TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 27/01/2026

à : – M^e V. LOUBOUTIN

— M. M. [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/01/2026

à : – M^e V. LOUBOUTIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/10302 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJLI

N° de MINUTE :

5/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [Q] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent LOUBOUTIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 8 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10302 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail meublé du 6 avril 2024, soumis à la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, M. [T] [I] a donné en location à Mme [P] [Z] un studio de 14 m² situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges, le versement de trois mois de loyer d’avance et un dépôt de garantie de 1 400 euros, pour une durée contractuelle de trois mois à compter du 7 avril 2025 et jusqu’au 13 juillet 2025.

Par courrier du 11 juin 2025, Mme [Z] a indiqué à son bailleur son intention de se maintenir dans les lieux pour une durée d’un an, en invoquant les dispositions d’ordre public applicables au bail meublé d’habitation.

Par courrier du 1er juillet 2025, M. [I] a sollicité une médiation au Point d’accès au droit.

Par courrier du 3 juillet 2025, Mme [P] [Z] a contesté le montant du loyer au regard du dispositif d’encadrement applicable à [Localité 1], en se prévalant d’une simulation faisant ressortir un loyer de référence majoré de 494,20 euros pour un logement meublé de 14 m² dans le secteur « [Adresse 4] » et en sollicitant des explications sur le montant légal du loyer.

Le 9 juillet 2025, Mme [Z] a effectué une déclaration de main courante pour signaler des disputes avec son bailleur s’agissant d’un dégât des eaux. Mme [Z] a également évoqué un harcèlement de la part de son bailleur, lequel lui enverrait des messages et ne cesserait de l’appeler.

Le 21 juillet 2025 Mme [Z] a déposé plainte contre M. [I] pour violation de domicile, ce dernier se serait présenté le 11 juillet 2025 à son domicile et aurait ouvert la porte de l’appartement avec son jeu des clés. Les voisins et la police seraient intervenus.

C’est dans ces conditions que Mme [Z] a assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1302, 1302 1 et 1103 du code civil, des articles 22, 25 7 et 25 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 632 1 du code de la construction et de l’habitation, sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, des sommes de :

—  1 400 euros au titre du dépôt de garantie,

—  917 euros au titre du trop perçu de loyer,

—  3 217,42 euros au titre des frais engagés du fait de son départ et de son préjudice moral.

À l’appui de ses prétentions, Mme [Z] fait valoir que M. [I] a enfreint de nombreuses règles d’ordre public de la loi de 89 s’agissant notamment de la durée du bail, de l’exigence du paiement des trois mois de loyer en avance. Elle expose que le montant du loyer ne respecte pas l’encadrement des prix des loyers en zone tendue. Enfin, elle dit avoir été expulsée de fait.

Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, il convient, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, de renvoyer à son assignation oralement développée lors de l’audience du 8 décembre 2025, à laquelle elle s’est fait représenter par son conseil.

M. [T] [I], bien que régulièrement cité à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note adressée aux parties le 19 décembre 2025, l’affaire a été rouverte partiellement pour recueillir les observations des parties s’agissant de la possibilité pour le juge de soulever d’office une fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation s’agissant de la demande relative à l’encadrement des loyers.

Aucune note n’est parvenue au tribunal de céans à la date du 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation. L’octroi d’une provision n’est pas subordonné à l’urgence mais à la seule constatation d’une obligation non sérieusement contestable, tant en son principe qu’en son montant.

Il lui appartient également de faire cesser les troubles manifestement illicites, au nombre desquels peuvent figurer les atteintes portées sans droit à la jouissance paisible du logement d’habitation et les expulsions de fait, en dehors de toute décision judiciaire.

Sur la demande relative à l’encadrement des loyers

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 modifiée dispose qu’à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 2] [Localité 1], la métropole de [Localité 3] et la métropole d'[Localité 4]-[Localité 5]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ( …) », dont la ville de [Localité 1] fait partie.

Ce dispositif prévoit essentiellement, d’une part, un loyer de base, librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, dont le montant doit toutefois être inclus dans une fourchette fixée par l’autorité préfectorale et, d’autre part, un éventuel complément de loyer justifié par « des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 modifié, dispose, en son III – A. -, que, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En l’espèce, Mme [Z] a saisi le bailleur par courriel le 30 juin 2025, en revanche, elle ne justifie pas avoir saisi la commission départementale de conciliation avant d’introduire la présente instance, alors même qu’elle fonde sa demande de restitution du trop perçu de loyer sur le dépassement du loyer de référence majoré applicable au logement. Faute de saisine préalable de la commission, la demande en restitution des sommes versées au delà du plafond d’encadrement sera donc déclarée irrecevable, sans qu’il y ait lieu d’examiner plus avant le bien fondé de l’action en diminution de loyer.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés en vertu de l’article 25 3, prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans le délai, le solde du dépôt de garantie est majoré de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard.

En l’espèce, Mme [Z] indique qu’elle a quitté les lieux le 11 juillet 2025 et que M. [I] n’a pas restitué, à ce jour, le dépôt de garantie de 1 400 euros versé à l’entrée dans les lieux.

M. [I] ne s’est pas présenté à l’audience et ne produit donc aucun état des lieux de sortie ni justificatif de retenues correspondant à des dégradations imputables à la locataire ou à des sommes dont il

serait tenu en ses lieu et place ; il ne soutient pas davantage avoir opéré une restitution même partielle.

Dans ces conditions, la restitution du montant du dépôt de garantie par le bailleur apparaît, en son principe et en son montant de 1 400 euros, comme non sérieusement contestable, justifiant l’allocation d’une provision de ce montant à Mme [Z].

Par conséquent M. [I] sera condamné à verser à ce titre à Mme [Z] une provision de 1400 euros.

Sur la demande de provision au titre de l’expulsion de fait et des frais engagés

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions applicables aux contrats de location de logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire sont d’ordre public.

Aux termes de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, les baux meublés à usage de résidence principale sont conclus pour une durée minimale d’un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

Aux termes de l’article 25-8 de la même loi, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Ainsi pour un bail meublé à usage de résidence principale, la loi impose une durée d’au moins un an ou neuf mois pour un bail étudiant, avec reconduction tacite en l’absence de congé. Ce régime est de nature impérative, la durée minimale relevant de dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut pas être dérogé par convention au détriment du locataire. Une clause par laquelle les parties conviennent d’une durée contractuelle de quelques mois pour un logement occupé comme résidence principale est donc inopérante.

Mme [Z] reproche à M. [I] de lui avoir proposé un contrat

de location d’une durée de trois mois alors que le bail est conclu sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 et que le contrat devait fixer une durée d’un an. Elle argue que le bailleur l’a harcelée dès lors qu’elle a fait valoir ses droits auprès de lui et l’aurait menacée l’obligeant à quitter les lieux sans état de sortie. Elle reproche à M. [I] de l’avoir expulsée de fait.

À l’appui de ses allégations, elle produit une déclaration de main courante en date du 9 juillet 2025 dans laquelle elle relate que depuis le 7 mai 2025, elle a un différend avec son bailleur suite à un dégât des eaux dans l’appartement. Elle indique que celui-ci cherche à la faire sortir de son appartement et la harcelle de messages et d’appels téléphoniques.

Elle produit également une plainte du 21 juillet 2025 dans laquelle elle relate que le 11 juillet 2025, son bailleur, M. [I] a voulu s’introduire dans son domicile avec ses propres clés alors qu’elle était en train de dormir. Elle précise que ce dernier a bloqué la porte avec son pied en lui hurlant dessus. Des voisins ont été interpellés par les hurlements de ce dernier et ont essayé de parler avec lui. Elle leur a demandé d’appeler la police.

Elle produit également une attestation d’un voisin qui indique, sans préciser de date, avoir entendu un cri et être allé voir ce qui se passait. Il témoigne que « C’est Nebta qui criait car M. [I] a voulu s’introduire chez elle avec son propre jeu de clés. M. [I] avait mis son pied pour bloquer la fermeture de la porte. Après discussion M. [I] est parti ».

Force est de constater que la main courante et la plainte ne font que reprendre les dires de Mme [Z]. L’attestation du voisin, qui permet de corroborer la tentative d’intrusion du bailleur dans le logement de Mme [Z] est toutefois un support assez faible pour caractériser une expulsion de fait, M. [I] ayant fini par partir.

L’absence de production des SMS ou messages invoqués dans les écritures de la demanderesse rend difficile le prononcé d’une obligation indemnitaire non sérieusement contestable dans la mesure où, au moment de la conclusion du contrat de bail, Mme [Z] avait clairement exprimé vouloir un hébergement d’avril à juillet, ce qui contrevient à l’évidence requise en référé d’une expulsion.

Au vu des pièces produites, l’existence d’un manquement du bailleur résultant d’une gravité telle qu’elle justifierait une provision en indemnisation ne peut être affirmée avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’expulsion de fait et des frais matériels engagés.

Sur les demandes accessoires

M. [I] succombe en partie à l’instance et doit être condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour faire valoir ses droits ; il convient de condamner M. [I] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CE MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS irrecevable la demande de Mme [P] [Z] en restitution du trop perçu de loyer fondée sur le dépassement du loyer de référence majoré ;

CONDAMNONS M. [T] [I] à payer à Mme [P] [Z], à titre provisionnel, la somme de 1 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’expulsion de fait et des frais engagés ;

CONDAMNONS M. [T] [I] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-Présidente,