuis les locaux.

En l’espèce, le coefficient de 0,25 proposé apparaît justifié puisque la mezzanine composant le premier étage n’est pas affectée à la vente, outre que M. [D] a souligné la hauteur sous plafond limitée (2,14 mètres), selon lui contraignante.

La surface locative retenue est donc de 623 m²pMS.

Sur le prix unitaire

Les parties sont contraires sur le prix unitaire. Alors que l’expert judiciaire propose un prix unitaire de 250 euros/m²pMS/an, la société NORDY VIANDES revendique un prix unitaire de 200 euros/m²pMS/an et la société A.CITY prétend à un prix unitaire de 350 euros/m²pMS/an.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux observe qu’aucune référence au sein du centre commercial n’atteint le prix unitaire revendiqué par la bailleresse.

De plus, si le bail ne stipule pas que les références de comparaison doivent être issues de la galerie commerciale, la société NORDY VIANDES est fondée à faire valoir que les prix pratiqués au sein de celle-ci sont les plus pertinents en ce qu’ils tiennent compte des charges fixes incompressibles inhérentes aux centres commerciaux, qui n’existent pas pour les boutiques de centre-ville, même si les références afférentes peuvent être utilisées à des fins de recoupement.

Etant rappelé que la majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux la plus proche des prix du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du code de commerce et que si les acteurs économiques acceptent de régler, dans le cadre du marché des baux commerciaux, un droit d’entrée, celui-ci n’est pas la contrepartie de la location mais ne peut que se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale, comme un avantage que l’on concède aux propriétaires des lieux, de sorte que ce surloyer ne peut pas être considéré comme un élément des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L145-33 du code de commerce (notamment CA PARIS RG : 10/07938 et RG : 15/16668), le prix unitaire de 250 euros/m²p/an proposé par l’expert sera retenu car il répond aux critères prévus par la loi et tient compte tant de la qualité des lieux loués que de leur emplacement au sein de la galerie commerciale dont les loyers s’avèrent plus faibles que ceux des boutiques de centre-ville, pour tenir compte des charges importantes inhérentes à ce type de structure commerciale.

En conséquence, le prix unitaire est fixé à 250 euros/m²pMS/ an.

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties sont contraires sur les abattements à pratiquer. L’expert judiciaire a retenu un abattement de 2% au titre de la clause de souffrance en cas de travaux du bailleurs, selon lui exorbitante du droit commun résultant de l’article 1754 du code civil. La société NORDY VIANDES revendique un abattement total de 10% pour tenir compte également du transfert au preneur des charges et honoraires incombant légalement à la bailleresse. La société A.CITY résiste à cette prétention en faisant valoir que les transferts pratiqués sont d’usage spécialement dans les centres commerciaux.

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En vertu de ce texte, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative, qui doit être minoré.

Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages

Il est de droit que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Mais, dès lors que le bailleur en est le redevable légal, le preneur est fondé à revendiquer un abattement de la charge qui lui est imputée, non prévue par le droit commun. Il en va de même concernant le transfert au preneur de la prime d’assurance de l’immeuble qui incombe légalement à son propriétaire, et des honoraires de gestion.

Par ailleurs, il est constant que lorsque le bail contient une clause d’accession au bailleur en fin de jouissance, sans contrepartie, le preneur peut en tirer argument pour solliciter un abattement.

Vainement la bailleresse tire-telle argument du fait qu’il serait d’usage, dans les baux commerciaux de transférer au preneur les obligations et charges au titre desquelles la société NORDY VIANDEs revendique un abattement. En effet,le texte précité impose au juge des loyers commerciaux, pour retenir un abattement, d’apprécier les obligations et charges transférées au preneur, par rapport au droit commun. Ce n’est que dans l’hypothèse où il n’existerait pas de disposition légale, qu’il doit analyser les usages dégagés pour pallier l’absence de règle.

Aussi, même si les praticiens transférent habituellement; dans les baux qu’ils rédigent pour les bailleurs, au preneur les taxes foncières, sur les bureaux etc. ainsi que les honoraires de gestion et frais d’assurance de l’immeuble, au vu des textes existant en la matière, ces charges résultent de clauses exorbitantes du droit commun puisque le redevable légal en est le propriétaire bailleur. Il en est de même de la clause d’accession stipulée au bail et de la clause de souffrance qui impose au preneur de supporter les travaux mis en œuvre par le bailleur sans indemnité.

La bailleresse n’allègue pas ni ne démontre que le loyer initial aurait été fixé de manière minorée pour tenir compte de ces transferts d’obligations et charges.

Il convient donc d’accueillir la demande d’abattement de 10 % au total revendiquée par la défenderesse étant rappelé que la jurisprudence applique habituellement un abattement de l’ordre de 3% au titre du transfert de l’assurance, du montant réel des taxes (foncière ou autre), de 5% pour la clause d’accession en fin de jouissance et de 2% pour le transfert des honoraires de gestion, outre les 2% retenu par l’expert judiciaire à bon droit au titre de la clause de souffrance.

Sur le montant du loyer renouvelé

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera fixé à la valeur locative à la somme de 140.175 euros en principal (250 euros/m²pMS/an X 623 m²pMS X 0,90).

Sur les intérêts au taux légal, capitalisés,

La demanderesse sollicite que les intérêts au taux légal soient dus à compter de l’assignation et soient capitalisés, lorsqu’échus pour une année entière.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la bailleresse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de ses demandes relatives aux intérêts de retard et à leur capitalisation, en sorte qu’elles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à se prononcer sur :

— la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contraires aux dispositions d’ordre public résultant de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

— le lissage du loyer du bail renouvelé,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE à la valeur locative à la somme de 140.175 euros par an hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 au titre des locaux situés dans la Galerie LE PATIO DE RUEIL sis [Adresse 4] à [Localité 15],

DEBOUTE la société A.CITY de ses demandes relatives aux intérêts au taux légal, capitalisés,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX