TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— M^e Benjamin JAMI

— M^e Eléonore DANIAULT

Copies certifiées conformes à :

— M^e Benjamin JAMI

— M^e Eléonore DANIAULT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01566

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIM

N° MINUTE :

Assignation du :

25 janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet TETHYS GESTION, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. MAX DORMOY – [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/01566 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OIM

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mars 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MAX DORMOY-[L] est propriétaire des lots de copropriété n°38, 87, 88, 89, 92, 93 et 94 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 18ème.

Par exploit d’huissier signifié le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 18ème a fait assigner la SCI MAX DORMOY-[L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« RECEVOIR le Cabinet TETHYS GESTION en son intervention volontaire à la présente procédure en sa qualité de nouveau syndic du Syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], au lieu et place du Cabinet OGIM – BAUER & ASSOCIES (SASU), ancien syndic ;

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER la Société MAX DORMOY – [L] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

CONDAMNER la Société MAX DORMOY – [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 6.871,63 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.065,73 euros à compter du 10 mai 2022 et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la société MAX DORMOY – [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

CONDAMNER la société MAX DORMOY – [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société MAX DORMOY – [L] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, et au visa et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103 et 1104 du code civil, la SCI MAX DORMOY-[L] demande au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à produire un décompte expurgé de toutes les sommes non dues par la SCI MAX DORMOY-[L], à savoir la somme de 6.978,18 € et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MAX DORMOY-[L] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MAX DORMOY-[L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la fiche immeuble et de l’extrait Kbis que la SCI MAX DORMOY-[L] est propriétaire des lots n°38, 87, 88, 89, 92, 93 et 94 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 18ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2021, 2022, 2023 et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 22 mai 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n°14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI MAX DORMOY-[L] présente un solde débiteur de 6 029,63 euros, déduction faite des frais de recouvrement (6 871,63 euros – 842 euros).

La SCI MAX DORMOY-[L] soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et conteste la somme de 3 789,68 euros qui lui a été imputée au titre de la consommation d’eau. Elle produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 18 décembre 2024 ayant relevé tous les compteurs de ses lots.

Toutefois, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, la défenderesse procède par affirmation. Elle ne précise pas dans ses écritures les relevés de dépenses auxquelles elle fait référence, et ne produit pas les pièces permettant au tribunal d’examiner les inexactitudes alléguées.

La SCI MAX DORMOY-[L] soutient également que des frais injustifiés lui ont été imputés au titre des travaux. Or, elle ne verse aux débats aucun élément précis et objectif permettant d’apprécier le bien-fondé de sa contestation.

Ainsi, la SCI MAX DORMOY-[L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 6 029,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 22 mai 2025, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, le syndicat des copropriétaires ne produisant ni bordereau d’envoi ni accusé de réception de la mise en demeure alléguée.

Dans ces conditions, la SCI MAX DORMOY-[L] sera déboutée de sa demande de production d’un décompte régularisé.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, les frais exposés pour les mises en demeure ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires, aucune facture ni bordereau d’envoi n’a été communiqué.

Quant aux frais intitulés « envoi dossier avocat », et « honoraires suivi dossier avocat », il convient de rappeler que les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et qu’ils doivent être rejetés en ce qu’ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Enfin, les frais d’avocat sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens du texte susvisé.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MAX DORMOY-[L] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MAX DORMOY-[L] a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la défenderesse soutient avoir subi un préjudice en raison de l’acharnement de la part du syndicat des copropriétaires.

Au regard de l’issue du litige, aucune faute de la part du syndicat des copropriétaires n’est caractérisée. La défenderesse sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MAX DORMOY-[L], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MAX DORMOY-[L] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MAX DORMOY-[L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème les sommes de :

la somme de 6 029,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 22 mai 2025, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE la SCI MAX DORMOY-[L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MAX DORMOY-[L] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

La Greffière La Présidente