TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [G] [F]

M [H] [D] [O]

Mme [Y] [M]

M [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08581 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4H5

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [G] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [H] [D] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [M] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08581 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4H5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 septembre 2019, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [G] [F], M. [N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 1146,64 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier aux défendeurs le 14 avril 2025 par actes de commissaire de justice, un commandement de payer réclamant la somme de 5961,67 euros, à titre principal.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 août 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [G] [F], M.[N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Mme [G] [F], M.[N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 8043,11euros, au 13 août 2025, terme de juillet 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 14 avril 2025, date du commandement de payer ;

— condamner à titre provisionnel, solidairement et à défaut in solidum, Mme [G] [F], M.[N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [G] [F], M.[N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 12230,75 euros, au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle précise que le loyer hors charges est de 1285 euros et que les charges sont très élevées ; que Mme [Y] [X] a apparemment délivré congé ; que Mme [F] a un relogement en cours ; qu’elle a accepté un nouvel appartement avec un loyer de 650 euros. Sur la demande de Mme [G] [F] à hauteur de 10 euros par mois, elle indique s’en rapporter mais souligne que dans la mesure où il n’est versé que 800 euros par mois, on ne peut considérer qu’il y a une reprise du loyer courant.

Mme [G] [F] a comparu en personne. Elle a expliqué être mariée à M. [N] [D] [O] ; que [Y] [M] épouse [X] est leur fille et M. [U] [X] son ex-époux ; que leur fille a quitté ce logement en 2023 ; que seule son mari et elle-même vivent aujourd’hui dans l’appartement. Elle précise être retraitée pour une retraite inférieure à 400 euros par mois et continue à travailler en complément pour environ 400 euros par mois ; que son époux ne touchait plus que l’ASS ; qu’il a peut-être trouvé un CDI à compter de mars 2026 ; qu’actuellement, il ne travaille que trois jours par semaine.

Elle ajoute être d’accord avec le décompte et ne pas être en capacité de payer le loyer en son entier. Elle accepte de quitter le logement ayant accepté l’attribution d’un nouvel appartement [Adresse 4] et [E] [C] dans le 11ème et sollicite des délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois mais à compter de l’entrée dans le nouvel appartement. Elle conclut qu’un FSL sera alors envisagé.

M.[N] [D] [O], Mme [Y] [X] née [M] et M. [U] [X], bien qu’assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, bien que cette formalité ne soit pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [Y] [M] épouse [X] et M. [X]

Mme [G] [F] produit un courrier de Mme [Y] [M] daté du 13 septembre 2023, par lequel celle-ci indique “se désolidariser du bail de location pour le logement situé au [Adresse 5]”. Elle y indique avoir quitté le logement le 10 septembre 2023 et sollicite qu’il soit considéré que le bail reste désormais aux noms de Mme [F] et M. [O].

Il est justifié du fait que ce courrier a été adressé par lettre recommandée avec avis de réception le 15 septembre 2023, mais non des modalités de remise.

Il doit toutefois être retenu qu’au vu de ce courrier valant congé, il existe une contestation sérieuse sur le fait que Mme [Y] [M] épouse [X] soit toujours liée contractuellemen à [Localité 1] HABITAT OPH. Cette dernière sera par conséquent déboutée de ses demandes à son encontre.

En revanche, concernant M.[U] [X], s’il ressort des explications de Mme [F] et du courrier, qu’il ne vivrait plus dans ces lieux, Mme [F] ajoutant que sa fille a divorcé, en revanche, il n’est nullement justifié que celui-ci ait délivré congé lors de son départ. Il apparaît ainsi toujours tenu par ses obligations contractuelles.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 9 septembre 2019 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 5961,67 euros. Ce commandement précise que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer la dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le contrat de bail a pris effet le 9 septembre 2019, et s’est renouvelé le 9 septembre 2022. Les locataires disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler la dette.

Dans ce délai, les défendeurs ont réglé les sommes de 1000 euros le 16 avril 2025 et 800 euros le 13 juin 2025, soit un total de 1800 euros, somme insuffisante à régler le montant réclamé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, si des paiements interviennent ponctuellement, ils ne couvrent pas le loyer courant. Mme [G] [F] explique elle-même ne pas être en capacité de régler le loyer courant.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Mme [G] [F], M.[N] [D] [O], et en tant que de besoin, M. [U] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis le 15 juin 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

PARIS HABITAT OPH produit un décompte présentant un solde de 12230,75 euros. Toutefois, il comprend des frais de contentieux qui ne correspondent pas à des loyers ou charges, mais éventuellement uniquement des dépens. Par conséquent, Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] restent lui devoir la somme de 11907,22 (12230,75 – 139,29 – 184,24) euros à la date du 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

Si l’absence de reprise du paiement du loyer courant écarte la possibilité de délais suspensifs de la clause résolutoire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 maintient le principe de l’octroi de délais de paiement aux locataires en capacité de régler leur dette locative.

Mme [G] [F] sollicite l’octroi de délais à hauteur de 10 euros par mois une fois intégré le nouvel appartement. Il apparaît toutefois que ce montant ne permettrait pas de régler la dette dans les délais légaux, et que ses revenus actuels et ceux de son époux ne leur permettront pas de régler cette dette dans ces délais.

Les défendeurs n’apparaissant pas en capacité de régler leur dette locative, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] seront ainsi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 avril 2025.

Compte tenu des faits de la cause et des situations respectives des parties, il serait inéquitable de mettre à la charge des défendeurs les frais irrépétibles exposés par [Localité 1] HABITAT OPH qui sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH de ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [M] épouse [X] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2019 entre [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 14 juin 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme provisionnelle de [Localité 3],22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre la provision sur chagres, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [F], M.[N] [D] [O] et M. [U] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 avril 2025 ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA JUGE